文=城記智庫 金縷衣

西安各區(qū)域規(guī)劃已陸續(xù)公布，全新的城市版圖和發(fā)展布局塵埃落定，事關未來十年的格局。

南部主城區(qū)，一直都是人口密度最高、產(chǎn)業(yè)密度最高和高校最密集區(qū)域之一。尤其是西部大道片區(qū)——作為眾人認可的“3.5環(huán)”，在宜家薈聚等商業(yè)體助推下，已成為全新的城市級商圈。

在最新規(guī)劃中，西部大道片區(qū)最后的拼圖成型——將密布多條地鐵線路+西安主城罕見的公園集群，城市價值進一步升級。

交通：未來的立體交通之城

西部大道被稱為“3.5環(huán)”，其連通“經(jīng)濟引擎”的高新區(qū)、文商知名的雁塔區(qū)、長安大學城和航天基地等重要片區(qū)。

不久前，西灃路綜合交通工程簽約，這是國內最長的復合交通通道之一。除此之外，綜合目前各區(qū)域規(guī)劃披露的地鐵規(guī)劃。西部大道片區(qū)，未來十年將成為南部交通中心之一。

可以看到，以西部大道為軸線的南北四公里范圍，已經(jīng)開通、即將開通和納入規(guī)劃的地鐵終將密集成網(wǎng)。

西安南部地鐵線網(wǎng)落地圖◎制圖/城記地理

這讓西安南部主城加密成網(wǎng)，多條線路頗有看點：

比如7號線，這條南北貫穿西安主城和多個新區(qū)的線路，與經(jīng)行“高新-城南-航天”的11號線在西部大道交匯。比如13號線，作為首次公開披露的線路，經(jīng)行廣場北路和東儀路，向北止于主城“加密”的23號線。

西安南部，擁有高密度人口、發(fā)達的產(chǎn)業(yè)集群和大學集群，尤其是“科研和消費密度”，帶來經(jīng)濟上的“畝產(chǎn)論英雄”在西安都首屈一指。從未來預期而言，這些地鐵線路將再度加速區(qū)域的發(fā)展動能。

西安地鐵實景◎來源/西安地鐵運營號

體現(xiàn)在城市需求上來看，地鐵對西安公共交通分擔率已近60%。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計：截止今年4月28日，西安地鐵累積客運量達4.99億人次，日均全面躍上400萬人次。這一數(shù)字，與里程559公里的重慶不相上下，比武漢和杭州則高出4000萬（西安里程少100余公里）。

地鐵深層次改變了西安格局，有以下亮點：一是進一步強化核心商業(yè)、商務和文旅區(qū)的地位，二是強化了新興區(qū)域與全市的融合。

演變：“公園城市”商圈

商業(yè)是城市發(fā)展和發(fā)達程度的體現(xiàn)，商業(yè)是一座都市繁華的體現(xiàn)，也是城市消費和社交中心。

西安南部高密度人口、發(fā)達的產(chǎn)業(yè)集群和大學集群，成為了商圈先決消費力的基礎條件。以西安薈聚和山姆會員店為例，這些擁有敏銳投資和經(jīng)營經(jīng)驗的國際商業(yè)巨頭，將西安的布局落位西部大道片區(qū)。

基于市場良好的發(fā)展預期，政府方面也在進行新的定位和籌劃。

西部大道片區(qū)公園分布圖◎制圖/城記地理

比如雁塔區(qū)，正式提出“雁南國際商圈”概念：大致方位是“南三環(huán)-西部大道-西灃路-長安南路”圍合范圍，分出西灃路、西部大道和南三環(huán)等差異化定位的三個組團。

作為新的都會中心片區(qū)，這里更為不同的是擁有“兩超多軸”公園格局：包括雁南公園、清涼山森林公園、長安中央公園、皂河公園綠軸、府東路綠軸等，構成西安少有的“公園城市商業(yè)集群”。

因此，「城記」形容其為“第二個小寨”（參見《》）。

中糧大悅未來城整體規(guī)劃◎NEWS

這其中，也離不開央企資金的進入。相對比其它類型的單一開發(fā)項目，中糧集團旗下的大悅城控股，從更高維度的城市占位，以千畝規(guī)模打造涵蓋住宅、商業(yè)、辦公和教育等為一體的超級城邦。

公開數(shù)據(jù)顯示，中糧大悅未來城規(guī)劃各類建筑面積約 215 萬平米，投資概算近 260 億。在消費者日益理性的時代，數(shù)字折射出市場的認可。

在2024年西安樓市龍虎榜上，位于西部大道片區(qū)的大悅未來城以45億總金額名列第三位，大悅城控股也以百億級的總金額名列西安房企第六。到2025年1～3月，大悅未來城排名升至第二。

可以看到，西部大道片區(qū)作為西安主城擴容的核心載體，形成中心城區(qū)的“產(chǎn)城人”融合模式。大悅未來城，成為這一趨勢的代表。

動作：推動“好房子”發(fā)展

在2025年政府工作報道中，明確提出——適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

不久前，陜西省長在西安調研房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作，就實地察看了城南以及西部大道片區(qū)部分項目，并表示“適應人民群眾高品質居住需求，推動建設更多安全、舒適、綠色、智慧的好房子”。

真正的“好房子”，是以人的需求為原點。這個坐擁“交通×商業(yè)×生態(tài)”等深度融合區(qū)域，也重構了主城人居價值的坐標系。

大悅未來城小學規(guī)劃效果示意圖◎NEWS

大悅未來城的銷售成績，背后積極響應國家“好房子”新標準，從“安全、舒適、綠色、智慧”多方面、體系化的重構品質住宅設計建造新標準。

在社區(qū)功能配置上，打造包括社區(qū)會所、景觀下沉庭院、架空層兒童活動區(qū)等功能區(qū)，并落位了共享書房、健身房等多項功能配套設施。

在安全體系方面，采用高標號混凝土與抗震結構構建主體框架，關鍵部位防護設施均以超國標10%的安全富余度打造全生命周期守護。

大悅未來城外立面實景◎NEWS

大悅未來城社區(qū)商業(yè)規(guī)劃◎NEWS

在生活舒適體驗方面：采用層高設計達3米，采用"雙防滲漏系統(tǒng)"——給水管線頂棚敷設實現(xiàn)滲漏戶內可控，全齡無障礙道路系統(tǒng)對老人及孩子給予更多關愛。

在智慧社區(qū)營造方面，依托物聯(lián)網(wǎng)、云計算、AI等技術，如園區(qū)人臉識別無感通行、AI智能分析攝像機、空氣質量監(jiān)測、水質在線監(jiān)測、能耗監(jiān)測、建筑設備監(jiān)控等科技手段，創(chuàng)造安全、便捷、舒適的居住環(huán)境。

在綠色環(huán)保方面：符合國家綠色建筑認證，集成光伏發(fā)電、雨水回收等多項節(jié)能技術，能耗指標優(yōu)于同級標準，塑造健康可持續(xù)的人居范本。

從國家層面來看，持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從“保交付”到“好房子”，這也是房地產(chǎn)開發(fā)方向轉變的重要信號。

文=城記智庫金縷衣
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