市場背景：2025年一季度結(jié)束，上海租賃市場正經(jīng)歷一場靜默革命。曾經(jīng)以"地段為王"的租房邏輯悄然瓦解，市場裂變?yōu)槎嗑S度交織的生態(tài)圈。

市場供需矛盾從單純量價(jià)博弈轉(zhuǎn)向多維需求適配，呈現(xiàn)金融化加速、小戶型爭奪戰(zhàn)、老齡化租賃潮、置換過渡潮等新市場特征。

URI城市租住觀察到，這場變革背后，是品質(zhì)化需求的覺醒與代際關(guān)系的重構(gòu)，租房不再只是年輕人的生存選擇，更演化成家庭資產(chǎn)配置的精密齒輪。

01

大宗交易

公寓/酒店投資熱度高漲

上海2025年第一季度成交24筆，成交總金額約115億元。其中，公寓/住宅/酒店類第一季度成交額38.9億元，成交標(biāo)的在1-3億之間，主要成交有浦江微領(lǐng)地、寶山鋼領(lǐng)公寓、旭輝松江公寓、上海九亭中心以及張江翡翠 18 號樓。值得一提的是，險(xiǎn)資（如大家保險(xiǎn)、陽光保險(xiǎn)）加碼投資，青睞其穩(wěn)定收益和抗通脹屬性。

02

保租房REITS火爆

金融化加速

在政策支持力度加大、市場需求旺盛等多方面因素推動(dòng)下，公募REITs市場將持續(xù)火爆，多家企業(yè)宣布推進(jìn)保租房REITs申報(bào)工作，其中部分REITs已獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，進(jìn)一步提速，公募REITs迎來發(fā)行大年。預(yù)計(jì)全年交易規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。保租房供需適配性優(yōu)化或成政策重點(diǎn)。

03

上海保租房供應(yīng)激增

租金承壓

2023年5月至2025年3月，據(jù)“隨申辦”數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，上海市保租房項(xiàng)目在僅兩年內(nèi)從17個(gè)激增至282個(gè)，項(xiàng)目數(shù)增幅超17倍。

保租房租金受政府指導(dǎo)價(jià)限制，預(yù)計(jì)趨于平穩(wěn)；市場化長租公寓因競爭加劇，租金持續(xù)下滑（Q1環(huán)比降0.2%，同比降低3%）。

大量供應(yīng)導(dǎo)致集中式長租公寓租金同比下降超5%，部分品牌通過“以價(jià)換量”策略（如特價(jià)房優(yōu)惠超千元）維持出租率（平均83.65%）。

04

出租率連漲

以價(jià)換量策略成效顯著

今年一季度，住房租賃市場競爭態(tài)勢加劇，上海保障性租賃住房供應(yīng)激增。在此背景下，市場競爭壓力顯著提升，租金呈現(xiàn)下行趨勢。為維持出租率，眾多頭部企業(yè)，普遍采取“以價(jià)換量”策略，主動(dòng)下調(diào)租金價(jià)格。這一現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)廣泛存在，深刻影響著當(dāng)下租賃市場的格局。URI觀察到，特別是體量較大的社區(qū)項(xiàng)目定價(jià)下調(diào)尤為明顯和頻繁。

05

蝸居爭搶戰(zhàn)

小戶型成黃金賽道

當(dāng)前上海租賃市場呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性分化，90㎡以下小戶型（尤其是20-40㎡剛需型與80-100㎡改善型）因供需矛盾突出（租客關(guān)注度超供給量120%）成為黃金賽道，產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)如漕河涇、大寧等地需求最為旺盛。

驅(qū)動(dòng)這一趨勢的核心在于Z世代租客（占比超60%）的崛起，其偏好獨(dú)立衛(wèi)浴、智能家居等品質(zhì)化功能，愿為高性價(jià)比房源支付15%租金溢價(jià)，倒逼老舊房源加速淘汰。

市場數(shù)據(jù)印證小戶型優(yōu)勢：成交周期僅15天（大戶型30天+）、核心區(qū)租金回報(bào)率達(dá)4-5%、20㎡LOFT單月帶看量高達(dá)33次...為應(yīng)對競爭，供給端通過折疊家具、立體收納提升空間利用率20-30%，并標(biāo)配智能設(shè)備（智能門鎖/環(huán)境控制系統(tǒng)）實(shí)現(xiàn)8-10%科技溢價(jià)。

URI認(rèn)為，未來市場將持續(xù)分化，預(yù)計(jì)70%新增供應(yīng)聚焦智能化升級（租金溢價(jià)約18%），形成20-30㎡單身公寓（月租3500-5000元）與50-60㎡家庭型（8000-12000元）兩級產(chǎn)品線，行業(yè)競爭將轉(zhuǎn)向“空間設(shè)計(jì)+智能服務(wù)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式，建議參與者以模塊化成本控制與場景化服務(wù)構(gòu)建壁壘，把握租住升級紅利。

06

銀發(fā)新浪潮

養(yǎng)老模式迭代煥新

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年我國總?cè)丝?40828萬人，60歲及以上人口31031萬人，占比22%；65歲及以上人口22023萬人，占比15.6% 。老齡化以每年2000萬人的速度加深，預(yù)計(jì)2035年左右進(jìn)入重度老齡化階段，65歲及以上老年人口將超4億，占比超28.6%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海租賃市場60歲以上租賃人群占比突破8%，50歲以上群體更達(dá)16%。閔行七寶板塊出現(xiàn)"三代兩居"租賃模式：年輕家庭租住三房，老人另租同小區(qū)一室戶，日均步行探訪量超3次。

靜安寺周邊老牌中介透露，配備適老化改造的房源出租速度較普通房源快2.3倍，加裝扶手、防滑地板的60㎡兩居室溢價(jià)達(dá)15%。值得注意的是，虹橋樞紐片區(qū)形成"候鳥式養(yǎng)老"集群，冬季租賃量較夏季提升42%。

07

置換連環(huán)局

租賃需求的新延伸

上海樓市，一場 "置換連環(huán)局" 正在悄然上演，租賃需求由此衍生出全新的延伸。40 天的成交周期，催生中端租賃需求。

據(jù)URI調(diào)研，靜安學(xué)區(qū)房市場，買家平均需要實(shí)地考察 12 套房源，才有可能達(dá)成交易。而在松江，業(yè)主們面臨的置換難題，催生出獨(dú)特的"租房候鳥" 現(xiàn)象。這些購房者在等待合適房源置換的過程中，如同候鳥般不斷遷徙租房，以滿足臨時(shí)居住需求。

據(jù)某中介門店統(tǒng)計(jì)，僅 3 月一個(gè)月，就承接了 8 例"賣大租小"的業(yè)務(wù)。

房東王女士分享了自己的經(jīng)歷："在持幣觀望等待置換的過程中，選擇租房居住反而讓我更安心。相較于持有房產(chǎn)可能面臨的市場波動(dòng)，每月萬元的租金支出顯得更可控。" 正是這種過渡性的居住需求，推動(dòng)中端租賃市場實(shí)現(xiàn)了逆勢增長，增幅達(dá)到 17%。

URI城市租住觀點(diǎn)：

上海租賃市場的變化，是需求驅(qū)動(dòng)的變革，也是市場演進(jìn)的必然。從中小戶型的供不應(yīng)求，到老年租賃的崛起，再到以租養(yǎng)老以及“租房候鳥”的興起，每一個(gè)變化都預(yù)示著租賃市場的未來方向。這不僅是一個(gè)關(guān)于租金的故事，更是一個(gè)關(guān)于需求、品質(zhì)和生活方式的故事。

內(nèi)容來源：公開信息

撰文: URI城市租住研究中心

內(nèi)容審核:林夏

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營編輯:樹懶