隨著國(guó)家層面推動(dòng)優(yōu)質(zhì)教育擴(kuò)容、加上房地產(chǎn)深度調(diào)整的影響，使昆明的書包房也面臨一場(chǎng)變局——以往常見的大盤配建學(xué)校會(huì)越來(lái)越少，逐步被樓盤簽約引入名校所取代。

萬(wàn)科都會(huì)半島就是一個(gè)典型案例。去年11月，萬(wàn)科都會(huì)半島與星耀教育集團(tuán)簽約，確定了星耀教育集團(tuán)龍馬校區(qū)和官渡一中（云秀書院）初中部為項(xiàng)目對(duì)口學(xué)校，自2025年9月起，持萬(wàn)科都會(huì)半島購(gòu)房合同便可入讀。

星耀教育集團(tuán)龍馬校區(qū)授牌

4月25日上午，官渡教體局、星耀教育集團(tuán)、龍馬小學(xué)三方舉行了相關(guān)掛牌儀式，正式完成授牌。星耀教育集團(tuán)龍馬校區(qū)掛牌，宣告萬(wàn)科都會(huì)半島以簽約兩所官渡區(qū)乃至昆明第一梯隊(duì)名校的方式，躋身優(yōu)質(zhì)書包房之列。

擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源供給，優(yōu)質(zhì)教育均衡發(fā)展，一直是國(guó)家教育政策的重點(diǎn)，政策初衷是讓更多孩子享有優(yōu)質(zhì)教育，無(wú)疑也能緩解家長(zhǎng)們普遍存在的焦慮。昆明這些年雖然大力實(shí)施“民轉(zhuǎn)公”和名校集團(tuán)化辦學(xué)等，可現(xiàn)實(shí)情況依然不容樂觀，名校與普通學(xué)校的教育質(zhì)量存在較大差異，也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

與此同時(shí)，曾經(jīng)很普遍的，由開發(fā)商出資配建學(xué)校、再引進(jìn)名校辦學(xué)的做法急劇減少，更是雪上加霜。

大盤+配建學(xué)校，地產(chǎn)與教育聯(lián)姻的狂歡

長(zhǎng)期以來(lái)，昆明很多土地在出讓時(shí)，會(huì)要求開發(fā)商承擔(dān)學(xué)校、道路、公園等公共設(shè)施配建義務(wù)，俗稱“外掛條件”，一并完成土地開發(fā)與城市功能布局優(yōu)化的雙重任務(wù)，所以這種模式也成為各地政府慣用的開發(fā)工具。

萬(wàn)科滇池前灣都會(huì)區(qū)配建并引入的上師大官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校

其中含有學(xué)校配建要求的地塊，一般是面積較大，需要按規(guī)劃人口標(biāo)準(zhǔn)配置相應(yīng)的各階段教育設(shè)施，典型的例子如俊發(fā)城、萬(wàn)科城、萬(wàn)科500里等大盤項(xiàng)目，從幼兒園到初中甚至高中，覆蓋全齡基礎(chǔ)教育階段。

同時(shí)開發(fā)商也舍得投入引進(jìn)名校，師大系、云大附、長(zhǎng)城中學(xué)、星耀學(xué)校全是昆明一流資源，萬(wàn)科滇池前灣都會(huì)區(qū)更是首次引入省外名校——上師大附屬學(xué)校，并利用上師大優(yōu)質(zhì)的中外名校課程資源，雙軌制辦學(xué)，培養(yǎng)國(guó)際化的精英學(xué)生，短短數(shù)年即取得了優(yōu)異的辦學(xué)成績(jī)，不光中高考成績(jī)出彩，還有不少學(xué)生喜獲國(guó)外名校錄取offer。

名校光環(huán)加上地段、品質(zhì)都不錯(cuò)，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)書包房常年霸占昆明銷冠寶座，因此引發(fā)了“教育與房地產(chǎn)聯(lián)姻”的爭(zhēng)議，雖然開發(fā)商配建并引入名校背后，是現(xiàn)實(shí)需求與開發(fā)邏輯的融合，但情緒化說(shuō)法并不能抹殺這種模式對(duì)優(yōu)質(zhì)教育均衡發(fā)展的實(shí)質(zhì)貢獻(xiàn)。

萬(wàn)科城——昆明著名銷冠書包房

以萬(wàn)科城的長(zhǎng)城中學(xué)新城校區(qū)為例，在進(jìn)駐西北新城之前，長(zhǎng)城中學(xué)作為昆八中舉辦的民辦學(xué)校，只有一個(gè)紅鑫校區(qū)，但萬(wàn)科城引入長(zhǎng)城中學(xué)后，不僅增設(shè)了小學(xué)部，昆八中也在名校集團(tuán)化辦學(xué)的趨勢(shì)下，順理成章成立教育集團(tuán)，加上后來(lái)新建的昆二十八中新校區(qū)、紅云校區(qū)、新城校區(qū)二期，昆八中教育集團(tuán)在短短數(shù)年時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)了從2個(gè)校區(qū)到6個(gè)校區(qū)的急速跨越。

類似的例子還有一長(zhǎng)串，如云大附、師大系、星耀、師大附屬、昆一中、武成小學(xué)、春城小學(xué)、明通小學(xué)、盤龍小學(xué)等教育集團(tuán)，概括來(lái)說(shuō)，在昆明中小學(xué)名校集團(tuán)化辦學(xué)的這些年，如果缺了眾多書包房項(xiàng)目的參與，不可能有這么快的推進(jìn)速度。

樓盤配建新學(xué)校狂飆突進(jìn)多年后，終于到了減速踩剎車的時(shí)候了。

房地產(chǎn)形勢(shì)變了，配建學(xué)校快消失了

很多人沒有意識(shí)到，昆明上一次帶有配建學(xué)校條件的土地出讓，已是近兩年前的事了。2023年，東航拍下巫家壩兩宗住宅用地，附帶了出資配建巫家壩第一所小學(xué)的條件。如果再往前追溯的話，最近三年有配建學(xué)校要求的土地出讓，也僅有兩起。（另一起是建投春城華府配建春城小學(xué)）

可以看出，由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，昆明土地市場(chǎng)一方面是開發(fā)商拿地意愿遠(yuǎn)不如過(guò)去，導(dǎo)致出讓成交量大幅縮減，另一方面則是適應(yīng)市場(chǎng)變化，土地出讓以小面積地塊為主，還達(dá)不到配建小學(xué)或中學(xué)的規(guī)劃條件。以往動(dòng)輒數(shù)百畝土地出讓，順帶出資配建幼兒園、小學(xué)、中學(xué)的現(xiàn)象，很難再出現(xiàn)了。

房地產(chǎn)再也回不到過(guò)去，樓盤配建學(xué)校也是如此。但開發(fā)商不再是新建學(xué)校的主力后，新模式該如何建立？昆明的書包房又該何去何從？

轉(zhuǎn)型新模式，萬(wàn)科又走在了前面

在新舊模式轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，深耕昆明15年、成功開發(fā)多個(gè)書包房項(xiàng)目的萬(wàn)科無(wú)疑很有發(fā)言權(quán)，具有典型案例價(jià)值。

以往萬(wàn)科書包房項(xiàng)目的學(xué)校均為萬(wàn)科出資配建，而且都非常成功，萬(wàn)科城引進(jìn)長(zhǎng)城中學(xué)辦學(xué)連霸銷冠，并對(duì)西北新城配套成熟起到了關(guān)鍵作用；萬(wàn)科在會(huì)展片區(qū)引入的上師大附屬官渡實(shí)驗(yàn)學(xué)校，不僅填補(bǔ)了片區(qū)優(yōu)質(zhì)教育空白，也滿足了包括萬(wàn)科500里、桂語(yǔ)東方、公園城市等多個(gè)項(xiàng)目的名校就讀需求；萬(wàn)科京江隱翠作為核心區(qū)城改大盤，參與出資并引進(jìn)的則是盤龍區(qū)名校金康園小學(xué)。

而都會(huì)半島之所以采用簽約名校的方式，原因在于項(xiàng)目地塊僅有70畝，規(guī)劃居住人口達(dá)不到配建小學(xué)中學(xué)的要求，因此萬(wàn)科及時(shí)轉(zhuǎn)換模式，簽約星耀教育集團(tuán)龍馬校區(qū)和官渡一中（云秀書院）初中部。

都會(huì)半島作為萬(wàn)科第一個(gè)采用新書包房模式的項(xiàng)目，也代表了未來(lái)書包房的主流模式。

由此可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化帶來(lái)樓盤配建學(xué)校減少，與業(yè)主對(duì)優(yōu)質(zhì)教育的剛需，形成了新的供需矛盾，特別是在一些新開發(fā)片區(qū)和教育實(shí)力較弱的區(qū)域，雖然沒有新配建的學(xué)校，但優(yōu)質(zhì)教育資源供給的缺口，很大程度上仍然依賴開發(fā)方的投入，并考驗(yàn)開發(fā)商對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的整合能力。

本質(zhì)上看，不管是配建新學(xué)校還是現(xiàn)有學(xué)校引入名校辦學(xué)，模式雖然變了，優(yōu)質(zhì)教育均衡化的目的不變，而開發(fā)商為打造書包房的投入，其實(shí)與優(yōu)質(zhì)教育均衡化的政策方向高度契合。由于市場(chǎng)對(duì)書包房的需求存在合理性與現(xiàn)實(shí)性，地產(chǎn)與教育的新模式，萬(wàn)科把握到了本質(zhì)，也起到了示范作用。