如何詳細規劃生物醫藥產業園？

關鍵詞：園區規劃、園區運營、醫藥產業園

【九兆點評：產城項目的配套系統是非常繁復、多層次的，既要服務好企業、員工，又要服務好居民。許多產業園的配套做得比較常規，聚焦在常見的商務和商業配套方面。雖說也有其用處，但對于企業的真實痛點來說，這些東西難免流于表面。如果想要運營一個用戶粘性極強的產業園區，那么產服和生活服務兩手都要抓，兩手都要硬。一、深挖產業需求，做實產業服務。常見的商務配套，比如會議室、報告廳等空間，在產業園內都是比較常見的。能夠圍繞企業經營發展痛點來做產業服務的園區不多，但這卻是決定產業園長遠良性發展的重要因素。其中最基礎的就是為企業提供工商、財稅、人力等相關服務的鏈接，最大化降低企業的行政辦事成本。此外，在園區門戶位置設置一個產品展廳也是很實用的配套。許多中小企業不太愿意騰出自己真金白銀租來的空間，作為展廳使用。但如果園區內有一個這樣的體面、開敞的展覽空間，供企業集中展示產品和發展理念，作為他們接待客戶的第一站，那這對中小企業的商務運作是很有幫助的。如果產業配套能夠再進一步，真正能對生產研發環節提供額外幫助，那企業就更受用了，許多產業園已經做出了嘗試。比如深圳灣科技生態園曾建設“電巢實驗室”，提出了共享實驗室的概念，為企業工程師解決硬件研發與試驗等問題。又比如新近的上海智能醫療創新示范基地，就與多家科研機構合作，計劃在園區內落地美-以、新-臺國際合作創新平臺，并引入了上海交大人工智能成果轉化中心。這些配套對于園區的主導產業來說，算是相當硬核了。不僅能直接對企業的研發生產工作起到直接的幫助，還能更深入地去推動產學研鏈條的合作，協助促成更多研發成果落地。有了這樣的硬核產業配套，那么園區就擁有了獨特的競爭優勢，對招商和長遠的運營都有巨大的益處。最關鍵的是，在許多城市中產業園做這種配套，是可以向政府申請補貼的。但這對前期產業招商團隊要求非常高，要想真的談成產學研機構的合作，將他們落到園區里，必須對主導產業擁有深入的理解。除了這些，產業園區還應該特別留意的配套，就是酒店。我們發現不少開發商剛開始覺得酒店指標不好做，基本都不會去考慮這種配套。但經過5-10年的運營之后，園區滿租、企業商務往來頻密、周邊人流量暴漲，商務旅居與宴請接待的需求非常急迫，但因為園區里沒有像樣的酒店，只能舍近求遠。所以后來有些園區做二期、三期規劃的時候，只能把一些寫字樓指標轉換為酒店來規劃，來滿足日益上升的商務旅居需求。而新開發園區在規劃之初，就應該預留好未來做酒店的位置，以應對園區經營狀況和周邊城市發展的變化。二、生活配套要做細致，服務好人才很關鍵。產城項目多分布在城市近郊甚至遠郊位置，未來那么多企業入駐到這里，人才如何安頓，是園區規劃必須仔細考慮的問題。替企業解決好員工的安居問題，也是一大加分項。通常產城項目肯定會配套宿舍指標，但如果簡單粗暴地全部做成商務公寓，那就是典型的房地產思維。針對園區內各類不同的常住人群，宿舍指標應該按梯度來進行差異化的產品定位，包括但不僅限于白領公寓、專家公寓、青年長租公寓、精品酒店等等。產品的單戶面積、位置排布、裝修標準等，也應該按照定位等級來進行差異化設計，才能夠滿足大型產城項目內多樣化人群的居住需要。另外，園區內必須規劃有足夠的食堂。在所有我們考察的產業園區中，最火爆的商業業態必屬餐飲，而且也是最賺錢的商業指標。這方面的配套一定要做足，可以充分利用配套指標的經營性潛力。同時，也可以考慮引進托幼機構、健身房、圖書館等生活服務設施，讓在這里工作的人們無后顧之憂。這些空間同樣可以利用配套指標來轉化，或者排布在初期租金很難做高的位置。而且部分配套設施，也是有機會向政府申請補貼的。一個產城項目規劃地細致與否，很大程度都體現在對“人”的服務上。我們經常說地段為王。對產業園區項目來說，地段的優勢在基礎配套方面也特別明顯。產業園區處在好的地段，因為地緣上的優勢，基礎配套通常不會成為問題，甚至項目周邊強大的商業已經能夠提供完善的配套服務。反之，如果產業園區的地段差，缺少商業氛圍，為了完善基礎配套可能需要付出很大的努力，特別是在產業園區開園之初。在運營產業園區前期，做基礎配套是運營團隊的重心工作。運營團隊需要集中精力解決人的食住行等問題，這樣才能吸引企業入駐，留住員工和企業。如何解決基礎配套問題呢？在這里以交通與餐飲為例，這兩個是最基礎中的基礎問題。在交通方面，如果公交配套不完善，不但出入不方便，而且也存在安全的問題。產業地產商需要主動去解決交通帶來的不便。在光大We谷開園之初，園區企業員工需要步行到園區外面其它地方才能搭上公交車。為了解決出行問題，園區方通過兩個月時間調查收集數據，不斷跟相關部門溝通，最終將公交站設在園區門口，從開通一條公交線路，到開通了三條公交線路。鳳崗天安數碼城在開園之初同樣遇到公交配套問題，它的做法是直接自己投入，開通接駁地鐵站的巴士。鳳崗天安數碼城項目在東莞，但是許多員工晚上需要回到深圳居住。如果公交配套由兩地相關部門規劃論證線路，可能需要一兩年的時間才能夠有成熟的方案。為了及時緩解交通的不便，鳳崗天安數碼城自己掏腰包開通專線，每年投兩三百萬補貼給巴士公司。在餐飲方面。現在的員工對飲食要求越來越高，既要求品質，又要求品類。前面提到，在開園之初許多商家不愿進來做配套。那么如何吸引商家進駐呢？最簡單的做法是向商家給出優惠條件。同樣是鳳崗天安數碼城項目，為了說服餐飲企業進來做基礎配套，給出了非常優惠的條件，甚至向商家確保不會虧錢，如果虧錢就補給商家。可以說，對一些產業園區項目來說，在開園之初需要花很大的精力解決基礎配套。當產業園區運營起來，形成生態環境后，做基礎配套就變得容易。】

隨著人口總量增長和社會老齡化程度的提高，全球藥品需求明顯上升，因此，發達國家紛紛把生物醫藥技術及其產業化提升為國家戰略，搶占生物醫藥技術及產業化的制高點。

目前，全球生物醫藥產業主要集中分布在美國、歐洲、日本等國家和地區。與此同時，北京也在大力發展醫藥產業園的建設，中關村生物醫藥園、大興生物醫藥產業基地等等，都是北京未來生物醫藥產業發展的重要載體。

一．美國三角研究園

基本概況

美國三角研究園區(Research Triangle Park)位于美國東部北卡羅來納州的達勒姆縣和韋克縣交界處，是1959年由州政府牽頭，與州內的三所大學聯合建立的科研園區。園區正處于三所全美知名大學（北卡羅來納州立大學、杜克大學、北卡羅來納大學）為點連接而成的三角形的重心之上，由此確定了“三角研究園區”的名字。經過五十余年的發展，該園區已經成為與硅谷、128公路齊名的世界性知名高新技術產業集聚區。

作為全美最早最大的單一整體式高科技園區，正是三角研究園在規劃和實施過程中的堅定和嚴格，確保了今天園區能夠形成優良的環境、風貌和較高的競爭力。目前，園區占地面積約7000英畝（約28km2），其南北長約 9.6公里，東西寬約3.2公里。

產業用地方面，用地占比達到75%，共有170家企業入駐，其中生物科技相關企業有78家，研究范圍包括細胞病理研究、基因工程、癌癥和流行疾病疫苗研發、免疫工程等。

服務、商業配套方面，園區在中心區域設置了酒店、餐飲、戶外娛樂、休閑健身、教育培訓等商業配套，用地占比達到9%，為園區企業提供功能較為完備且質量較高的商業服務。

生活、居住配套方面，園區在東部保留了大面積的開放水域和綠地（用地占比14%），同時為研發人員配備了一定面積的住宅用地（用地占比3%）。

園區特點

宜居：大量配套設施，提升園區活力

為了吸引和留住科研人才，美國三角研究園管理部門在北卡羅來納州政府及當地政府的支持下，為園區建立了大量生活、教育及娛樂配套設施，各種商場、服務性機構、體育館、娛樂場所、幼兒園、學校、醫院一應俱全、應有盡有。

宜業：優惠投資政策，吸引企業入駐

北卡羅來納州政府提供了大量資金，在三角研究園內興建和發展北卡微電子研究中心和北卡生物研究中心，以吸引兩大領域的高新技術企業。為幫助初創的科技型中小企業開展業務，政府下屬的小企業管理局專門負責為小型企業提供貸款擔保及其他金融服務。

共享：產業資源共享，加強園區競爭力

產業集群借助地理的鄰近、公共設施的共享、信息與知識的快速傳播等途經提升了企業的競爭力，是區域經濟發展的重要組織形態，三角研究園就是這種產業集群的成功典范。

經驗借鑒

早期開發可以和政府合作，但在完成階段政府可退居二線，主要扮演支持角色。并與頂尖生科大學及CRO形成合作伙伴。

園區運營主體主要有日常作業、研究支持、成果轉換四類，各主體單位分工明確形成良好發展模式。日常運營主體主要是由政府、當地領頭企業、學校、招商與管理環節。其下屬機構三角服務中心主要負責商業運作和房產出租等事宜。園區研發主支持主體主要是三角研究院負責，主要提供協助入園企業提升研究、開發和技術能力等服務，而CRO亦為主體，為美國最大CRO聚集區。主要資金主體為政府和PE/VC所提供的研發基金。主要成果轉換主體為附屬大學技術的轉讓辦公室。

三角研究園產業項目發展模式

園區內公共技術服務平臺提供從基礎研究至批量生產的多項服務，促進了全產業鏈內企業集聚園區，推動技術快速商業化，包含復雜樣本成本分析、樣品性能檢測認證、臨床試驗觀測、量產資質評估。

三角研究園周邊的三所大學為園區提供了豐富的生物科技人才儲備，而園區所提供的的人才中介服務與相關政策可將所需人才直送至園區企業。同時依托企業引入，提升創業型人才吸引力。例如對初創型的科技型中小企業提供長期低息貸款，政府在園區內建立生物研究中心，鼓勵大學與企業合作，建立專業化服務機構和設施的共享機制以及公共服務平臺，提升園區整體人才吸引競爭優勢。

二．法國里昂生物科技園

基本概況

里昂生物科技園區位于法國里昂的格蘭地區，具體細分包括診斷疫苗、創新醫學療法和傳染病監控等，涉及產業環節涵蓋學術研究、技術研發、試產等產業鏈環節。經過多年發展，里昂生物科技園已成為除美國外全球最重要的生物科技產業發展集聚地之一。特別是在疫苗產業和傳染病領域的研究在全球生物制藥行業內已樹立了領軍者的形象。

用地結構

由于是在城市生活區的基礎上興建起來，里昂生物科技園的業態較為豐富，為園區的發展提供了充分的保障。

產業用地方面，該園區有70個從事生物技術研發的實驗室、研究中心，包括辦公場所在內的建筑面積約400,000平方米。里昂技術園主要從事生物技術的基礎研究，二、三期分別從事小試生產和檢測技術研發。

配套服務設施方面，由于里昂生物技術理事會是協會性質的運營方，其在公共技術平臺上的投入有限，其商業配套和生活配套也主要依靠原有的設施來實現。商業配套設施包括幾千平米的停車場及幾百平米的商場、酒店和銀行等，提供最基本的商業服務；生活配套設施包括分布于各個樓棟內部的住宅、餐廳、健身設施、零售商店等提供居住及基本生活服務。

園區特點

產學研一體化，促進技術創新

不同于我們一般意義上理解的的科技產業園，里昂生物科技園并不是產業化園區，而是以研發、孵化甚至基礎研究為核心的科技創新平臺，正是這種平臺牢牢占據著全球價值鏈的頂端。通過所依托的強大而又專業的大學、企業等科技支撐，商務、金融等服務支撐，成為面向全球、具有一流競爭力的生物科技創新基地和創新源泉。

主辦大型活動，擴大園區影響

通過參與和主辦具有國際影響力的會展及活動，促進里昂科技園與行業內其他園區的交流，構筑園區的行業影響力。例如，2009年在此舉辦的美法生物產業年會(FABS)。目前，里昂已成為美國之外全球最重要的生物科技產業發展集聚地。

開拓國際合作，推廣國際形象

通過加大與其他國家生物產業園區和產業集群的全方位合作，里昂科技園促進了與各國之間的技術交流，同時傳播里昂生物科技園的全球形象，使更多國際項目落戶里昂，依托其良好的產業培育環境快速發展。

法國里昂生物科技園產業發展模式

經驗借鑒

法國里昂生物科技園依靠協會制的完全市場化運作和充足的產業資金儲備，以及出色的園區推廣工作，快速成長為全球重要的產業力量：

協會式管理方式成為園區成功發展的關鍵要素。

里昂生物技術理事會是園區的核心機構，是由園區企業、研究機構、公立醫療機構和政府機關代表組成，主要功能是對產業項目進行技術審核，并向政府、園區基金和外來投資者申請產業啟動基金，負責產業發展相關的與政府部門和園區機構之間的協調事宜。這個由企業發起帶有協會性質的組織起到了協調分配資金資源和管理技術服務資源的重要作用。

里昂生物科技園的產業發展模式具有典型的法國特色，其產業項目均由擁有技術及專利的個人或企業通過園區公共網上平臺申請技術成果轉化項目發起的，由里昂生物技術理事會發起項目資金申請，政府每年注入一定資金，由理事會統一協調分配資金資源和管理技術服務。

資金聚集能力，規模龐大的資金體系。

里昂生物科技園擁有規模龐大的資金體系，除政府投入資金外，園區還通過理事會設立系統的產業基金體系，成為吸引創業企業和風投企業集聚的重要因素。園區基金按照功能不同主要分為地區項目基金、全國項目基金、歐洲項目基金和世界合作基金四大類。

三．新加坡啟奧生命科學園

基本概況

啟奧生命科學園地處新加坡心臟地帶，離新加坡主城區只有20min車程，交通便利。自2000年開始籌備，啟奧生命科學園的具體細分產業定位在生物醫藥研究與生產、醫療器械研發與制造、疾病研究等領域，涉及產業環節涵蓋研發、試驗環節。依靠新加坡政府對園區產業發展和服務配套設施上的大力投入，園區國際推廣工作的順利開展，近十年發展迅速。

用地結構

緯壹科技城的產業用地大部分為啟奧生命科學園所用，居住和服務配套用地配置較為充裕，并保留公共設施用地用于改善居住及辦公環境。

產業用地面積約110公頃，約占總體1/2。樓主要用于建設高層樓宇，為園區入駐企業提供實驗及辦公區域。

服務配套面積約35公頃，占園區總體1/5，主要用于建設音樂劇院，購物中心，美食廣場，酒吧，美容美體機構等。

公共設施面積約156公頃，占總體1/12，wifi無線網絡全覆蓋，擁有流水幕墻景觀，綠地景觀、開放廣場、兒童游樂場和蝴蝶花園等設施。

居住配套面積約39公頃，占總體1/5，居住配套用地提供園區工作人員生活，娛樂，居住場所。

經驗借鑒

政府巨額資金的投入、服務配套設施的完善和園區有效的對外推廣舉措共同促成了啟奧生命科學園的快速成長。

啟奧生命科學園產業發展模式

主要有以下的一些措施：

啟奧生命科學院的產業孵化主要由政府主導，對大學和科研機構的技術和專利進行商業化轉化，并且通過政府產業基金和VC/PE的投資，以及引入國際知名醫藥企業，代表企業有雅培、葛蘭素史克、諾華、羅氏等。

由于啟奧生命科學園鄰近新加坡國立大學和南洋理工大學，這兩所大學擁有較多技術及專利，對商業化轉化有較大需求。為促進商業化轉化，新加坡政府下設了一個機構——國家科學技術研究局，主要職責是促進產業與學術研究之間的聯系，在園區內部由其各個下屬機構負責對園區產業項目的認證及資金資助。在園區的孵化過程中，國家科學技術研究局內各個部門分工明確，負責項目認證、資金支持、園區資源協調等工作，幫助企業順利落地。

啟奧生命科學園的服務配套設施開發十分完備，從產業鏈角度看，園區的公共技術平臺涉及臨床研究、小試、中試、量產等；從服務內容看，園區能夠為企業提供4大類，近20項的公共技術服務，主要包括結構生物學、基礎及臨床科學、影像及其他支持，以及臨床前試驗。

啟奧生命科學園在園區推廣方面還采取“三管齊下”的策略：

1）邀請或聘用國際知名的行業專家、提升產業形象；2）政府領銜招商、吸引世界目光。曾組織多次美國和歐洲的招商活動；3）借勢明星企業、打造產業集聚。與明星企業達成產業孵化合作協議，鼓勵中小企業與行業巨頭進行技術合作，充分發揮明星企業的示范效應。

結語

讀者們可不要覺得“醫藥產業園”這一概念離我們很遙遠，相反，它可是與咱老百姓的健康息息相關，被譽為“新藥的搖籃”。近年來，伴隨著北京建設全國科技創新中心工作的深入推進，北京市先后發布了《關于加快科技創新發展醫藥健康產業的指導意見》《北京市加快醫藥健康協同創新行動計劃（2018—2020年）》等一系列政策，推動北京生物醫藥產業進一步向高精尖產業邁進，目前，北京市生物醫藥產業呈現穩步增長態勢。

縱觀全球，醫藥產業園這種集聚式發展模式正是生物醫藥產業的主要趨勢。在北京醫藥產業園的規劃和發展過程中，我們應學習借鑒國外園區的先進規劃經驗，結合北京實際，通過促進產學研一體、優化園區用地結構、增加配套服務設施等方式，促進科研成果的轉化效率，提升醫藥產業園區的國際競爭力和影響力。

本文收錄于《招商引資要情參考》2024年6月號