代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

五一將至，廣州各大項(xiàng)目已開始摩拳擦掌。

克而瑞監(jiān)測(cè)到，為備戰(zhàn)五一，近兩周來(lái)房企積極取證，多新項(xiàng)目密集入市，為廣州樓市點(diǎn)燃了一把火。

近兩周廣州開盤項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)

其中廣州地鐵兩盤憑借小戶型控總價(jià)，獲得剛需客戶青睞，市場(chǎng)關(guān)注度高，去化較好；

然而，項(xiàng)目間的悲歡總是不相通。

近日，距離綠城馥香園約2公里的中建天鈺，隨機(jī)甩出一枚“炸彈”，一套88㎡戶型總價(jià)最低僅需398萬(wàn)元起,折算單價(jià)約4.52萬(wàn)元/㎡。

這一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的搶客大戰(zhàn)，還在持續(xù)升級(jí)。

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我們先來(lái)看一組數(shù)據(jù)：

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近十年來(lái)，海珠區(qū)新房?jī)r(jià)格一路高歌，從2014年套均價(jià)352萬(wàn)元，到2024年的1025萬(wàn)元，漲幅達(dá)到了191%。

現(xiàn)該項(xiàng)目推出“最低總價(jià)398萬(wàn)元起”的優(yōu)惠，也就是說(shuō)，現(xiàn)白云、黃埔的購(gòu)房門檻已經(jīng)能買入海珠。

而項(xiàng)目之所以推出如此大的優(yōu)惠力度，或許與海珠區(qū)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有著一定的聯(lián)系。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，目前海珠區(qū)在售項(xiàng)目多達(dá)25個(gè)，僅項(xiàng)目所處的工業(yè)大道板塊就已經(jīng)有9個(gè)項(xiàng)目在售，是海珠區(qū)在售項(xiàng)目數(shù)量最多的板塊。

不僅海珠區(qū)的購(gòu)房門檻再一次被重塑，同為中心四區(qū)的天河區(qū)也不例外。

就在4月26日，位于天河智慧城內(nèi)的珠江·天河都薈迎來(lái)首開。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，項(xiàng)目首推1-4棟，72-152㎡三至四房，其中72㎡戶型單價(jià)最低4.2萬(wàn)元/㎡起，總價(jià)最低僅需309萬(wàn)元。

項(xiàng)目直線距離地鐵21號(hào)線天河智慧城站約600米，周邊有廣百?gòu)V場(chǎng)、時(shí)代Epark、萬(wàn)科云等商業(yè)配套，能滿足業(yè)主的日常需求。

或許是因?yàn)轫?xiàng)目整體素質(zhì)較為能打，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，首開去化取得了不錯(cuò)的成效。

而天河，海珠的上車門檻再一次刷新，或許是受現(xiàn)階段其商品住宅市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的影響。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025年1-4月中，天河區(qū)商品住宅供應(yīng)面積7.57萬(wàn)㎡，成交面積9.04萬(wàn)㎡，供求比0.84。

海珠區(qū)商品住供應(yīng)面積19.61萬(wàn)㎡，成交面積8.56萬(wàn)㎡，供求比達(dá)到了2.29。

另一方面，在庫(kù)存上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年3月末海珠區(qū)商品住宅庫(kù)存4542套，去化周期14.7個(gè)月，為近半年來(lái)最高。

天河區(qū)商品住宅庫(kù)存7820套，去化周期26.6個(gè)月，高于全市去化平均水平。

可以看到，現(xiàn)階段兩區(qū)去化壓力依然比較高。

這也反映出了，在卷成麻花的廣州市場(chǎng)，房企想要在市場(chǎng)中占據(jù)聲量，想要實(shí)現(xiàn)更好的去化，高性價(jià)比項(xiàng)目才能贏得購(gòu)房者的青睞。

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回歸正題，而之所以房企紛紛以“低價(jià)跑量“來(lái)?yè)屌芪逡唬齽傂枞后w作為廣州樓市的主力支撐，對(duì)價(jià)格有著更高的追求外，或許還有以下幾個(gè)原因：

一是，五一作為各大房企神仙打架的節(jié)點(diǎn)，部分項(xiàng)目避開高峰入市，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)隨之減小。

二是，4月上旬逢清明假期，營(yíng)銷周期短，市場(chǎng)熱度回落，經(jīng)過(guò)調(diào)整后，觀望情緒有所消散。

三是，在政策利好的持續(xù)推動(dòng)下，廣州二手房成交再一次創(chuàng)下了近五季度來(lái)的次新高，進(jìn)一步推動(dòng)“買一賣一”客戶購(gòu)買力的釋放，流入新房市場(chǎng)。

在一手住宅市場(chǎng)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，4月廣州樓市呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，截至4月26日，一手住宅供應(yīng)4622套，面積51.8萬(wàn)㎡，成交3803套，面積41.75萬(wàn)㎡。

來(lái)訪認(rèn)購(gòu)表現(xiàn)上也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示， 對(duì)全市重點(diǎn)監(jiān)測(cè)50盤來(lái)訪認(rèn)購(gòu)顯示，截至4月第三周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)50盤來(lái)訪認(rèn)購(gòu)呈現(xiàn)逐周攀高趨勢(shì)，且轉(zhuǎn)化率明顯好于3月周均表現(xiàn)。

最后，為大家?guī)?lái)截至4月15日廣州商品住宅熱銷套數(shù)TOP10排行：

克而瑞監(jiān)測(cè)到，品秀星圖以49套商品住宅成交規(guī)模斬獲第一，中建鳳榕臺(tái)網(wǎng)簽37套位列第二，萬(wàn)科理想花地以33套網(wǎng)簽位列第三。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。