紅橋樓市在市區中一直是“小透明”。

今年卻反轉了，天津樓市的局部熱點，紅橋占了好幾個，這讓紅橋樓市都熱起來了。

代表樓盤就是建投譽河院和格調觀槿花園。

建投譽河院二期前不久開盤，開發商本想推一棟樓，因排卡人數太多，臨時加推所有樓棟，也都賣了。

建投譽河院排隊現場

格調觀槿花園首開售罄，出現“日光盤”現象。

格調觀槿花園首開現場

為什么他們如此火爆？

除了地段優勢，建投譽河院和格調觀槿花園產品、總價段正好踩中紅橋樓市的需求空白。

紅橋新盤上一波熱度還集中在中海云麓公館在售時，總價集中在350-600萬，不算對準紅橋改善的靶心。

2024年天津新房300萬以下成交占比達82%。

也就是說，天津大部分買房人的預算集中在300萬以下。

紅橋的剛改和改善需求，主流預算段在200-400萬之間。

本來新盤就少的紅橋，在中海云麓公館清盤后，改善供應又斷檔了。

建投譽河院和格調觀槿花園的出現，就是紅橋新盤的“救命稻草”，面積段和總價段都“對路”。

一下子就供不應求了！

現在建投譽河院二期沒房，格調觀槿花園售罄。

但買房人的需求還在，熱度開始往二手房傳導。

這里說的二手房不是全部，一定是品質和價格相近的次新房。

從居住屬性來說，次新房和新房其實沒差太多。

這幾年新房迭代速度太快了，對比下好像次新房就落后了。

在新房供應不足的時候，這類次新房就是很好的“平替”。

比如泰達城河與海、仁恒北岸中心、千吉花園等。

小編關注了下，這些小區確實有房源的價格，開始上調了。

這是紅橋區泰達城河與海小區兩套80平米2024年年底的成交情況。

成交單價在2.2萬/平米上下。

面積差不多的戶型，今年3月最新的成交單價就到2.4萬/平米上下。

漲了約2000元/平米。

再看北岸中心90平米兩室2024年年底的成交，單價2.2萬/平米。

掛牌價215萬，最終以203萬成交。

進入2025年，同戶型的掛牌價漲了至少20萬。

還有千吉花園94平米的兩室，從2024年年底2.5萬/平米的成交價，到今年2.6萬/平米。

總結起來，紅橋的幾個次新房成交價在2.4-2.6萬/平米間。

其實和市區的入門樓盤價格差不多。

中車中環學府3月高層簽約均價是2.4萬/平米。

路勁太陽城的3月高層簽約均價2萬/平米（精裝），剛加推的樓棟已經2.3萬/平米了。

可是看位置，泰達城河與海、北岸中心等次新房的位置并不差。

泰達城河與海緊鄰海河，仁恒北岸中心在紅橋位置也不錯。

仁恒北岸中心實景圖

產品上，拿仁恒北岸中心舉例，是標準的二代產品，與新房市場上的二代商品如出一轍。

只不過情緒上，大家對紅橋的預期一直不好。

導致買房人不認可這的房子，房價一直在降。

現在這些次新房的價格已經超跌，達到“買點”。

像河西、河東，很多次新房都被新房按到“泥里”，壓得喘不過氣。

但在紅橋區不存在的，因為新房供應跟不上，二手房受新房影響就小。

不過話說回來，次新房個別房源的漲價現象不能以點帶面。

只能說價格開始進入修復期。

想要迎來普漲，還需要時間。