雖然房地產正處于調整筑底期，新盤數量比不上前些年，但去年以來昆明仍有一批新樓盤入市或即將面世，原因一方面是萬科、康旅、建投、邦泰、冠江、義承、中通等多家房企保持了穩健的作風，沒有因市場風浪而停止拿地，另一方面也有不少存量土地進入了開發階段。

會展臨滇板塊成了昆明高端主戰場

如果盤點新盤的區域分布，會有個意外的發現：會展才是昆明新項目最集中的片區，更準確的說法是會展臨滇板塊，在滇池國際會展中心周邊，沿環湖東路、三個地鐵站之間，短短3公里距離內，竟密集出現了4個新盤——桂語東方、滇海壹號、半島1903和山海灣4號（會展4號地塊），加上山海灣8號，會展臨滇板塊儼然成了昆明高端主戰場。

2024年8月，北大資源·滇海壹號面世發布，該項目原為北大資源1891的A5地塊，也是項目距離滇池最近、容積率最低的地塊，放在最后作為單獨的項目開發，意圖明顯是搶占高端市場份額，9月份項目開盤，銷售1.26億。

萬科桂語東方首開

2024年9月，萬科·桂語東方正式發布，這是萬科未來城市理想單元在昆明的首個落地實踐項目，也標志著萬科最新代際產品落地滇池前灣都會區。11月2日，萬科桂語東方示范區開放并首開，當日成交147套，銷售金額達3億元，一舉奠定昆明改善標桿的地位。

2024年12月，康旅集團的會展中心4號地塊啟動了招標程序，經歷了多年蹉跎，4號地塊重新調整規劃后，預計將以低密高端項目推出。

最近，冠江集團會展新作也釋放了消息，位于會展中心東側的半島1903將打造昆明首個第四代洋房項目，190平米和230平米的戶型面積段，顯示出項目對頂豪市場毫不掩飾的覬覦。

會展臨滇板塊樓盤分布圖

短短幾個月，新盤接二連三殺入會展臨滇板塊，讓這里突然變成昆明高端盤最密集的片區，也成為了最新的高端主戰場，其實是市場用腳投票的必然結果。

當下的樓市，改善才是真剛需

大致從2023年開始，昆明改善需求逐漸占據了樓市成交主力，并且愈演愈烈。

昆明高層住宅各面積段的成交結構變化（圖源克而瑞）

最近5年，昆明高層住宅各面積段的成交結構變化明顯，120平米以下產品占比從66%降到了52%，而120平米以上的占比則從34%增長到48%，其中120—160平米的典型改善面積段，占比持續增長，目前已達40%。

2024年昆明高層成交結構交叉分析（圖源克而瑞）

從成交總價看，首改集中于120—180萬，再改大致在180—300萬，300萬以上就到了高改階段，改善人群最青睞的面積段還是120—160平米。

這種變化說明了兩個問題，首先是剛需不剛了，不再是新房市場的主力，而是被更有價格優勢的二手房大量分流。其次是改善性購房需求相對比較強勁，也即“改善真的在改”，對于準備換房的人群，“好房子”大量出現，也進一步激發了改善需求。

所以用“改善才是真剛需”來概括當下的樓市再貼切不過，得改善者得天下，毫不夸張。

有需求必有供給，去年以來萬科、冠江、邦泰、義承、中通、建投紛紛拿地，無一例外，都是優質改善地塊，同時手上還有后續地塊的房企，如康旅、北大資源也抓緊推出改善新品，搶食改善大蛋糕。

為什么是會展臨滇板塊？

在這一輪改善新盤上市浪潮中，會展臨滇板塊獨占4個名額，絕非偶然。

首先，昆明改善屬性突出的片區看上去不少，從早年的翠湖、度假區、世博片區，到后來的草海、雙塔、會展等，但越是好地段和好資源，越是容易形成樓盤扎堆、推高地價房價的局面，很快催熟片區，使可開發空間迅速減少。

尤其是主城環滇的度假區、草海、會展，具有城市配套與生態資源組合而成的獨有優勢，不可再生，因此更顯珍貴。近些年改善需求旺盛，草海及度假區板塊用地幾乎開發殆盡，昆明主城區唯一可供大面積連片開發的一線臨滇區域，只剩下擁有“主城+滇池”雙占有的會展片區。

其次，會展片區經過多年深耕，地鐵5號線貫通，上師大官渡實驗學校、云大附屬會展學校等名校進駐，王府井小鎮開業，多個濕地公園建成，生態優越，配套完善，入住人口增多，區域成熟度大幅提升。

福保半島鳥瞰（圖源昆明福保半島）

另外，在昆明重點文旅品牌——滇池旅游黃金岸線的打造中，會展片區占據了重要地位，近期熱門的福保半島規劃建設了“文創、商業、田園、旅居”功能板塊，迅速崛起為滇池生態旅游新地標。

滇池綠道沿途風景（圖源昆明發布）

春節期間，滇池綠道外海段一期對公眾開放，最近。經過會展片區三個半島全長達10公里的滇池綠道貫通，預計6月30日前完成施工。

各方面資源優勢疊加和兌現，會展臨滇板塊的價值底盤進一步夯實。

選中了會展臨滇板塊，怎么買房有講究

越來越多的昆明改善人群將目光聚焦到了會展臨滇板塊，更準確的說，片區價值決定了，客群主要來自預算在200萬以上的中高端改善。

具體到片區內在售和即將推出的項目（見上表），會發現產品完美匹配了需求，從再改到頂豪奢居，從觀滇高層到低密洋房，總有適合你的一款。

從戶型產品和價格來看，會展臨滇板塊總體定位偏高大上，除了萬科·桂語東方，其他項目都定位豪宅，總價預算少說也要300萬起步，過千萬的也有大把，比如在售的山海灣8號和滇海壹號，即將上市的會展4號地塊和半島1903，入手門檻只會更高。

但對于注重居住品質和配套便利的改善人群，200—300萬是比較適合的總價段，因此桂語東方就成了片區唯一的選擇，也幾乎是全城范圍內的最佳選擇。

理由之一：地段價值。

和片區內其他豪宅盤相比，桂語東方不僅有同樣的觀滇視野和生態優勢，還緊鄰滇池國際會展中心，就近享受會展文旅強大的拉動效應和產業鏈紅利。

理由之二：配套優勢。

“艾爾西幼兒園+上海師范大學附屬官渡實驗學?！钡某壗逃M合，為業主配齊了家門口的15年優質教育配套。上師大附屬學校辦學5年來成績斐然，成長為昆明教育界的實力“黑馬”，據資料，目前上師大附屬學校在校學生中，82%為萬科業主子女，優質生源將賦予學校強大的提升潛力。

其次，桂語東方還擁有三軌交匯的獨特優勢，地鐵5號線福保站僅一路之隔，2號線二期預計明年建成，通車后龔家村站距離桂語東方僅400米，規劃地鐵8號線則從項目東側經過，會展中心站距離約300米。

另外，今年初萬科·桂語小篆街正式開街，萬科自持的新型社區商業在會展片區逐步落地，賦予了大盤項目更多的煙火氣，與臨近的王府井奧萊小鎮配合，形成大型商業與社區商業的完整配套。

理由之三：產品領先。

桂語東方作為萬科城市理想單元的昆明落地作品，代表了萬科最新最優的產品水準，同時項目也是昆明住宅新規實施后的首批“零公攤”項目之一，1T1或1T2戶的純板樓，且1T1戶獨立電梯入戶的設計，結合萬科獨有的S墻嵌入式墻體和U型廚房獨立臺面等創新設計，再加上方正的戶型，以及雙陽臺+落地飄窗的超高贈送面積，實際使用面積直逼100%，實得率大幅超越前代產品。

桂語東方143平米越級戶型

實際上，桂語東方屬于萬科的3.5代產品，在第四代住宅風靡昆明的背景下，萬科之所以沒有跟風，一方面是出于第四代剛興起，還存在諸多缺陷，特別是在風力較強的滇池邊，第四代的大露臺就很不實用。另外，項目也認為3.5代產品的實得空間對改善客戶更有價值，也更符合客戶的需求。

桂語東方以“云南第一園”楠園為藍本打造出來的中式園林景觀，則是另一大加分項，以項目的造園造景水準看，片區內的豪宅項目也很難匹敵。

更關鍵的優勢在于，桂語東方依托的是會展片區唯一的超級社區——萬科前灣都會區。

從2016年與昆明市簽約開始，萬科致力于在滇池邊打造一個面向未來，可以持續生長，并且由多角色參與共建的城市單元，這將是一個尊重公共空間、關注人與社會的關系、鏈接城市配套生長的區域。

“未來城市理想單元”規劃樣本——上海理想之地（上圖）與桂語東

在已建成的萬科500里，以及正進行首地塊開發的桂語東方，我們都清晰看到了“未來城市理想單元”的規劃樣本，以小篆街、社區公建盒子集合社區商業，鏈接居民高頻生活需求。

因此在會展臨滇板塊，既能實現改善居住夢想，又能坐享超級社區的便利生活場景，唯有桂語東方。

基于上述，桂語東方自推售以來表現優異，去年11月開盤當月即奪下昆明銷冠，此后持續熱銷，今年4月項目新推出觀滇視野良好的1棟、2棟，目前銷售已達1.7億，其中1棟僅剩下8套未售。以開售半年來的強勁勢頭看，桂語東方大概率今年三季度就能清盤。

結 語

會展片區日益更新的城市界面和配套設施，很大程度要歸功于萬科持續多年的深耕和兌現，也因為萬科的帶動效應，會展片區的價值提升幅度明顯，吸引更多房企加入，共同推動片區發展。在“改善才是真剛需”的新形勢下，會展臨滇板塊引領昆明改善潮流成為了必然。