太瘋狂了！

真是利潤越薄，高管越肥。

貝殼CEO彭永東最近有點煩，其前腳剛捐出4.4億元股票，后腳就因“天價年薪”被推上輿論風口浪尖。一邊是“慷慨解囊”的公益人設，另一邊卻是他7.13億元年薪的刺眼數字，當房地產深陷寒冬，房企爆雷、裁員降薪成為常態時，貝殼高管的薪酬卻逆勢暴漲。

圖源：21世紀報道

這是什么概念？其2023年7.13億年薪，已相當于一個經紀人8600年收入總和。

更魔幻的是，在貝殼2024年凈利潤暴跌30.8%至40.78億的背景下，他仍能“逆勢”狂攬4億年薪，且還是在三年內從847.8萬飆升至7.13億的情況下，漲幅近84倍。聯合創始人單一剛的薪酬也達到5.29億，而同期普通經紀人（房產中介）年均收入僅約8.34萬元。

圖源：企查查

目前，國際房地產中介RE/MAX高管薪酬僅占凈利潤3%-5%，而貝殼這一比例高達29.6%，這意味著每賺100元，近30元流入了高管口袋。

01

捐贈時間頗為巧妙

此次捐贈，正值貝殼2024年報發布的關鍵節點。

彭永東的突發善舉，看似突如其來，實則與貝殼年報披露的高管薪酬數據，形成微妙呼應。就在年報披露前一周，全網因他三年累計15.88億薪酬，掀起滔天爭議。

年報顯示，貝殼平臺50萬經紀人年均收入僅8萬元，與高管團隊動輒數億的殘酷對比，讓“高管吃肉、員工喝湯”的憤怒情緒在小紅書、抖音等平臺瘋狂發酵。

此時甩出捐贈計劃，既能用慈善光環轉移公眾對“天價薪酬”的注意力，又能將爭議焦點從負面扭轉為“責任”。

2021年左暉去世后，彭永東和單一剛通過股權激勵，實現財富躍遷。2022年港股上市前，兩人獲得無業績要求的限制性股票，價值分別達21.55億港元和16.2億港元。這些股票5年解禁，按“直線攤銷法”計入薪酬科目，形成巨額賬面數字，硬生生將股權激勵包裝成“天價年薪”。

這種會計處理雖符合規則，卻與公眾對“年薪”的傳統認知產生鴻溝，讓公眾誤以為高管拿的是“現金年薪”。實際上，彭永東2023年實際現金收入僅1176萬元，遠低于賬面數字。

爭議爆發后，捐贈成為緩解輿論壓力的突破口。

然而，捐贈的實際效果與動機仍存疑。4.4億元平攤到50萬經紀人，人均僅880元，不足一線城市半月房租。用于畢業生租房幫扶的資金按每人每年5000元計算，僅能覆蓋4.4萬人，不足全國應屆畢業生的0.5%。

更值得關注的是，盡管彭永東捐出900萬股A類普通股，但僅占他總持股的4.94%。其持有的1.82億股B類超級投票權股份，紋絲未動，仍讓他牢牢掌控貝殼22.1%的絕對話語權。相當于用零錢做慈善，卻保住了金庫鑰匙。

畢竟，在當下沒有什么比“既保住天價薪酬，又戴上慈善光環”更符合資本邏輯的選擇了。

或許，真正的破局之道，不在于捐贈金額的多少，而在于能否重構更合理的抽傭機制。月薪6000元的經紀人，真正需要的是提高傭金分成，而非虛無縹緲的“健康福利”。若將4.4億用于降低平臺抽成，每人年收入能增加近千元。

02

房產界的美團

貝殼，崛起于房地產行業的黃金時代。

2001年鏈家在北京創立時，正值中國商品房市場起步階段，左暉憑借“簽三方約、不吃差價”的創新模式，打破行業潛規則，通過直營模式快速擴張。

真正推動質變的，是2014年推出的ACN經紀人合作網絡。這套將二手房交易拆解為10個環節、允許跨品牌分傭的協作機制，一度打破傳統中介之間的零和博弈。說白了就是，以前中介都是單打獨斗，現在變成團隊作戰，有人負責找房，有人負責帶人看，成交后按功勞分錢。

通過配合投入數億元研發的“樓盤字典”數據庫和VR看房技術，將帶看效率提升400%，從戶型朝向到周邊配套，433個維度的數據全給扒出來了。

這種技術碾壓，直接推動其二手房交易額在2024年突破2.24萬億元，形成覆蓋4.9萬家門店、44.5萬經紀人的線下網絡。貝殼就像房產界的美團，把中介行業從路邊攤，整成了連鎖加盟門店。

這種“線上線下”融合的模式，使其在2020年赴美上市首日市值即突破422億美元

隨著“房住不炒”政策深化，貝殼早已將觸角越過中介邊界。

2024年斥資25億在西安、成都、上海等一二線城市拿地，試水開發業務，規模堪比中小房企。盡管聲稱“不做開發商”，但其自主操盤項目已悄然啟動。

其貝殼家裝業務，全年實現收入148億元，同比增長36.1%，甚至通過“煥新購”模式，將租售裝修串聯成閉環，試圖將消費者的居住需求，都鎖進自己的生態池。

中介巨頭向產業鏈上游滲透，既是風險分散，更是利潤賺取的升級。

03

無處不在的抽傭

貝殼的商業版圖，并非只有光鮮亮麗的一面。

其平臺傭金率，一直處于較高水平。從二手房交易到新房代理，從房屋租賃到家裝服務，幾乎每個環節，都被設計成流量變現的切口。

在二手房交易領域，貝殼通過經紀人合作網絡，構建了一套精密的分傭系統。這套系統將房源錄入、鑰匙持有、帶看、成交等環節拆分為不同角色，經紀人根據貢獻度分配傭金。

例如，一套成交價500萬元的二手房，貝殼收取2.5%的傭金，其中錄入房源的經紀人分得20%，帶看經紀人分得30%，成交經紀人分得40%，剩余10%作為平臺服務費，最終到手后還需扣除門店管理費，實際月收入常不足7000元。

貝殼掌握全國50%二手房交易量，一線城市市占率超40%。二手房雙向抽傭3%，新房傭金率高達4%-10%，而成本最終由買賣雙方承擔，如上海一套480萬元的房產，貝殼輕松抽取21萬元服務費，超過契稅和個人所得稅的總和。

此外，憑借海量房源和流量，貝殼對開發商的話語權，更是碾壓式提升，開發商想要獲得貝殼流量傾斜，必須接受“優先支付傭金”快傭”條款，才能進入主推名單。房子還沒蓋呢，中介帶客戶看周邊二手房時，就開始推銷。最終，等真開盤了，多數客戶早被自家中介提前鎖定了，后面房貸、裝修一條龍全在自家體系里轉。

這種“雁過拔毛”的設計，使得跨店成交率高達80%，讓貝殼2024年平臺抽傭比例攀升至18%，單年從交易中抽走189億元??。更隱蔽的是，當購房者通過貝殼辦理貸款時，年化率中普遍隱藏著的高出市場的服務費，選擇被窩家裝時，裝修款又被抽取12%的導流費。

有時候，深夜瀏覽過租房信息，次日便會收到經紀人的房源推送。對消費者而言，其捆綁銷售、隱藏貸款服務費等行為引發大量投訴，黑貓投訴平臺相關投訴超3000條。

前些年，58同城創始人姚勁波，在阿里巴巴因“二選一”壟斷被罰182億元的輿論風口上，公開舉報貝殼找房存在“強制二選一”行為后，雖未被罰，但其承諾“杜絕不正當競爭”后，仍被曝在部分城市通過算法，優先推薦高價房源、聯合開發商抬高渠道傭金。

“做難而正確的事”，曾是左暉留給貝殼的遺產。而今，這句話更值得我們反思。

2024年，貝殼凈利潤40.78億，彭永東一人年薪占比17.5%。相比之下，龍湖董事長年薪僅其7%，郁亮甚至自愿放棄獎金。若真有心改善行業生態，為何不從根本上調整薪酬結構、降低抽傭比例？