珠江新城，

既是廣州這座灣區(qū)封面城市的絕對(duì)核心，

也是世界級(jí)的商務(wù)中心、全球性的金融中心，

占據(jù)了廣州永不落幕的價(jià)值高地 。

01

珠江新城是廣州難以逾越的經(jīng)濟(jì)心臟，

多年來以僅占全市0.2%的面積，

創(chuàng)造出全市1/8的GDP，

經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)能級(jí)獨(dú)占鰲頭。

珠江新城的產(chǎn)業(yè)實(shí)力傲視群雄。企業(yè)總部超125家占全市23%，200家世界500強(qiáng)占全市超5成，13家跨國(guó)公司總部占全市3成，聚集268家持牌金融機(jī)構(gòu)。

塔尖的城市資源匯聚于此，

早已讓珠江新城成為公認(rèn)的廣州第一圈層。

當(dāng)很多城市還在渴望一座地標(biāo)門面，

珠江新城擁有的卻是世界級(jí)地標(biāo)集群。

這里是全球300米建筑群最密集的CBD，

建筑的秩序、章法和美學(xué)都是獨(dú)一檔，

擁有無與倫比的城市天際線，

比中環(huán)、陸家嘴更為細(xì)膩和極致。

如果你置身其中，就能感覺到強(qiáng)烈的節(jié)奏感和韻律感，這里的空間被營(yíng)造得像一首樂章：高低起伏、錯(cuò)落有致、主次分明、前后呼應(yīng)。

一個(gè)城市的領(lǐng)事館數(shù)量，

體現(xiàn)了它的國(guó)際地位。

而珠江新城擁有40家外國(guó)領(lǐng)事館，

數(shù)量遠(yuǎn)超上海陸家嘴和深圳福田。

美國(guó)、法國(guó)、西班牙、意大利、巴西、馬來西亞等駐廣州總領(lǐng)事館，都在珠江新城。

由珠江新城領(lǐng)銜的天河中央商務(wù)區(qū)，

CBD排名已躍升至全國(guó)TOP3，

吸納著來自全國(guó)乃至全球的高端產(chǎn)業(yè)和精英。

廣州每次城市綜合實(shí)力提升，

珠城都在從中獲取反哺能量變得更強(qiáng)。

從天河2035年國(guó)土空間規(guī)劃看，

珠城定位依然是超級(jí)城市中心。

隨著廣州的城市能級(jí)的躍遷，

它還會(huì)被賦予更多頂層規(guī)劃和城市資源。

誠然，

琶洲、金融城過去幾年發(fā)展很快，

但珠江新城依然是無可爭(zhēng)議的王者。

金融城以“科技金融”和“數(shù)字金融”為支柱，琶洲則側(cè)重“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”，兩者均依托珠江新城成熟的金融生態(tài)與國(guó)際化資源。三者共同構(gòu)成了“黃金三角”，而這種緊密聯(lián)系進(jìn)一步鞏固了珠江新城作為“城市心臟”的霸主地位。

區(qū)域價(jià)值決定房產(chǎn)高度，

珠江新城統(tǒng)領(lǐng)廣州塔尖豪宅圈，

豪宅濃度、價(jià)值度、領(lǐng)漲度、抗風(fēng)險(xiǎn)性

一直是廣州的NO.1。

頂豪僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界等均誕生于此，

成交數(shù)據(jù)更是最有力的證明。

如果把珠金琶的一二手豪宅劃分為10-15-20萬+/平三個(gè)梯次，會(huì)發(fā)現(xiàn)珠城無論在哪個(gè)價(jià)格梯隊(duì)，富人的基數(shù)都是最多的。以戶數(shù)計(jì)算，手握20萬+/平房產(chǎn)的珠城業(yè)主起碼超過2000人，比琶洲、金融城加起來都多。

廣州已經(jīng)形成了恒定的中心格局，

即有一個(gè)強(qiáng)中心和其他多中心，

多中心永遠(yuǎn)無法取代強(qiáng)中心。

這種規(guī)律已經(jīng)在多個(gè)世界級(jí)城市得到驗(yàn)證，

紐約中心過了100年還在曼哈頓，

上海的中心一直都在黃浦江兩岸，

能超過珠江新城的，只有珠江新城。

02

不過，

珠江新城經(jīng)過二十年高強(qiáng)度開發(fā)，

已進(jìn)入存量?jī)?yōu)化階段。

隨著土地資源開發(fā)殆盡，

珠城的未來和增量在哪里？

從《廣州國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021～2035）》來看，

近5年以及未來10年，

廣州城市規(guī)劃核心資源投放的重點(diǎn)是：

沿江聚集，城市向東拓展，

其中的核心載體，依然是珠江新城。

其中，珠城東區(qū)則代表珠城的未來，

將見證珠江新城的下一個(gè)十年。

商業(yè)地標(biāo)在東進(jìn)：

珠江新城明確要建世界級(jí)商圈，

馬場(chǎng)地塊擬引入全球重奢店王SKP，

將重構(gòu)廣州頂奢商場(chǎng)格局。

2024年，SKP被寫入廣州市政府工作報(bào)告。4月10日，廣州商務(wù)局官方發(fā)布《一圖讀懂|廣州市培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市2025年工作要點(diǎn)》，文中重點(diǎn)提及：將加快推進(jìn)聚龍灣太古里、華潤(rùn)萬象城、SKP等高端商業(yè)載體的建設(shè)。

員村作為珠城向東的核心板塊，

未來還將升級(jí)為

集數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)+綠地生態(tài)公園+高端商業(yè)于一體的

新濱江中軸商務(wù)核芯，

完整珠水北岸城市核心的拼圖。

交通干道在東進(jìn)：

串聯(lián)起廣州最核心地段的臨江大道天河段

通車進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，

將打通稟賦資源向東貫通的城市動(dòng)脈，

形成橫跨多個(gè)CBD的沿江超級(jí)黃金大道。

串聯(lián)起珠城眾多頂級(jí)地標(biāo)的花城大道，

也將東擴(kuò)南移，

與員村二橫路組成十字骨架，

縫合珠江新城與金融城西區(qū)的城市空間。

這兩條主干道，

集聚了廣州最密集的金融、科技和商貿(mào)資源，

一系列城市高端封面地標(biāo)，

共同構(gòu)筑起廣州面向全球的城市名片。

它們的開通將以超越交通的維度，

蘊(yùn)藏著改變廣州發(fā)展格局的能量。

產(chǎn)業(yè)布局在東進(jìn)：

曝光的在編規(guī)劃顯示，

作為珠江新城功能東延的首個(gè)戰(zhàn)略支點(diǎn)，

擁有整個(gè)金融城未來絕大部分增量的

金融城西區(qū)開啟全面建設(shè)。

隨著二棉廠、面粉廠、絹麻廠等地塊的調(diào)規(guī)獲批，

員村TOD超級(jí)綜合體的建設(shè)落成，

廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)和天河中央商務(wù)區(qū)的協(xié)同建設(shè)，

金融城西區(qū)將與珠江新城產(chǎn)生強(qiáng)大的戰(zhàn)略協(xié)同，

為珠城向東發(fā)展注入清晰動(dòng)能。

從數(shù)據(jù)看，

珠江新城段江景才是全廣州最值錢的景觀。

但過去，珠江新城的城市天際線

更多沿中軸而非沿江分布，

呈現(xiàn)出“中軸突出、兩翼對(duì)稱”的空間格局，

沿江展示面明顯不足。

以花城廣場(chǎng)為中軸線，廣州東塔與西塔、廣晟國(guó)際大廈、利通廣場(chǎng)、廣州銀行大廈、高德置地廣場(chǎng)等對(duì)稱排開，呈現(xiàn)出一種“中軸突出、兩翼對(duì)稱”的空間格局。

（左右滑動(dòng)查看）

隨著2024年保利豪擲近200億重倉于此，

珠城東也將補(bǔ)齊核心城市豪宅拼圖，

賦予板塊全新的城市界面，

打造更連貫、更磅礴的沿江天際線。

頂豪進(jìn)化圖鑒，也在一路向東：

沿著臨江大道，

早已形成了廣州含金量最高的一條豪宅帶。

但珠城西區(qū)、中區(qū)、東區(qū)三大板塊，

存在一條清晰的豪宅鄙視鏈。

珠江新城的豪宅基本遵循兩條價(jià)值規(guī)律：1、東區(qū)＞中區(qū)＞西區(qū)；1、臨江＞非臨江。

正如紐約曼哈頓CBD的上東區(qū)，

居住氛圍最純粹的低密住區(qū)珠城東區(qū)，

才是塔尖中的塔尖，

匯悅臺(tái)、廣粵尊府、尚東柏悅府等廣州封面頂豪均位于此。

但如今珠城的房子，

亟需一個(gè)新的封面作品，

來推動(dòng)廣州豪宅的產(chǎn)品力進(jìn)化。

“東進(jìn)”是大勢(shì)所趨，

但珠江新城憑借諸多超級(jí)變量，

片區(qū)還遠(yuǎn)未見天花板。

未來，當(dāng)珠城東進(jìn)的藍(lán)圖兌現(xiàn)，

珠江新城將真正形成一個(gè)

西區(qū)、中區(qū)、東區(qū)連片成型的超級(jí)CBD。

加上東邊的金融城、對(duì)岸的琶洲，

共同構(gòu)成其它城市難以匹敵的黃金三角。

03

從城市發(fā)展的普遍規(guī)律來看，

板塊之間的“連接處”，

可變性最強(qiáng)，吸引的投資最多，財(cái)富機(jī)遇也最大。

從投資價(jià)值來看，

珠城東進(jìn)絕非簡(jiǎn)單的基建升級(jí)，

很可能會(huì)把廣州現(xiàn)有豪宅版圖，

撕開出一道口子。

等到臨江大道通車之日，

就是廣州一手豪宅重新定錨之時(shí)。

草蛇灰線，布局千里，

從珠江新城到琶洲再到金融城，

回顧廣州每一處城市中心崛起，

每一處都有保利率先入局的身影。

10年前，大家都不看好琶洲的時(shí)候，保利卻選擇重倉琶洲，打造了豪宅保利天悅以及地標(biāo)保利天幕廣場(chǎng)和叁悅廣場(chǎng)。10年前琶洲保利天悅開盤3.3萬/㎡，如今二手成交價(jià)穩(wěn)定在17萬+/㎡，且鮮有掛牌出售。

而這一次，

作為最了解廣州的發(fā)展商，

央企保利早就精準(zhǔn)把握珠城向東的趨勢(shì)，

砸下超200億資金，

提前在最好的地塊連落三子。

其中即將入市的保利天曜，

就是享受珠城向東發(fā)展紅利的

第一張也是最好的一張船票。

今年以來，

金融城、琶洲相繼進(jìn)行商改住調(diào)規(guī)，

宅地供應(yīng)持續(xù)增加，

但珠城已十年都沒有新房入市，

保利天曜的稀缺性已經(jīng)是100%明牌。

珠江新城的最大價(jià)值就在于“真絕版”，一手房源鳳毛麟角，這里不是“下一個(gè)豪宅區(qū)”，而是“唯一的豪宅區(qū)”。相比之下，琶洲、金融城等板塊，依然有大量可出讓土地和可售房源持續(xù)推出。

地圖上看，

保利天曜就矗立在珠城東拓的橋頭堡位置，

被花城大道+臨江大道環(huán)抱，

距離規(guī)劃引入頂奢SKP的馬場(chǎng)舊改僅一路之隔，

占有最核心的地段和最頂級(jí)的資源，

成為縫合兩大CBD的關(guān)鍵紐帶，

也是承載珠城高端居住外溢的第一站。

過去一些年，

凱旋新世界、僑鑫匯悅臺(tái)、尚東柏悅府，

直接推動(dòng)了廣州豪宅的進(jìn)化。

而現(xiàn)在，作為保利最高標(biāo)“天”字系產(chǎn)品，

保利天曜將承擔(dān)起刷新廣州豪宅定義的使命，

超越一代產(chǎn)品的頂點(diǎn)，

成為新一代產(chǎn)品的起點(diǎn)。

其中，

高低錯(cuò)落、老錢鎏金的顯貴風(fēng)外立面，

將是廣州核心區(qū)天際線終于補(bǔ)全的一大步；

親江生活+學(xué)校+綠地公園+商業(yè)+地鐵TOD，

將是珠城東城市價(jià)值信心的定海神針，

也是廣州面世即絕版的產(chǎn)品力天花板。

保利天曜將補(bǔ)齊珠江高質(zhì)量發(fā)展帶最后一塊封面拼圖，構(gòu)筑全新的城市天際線。

回顧廣州40年城建史，

每一次城市格局的變遷，

都需要一兩個(gè)地標(biāo)建筑來擔(dān)當(dāng)定海神針，

以迅速凝聚共識(shí)、拓展城市邊界。

正如63層之于環(huán)市東、

中信大廈之于天河北、

東西塔之于珠江新城，

這一次珠江新城的大東進(jìn)，

保利天曜將成為那個(gè)全新的城市封面級(jí)人居樣本。

? THE END

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