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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 翊一

大家好！我是日本掘金的主編翊一，

本周想跟大家分享的消息有這些——

1、 首都圈新建公寓發(fā)售量連續(xù)3年減少，2024年供給戶數(shù)創(chuàng)下歷史新低；

2、東京核心區(qū)二手公寓房價一年上漲30%，文京區(qū)在今年3月首次突破1億日元；

3、 東京居民最想居住的區(qū)域排名，各年齡段傾向于都心區(qū)域的趨勢愈發(fā)突顯；

房價漲起來了，但無房可賣？這可能是當(dāng)下日本，尤其首都圈樓市最真實的寫照。

本周一（4月21號），日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所公布了2024全年首都圈（一都三縣）新建公寓的市場動向報告：

首都圈新房數(shù)量連續(xù)3年減少。2024年東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣所有地區(qū)加起來，只發(fā)售了2萬2239套新建公寓，較上一年減少17%，創(chuàng)下近50年來的歷史新低。

東京23區(qū)則更為夸張，全年只推出了8272套新房公寓，同比減少25.5%。

理由是，高成本抑制了新房供應(yīng)。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，人工費進(jìn)一步上升，加上建筑材料和土地價格（拿地難度加大）高漲，推出新建公寓反而并不好盈利。

而且這種由于成本導(dǎo)致的住房危機，在未來一段時間內(nèi)仍將持續(xù)。

根據(jù)日本建筑物價協(xié)會的調(diào)查，截至今年3月，東京地區(qū)的新建公寓的建筑成本比去年同期上漲5%，而這一點直接反映在房價上，便是2024年首都圈新建公寓的平均價格上漲8%，至8135萬日元（約合人民幣413.5萬元）。

與前期相比，平均價格上升了570萬日元（增長7.5%），每平方米單價上升了7.9萬日元（增長6.9%），均連續(xù)4年刷新最高值。

東京23區(qū)的新建公寓均價則達(dá)到1億1632萬日元（約合人民幣592萬），漲幅11.2%，已經(jīng)連續(xù)2年突破1億日元。

但值得關(guān)注的是，即便房價高漲，去年首都圈所有區(qū)域的新房簽約成交率，都在60%以上；東京23區(qū)的新房成交率無疑是最高的，達(dá)到69.8%。

想了解東京新房、二手房最新的發(fā)售掛牌、成交量和價格走勢動向，可下方掃碼領(lǐng)取原文報告：

新房價格不斷飆升，也將帶來一系列連鎖反應(yīng)。

首先是業(yè)內(nèi)人士分析，在東京23區(qū)開發(fā)大規(guī)模公寓的難度逐年加大，越來越多的開發(fā)商正在著力于緊湊型的公寓大樓建筑，說明大戶型產(chǎn)品或?qū)⒆兊酶酉∪保?/strong>

其次，高昂的房價讓開發(fā)商直接將銷售目標(biāo)鎖定在富人身上，專注開發(fā)車站周邊（越近越好）等優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)項目，東京地區(qū)的兩極分化，只會更離譜；

最后也是最關(guān)鍵，飛速拉漲二手公寓的房價，尤其核心區(qū)域。

截至3月，東京23區(qū)二手公寓的均價為每710平米9501萬日元（約合人民幣483萬元），刷新20年來的房價紀(jì)錄；

比去年同期還要高出30%以上！

為什么漲勢如此猛？主要是受東京都心區(qū)域的狂熱帶動。

投資資金持續(xù)流入市中心（千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)和澀谷區(qū)）房地產(chǎn) ；東京都心二手房均價接連26個月上漲，達(dá)到1億5612萬日元（約合人民幣794萬），與前年同比上升35.7%

文京區(qū)的二手公寓也在今年3月均價突破1億日元，而千代田區(qū)和港區(qū)二手公寓均價也是首次突破2億日元。

要知道，千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)、港區(qū)三區(qū)加起來的面積才42.24km2；澀谷區(qū)、新宿區(qū)、文京區(qū)三個區(qū)的占地面積也才44.62km2；

可恰恰是這統(tǒng)共都沒有90平方公里的地方，決定著整個東京樓市的“生死”。

每每東京房價上漲一分，也都要被質(zhì)疑一分——是否全由外國買家炒高了房價？

這其實是完全低估了日本買家同樣對東京核心區(qū)房產(chǎn)的熱枕，以及忽視日本本國富人們購房心態(tài)的轉(zhuǎn)變。

“人越富，越居中”、“大富隱于市”。

下面由LIFULL HOME'S網(wǎng)站調(diào)查的“東京居民心目中最想居住的區(qū)排名公布結(jié)果”，便可見一斑。

表格分別對居住在東京的20多歲至60多歲的人群進(jìn)行了偏好劃分：

港區(qū)，在20至50歲年齡段人群中名列第一。在 60 多歲人群中的受歡迎程度也排名第二，說明港區(qū)在全年齡段中都很受歡迎。

文京區(qū)，在20多歲和30多歲人群中排名第二，在40多歲和60多歲人群中排名第四，在50多歲人群中排名第五，表明該區(qū)在相對年輕一代中很受歡迎。

世田谷區(qū)，在60多歲人群中排名第一，在40多歲和50多歲人群中排名第二，在20多歲人群中排名第三，在30多歲人群中排名第四，這表明隨著年齡的增長/變老后，偏好到世田谷區(qū)養(yǎng)老。

可以看出，雖然不同年齡段對部分區(qū)域各有側(cè)重，但東京的中心區(qū)域，也是房價相當(dāng)高的地方，幾乎在所有年齡段中都排名很高，統(tǒng)一得到眾人的喜愛。

這究其根本，還是隨著股票、投資信托、自有房產(chǎn)等資產(chǎn)價值上升，日本富人持有的資產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，對位于稀缺地段、高品質(zhì)規(guī)格的高價位公寓的需求也日益增長。

東京23區(qū)，新房和二手房的買房邏輯完全不同，區(qū)域間差異懸殊，有投資/自住需求的朋友，歡迎掃碼加好友具體溝通。另外，我們還準(zhǔn)備了一份【日本買房地圖】，感興趣的也可掃碼免費領(lǐng)取。