本文將深度剖析六只已上市住房租賃REITs的2025年一季度財報，全方位呈現盈利與虧損態勢，精準捕捉行業發展風向。

URI城市租住觀察到：2025年第一季度，國內首批6單租賃住房REITs交出首份成績單。從營收規模到盈利水平，從資產運營到現金流分配，總體運營數據穩健，部分產品漲幅顯著，但統一看，市場格局初顯分化。

URI城市租住洞察 租賃住房REIT整體特征分析：

1. 抗周期屬性凸顯：保租房REITs因租金受政府監管、需求剛性，在經濟波動中表現穩健。據從業者透露，2025年一季度中證REITs價格指數保租房板塊漲幅更達29.8%，保租房行業總回報指數上漲34.8%，該數據的支撐表明，機構布局信心較為堅定；

2. 政策與市場需求驅動：城市化進程加速及青年群體租房需求增長，疊加“十四五”規劃建設870萬套保租房目標，推動行業長期發展；

3. 擴募與新發加速：一季度新增匯添富上海地產REIT（首日漲幅30%）及蘇州恒泰REIT即將開售，中金廈門安居保租房REIT擴募項目正式申報至上交所，擴募項目將提升分派率，增強資產池多樣性。

中金廈門安居保租房REIT擴募項目正式申報至上交所

URI城市租住風險提示：

盡管保租房REITs表現亮眼，但需關注市場流動性階段性不足、部分項目供給過快帶來的競爭壓力，以及宏觀經濟復蘇不及預期可能對租金收入的影響。

Q1財報解讀：

營收之冠

規模背后的城市能級

國泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬元營收一騎絕塵，近乎第二名中金廈門安居REIT（2010.95萬元）的2.2倍。上海品牌保租房項目的規模化優勢突出，疊加高能級城市租賃需求，成為營收領跑關鍵。其他產品則呈現階梯式分布：

華潤有巢REIT（1946.75萬）與華夏北京保障房REIT（1851.87萬）緊咬第三、四位，政策導向型項目初顯韌性；招商蛇口REIT（1791.03萬）與紅土深圳安居REIT（1346.21萬）暫居末位，區域市場飽和度與運營效率或成掣肘。

盈利性方面

規模擴張與成本管控

從凈利潤數據看，華夏北京保障房REIT以860.94萬元（凈利率46.5%）摘冠，顯示其成本控制良好，政策紅利支撐明顯。反觀營收冠軍城投寬庭REIT凈利率僅4.5%，暴露規模快速擴張下的成本壓力。中金廈門安居與紅土深圳安居分列二、三位，但后者因房產稅優惠到期，凈利潤同比承壓。而招商蛇口REIT成唯一虧損者，據調研新項目成本壓力或拖累整體表現。

URI城市租住觀察到：

規模化擴張未必帶來利潤同步增長，行業已從粗放擴張轉向精細化運營，單純追求規模可能陷入“增收不增利”的困境。

出租率方面

供需平衡的隱形戰場

出租率是資產價值的晴雨表。中金廈門安居REIT表現亮眼，以99.26%近乎滿租領跑，租金單價穩中有升，凸顯廈門租賃市場活力。梯隊分化明顯：

第一梯隊（>97%）：廈門安居、深圳安居依托精準客群定位；

第二梯隊（95%-97%）：北京保障房、華潤有巢憑借政策支持穩健運營；

第三梯隊（<95%）：招商蛇口（92.4%）、城投寬庭（91.14%）受配套商業拖累（如太子灣項目商業出租率僅68.06%），反映出商業業態與居住需求的錯配風險。

現金流方面

分派率的明暗較量

現金流分派率是投資者關注的核心指標。國泰君安城投寬庭 REIT、中金廈門安居 REIT 和華夏基金華潤有巢 REIT 經營活動產生的現金流量凈額較為充裕，分別為 2323.18 萬元、1625.28 萬元和 1499.53 萬元。從現金流分派率來看，國泰君安城投寬庭 REIT 以 3.20% 居首，6支的現金流分派率集中在 2.68% - 3.20% 區間，能為投資者提供較為穩定的收益。紅土創新深圳安居 REIT 經營活動產生的現金流量凈額為負，或是因在運營初期有較多資金用于維護、管理成本較高等因素。

租賃住房REITs一季度業績的分化，或可視為行業轉型的縮影—政策紅利漸退倒逼企業從規模擴張轉向運營提效，區域市場租金彈性和出租率爬坡能力考驗底層資產的韌性，而商業配套的低迷則凸顯業態組合優化的必要性。

未來，進一步聚焦精細化運營與資產質量提升，稅收政策的動態調整、租金市場化定價的靈活性以及現金流的長期穩定性，可能成為企業突圍的關鍵變量。在此過程中，能否平衡短期壓力與長期布局，或將在一定程度上影響參與者的市場站位。

數據來源：公開數據 URI城市租住復核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶