上海樓市幾十年的大發展，給很多板塊帶來了歷史性的機遇。

　　如今的上海版圖從內環內約120平方公里的小范圍，

　　發展到了郊環輻射全上海6340平方公里的程度。

　　眾多板塊的地段價值在一次次的歷史浪潮中不斷提升。

　　即便是曾經荒涼的外環，也有了非常高的價值。

　　如今，上海的城市邊界已經突破物理環線。

　　外環外一些板塊，熱度幾乎超越內中環。

　　浦東唐鎮

　　唐鎮，外環外首個二手房價突破10萬+的板塊。

　　出道即是國際社區，拿到了相對不錯的規劃基本盤。

　　另有“張江輻射區”、“連接臨港和市區的中樞紐帶”，這些響當當的名頭加持。

　　各大媒體都在為唐鎮造勢，一時之間賺足了眼球。

　　不過唐鎮自身也爭氣，產業、學區、土地、都舍得砸資源。

　　再加上周邊有金橋、張江、川沙三大副中心，以及2號線貫穿，外加宜居的城市界面。

　　唐鎮崛起是遲早的事情。

　　唐鎮最初的定位是類似于徐涇別墅區的存在。

　　這里造的第一批豪宅公寓，檔次和產品力都不低。

　　當初開發商不計成本把標桿盤的品質推高，直接拔高了整個板塊的上限。

　　綠城玉蘭花園一期的御園、金大元御瓏公館等，品質不俗。

　　因為本身就是外環郊區，綠化做得很好、樓間距也可以做得更大，稀缺性無敵。

　　如果放到內環，估計都能和翠湖掰一掰手腕。

　　隨著張江科學城的快速發展，唐鎮的供應開始偏向改善。

　　三兄弟大名城紫金九號、仁恒東郊花園、浦發羅蘭翡麗，成為板塊頂流。

　　疊加2020~2021年的學區帶動的整體行情，這里的房價一路飆升到10萬+。

　　唐鎮成了浦西人民看不懂的外環神話。

　　青浦徐涇

　　青浦破，但均價高。整個區的房價全靠徐涇撐起來。

　　徐涇作為上海近郊唯一的別墅片區，還有個外號，叫浦西外環的宇宙中心。

　　徐涇所在的商務區，緊鄰虹橋樞紐，現在有機場聯絡線和2/10/17號線四條地鐵通過，后續還有13號線西延伸/嘉閔線/示范區線，一共7條地鐵線在此交匯。

　　這里各項配套完善，大虹橋規劃加持，自住適宜。

　　作為大虹橋核心區的頂流，徐涇是前幾年炙手可熱的買房地段，也是炒房客的重災區。

　　板塊內的標桿小區仁恒西郊花園，巔峰時期的價格可以賣到9萬/平。

　　現在仁恒西郊花園價格跌到了6萬出頭。

　　板塊所面臨的問題是：次新房多，整體供應量大，有不小的拋盤壓力。

　　等到2026年徐涇的大批量項目陸續進入二手市場，二手房價格還有一定的壓力。

　　不過好在徐涇可供應的土地比較少了。

　　后續的新增壓力沒有，主要壓力都在2026-2029年。

　　徐匯華涇

　　高大上的徐匯區，有一個被外環線割裂在外的板塊，就是華涇。

　　徐匯對于華涇的定位是：

　　“十四五”期間，華涇地區將成為徐匯區主要的人口導入地區和土地資源儲備地區。

　　華涇地區成為重要戰略循環節點。

　　也就是說，華涇就是徐匯的主戰場。

　　畢竟徐匯除了華涇外已經沒什么地段可供開發了，只能重金投入華涇。

　　規劃上，華涇已經是南徐匯的科創門戶，北楊人工智能小鎮，“華之門”，徐匯南部最大的商業商務中心。

　　交通上，已經通車的15號線、機場聯絡線，還有在建的19號線、23號線，未來四條地鐵在華涇交匯，是外環外軌交密度最高的板塊之一。

　　從華涇出發，坐地鐵15號線，直達寶山南大、普陀真如、長寧古北、漕河涇；

　　坐19號線，到達前灘、世博、陸家嘴、北外灘等核心區；

　　坐23號線，到達徐匯濱江、紫竹、老閔行；

　　坐機場聯絡線，直達虹橋樞紐和浦東國際機場；

　　發達的交通優勢，為華涇帶來不少企業和人流。

　　除交通外，華涇最撐門面的還是教育。

　　不僅有高安路第一小學——華展校區。還有徐匯實驗小學、徐匯中學南校區（新校區）、華育中學初中部以及民辦位育中學的高中部、紫陽中學等。

　　要說最強助力，一定是徐匯濱江的規劃落地。

　　徐濱高單價+大戶型，多少有點不接地氣，此時南邊同樣臨江的華涇，就成了不錯的選擇。

　　最近兩年上海樓市調整，華涇的房價還算堅挺，跌得不多：

　　標桿小區之一印象歐洲去年11月份成交單價還在9.7萬左右。

　　嘉定南翔

　　嘉定南翔，外環外第一鎮，是嘉定除了江橋之外，距離市區最近的板塊。

　　也是整個嘉定區城市界面最好的板塊，經濟實力僅次于安亭。

　　南翔曾立志打造上海第一個市郊CBD，雖然后來已失敗而告終，但其實力仍不容小覷。

　　這些年，嘉定區的規劃中，凡是核心的、優質的商業配套大部分都集中在南翔和嘉定新城。

　　南翔印象城和中信泰富萬達廣場的開業，把嘉定區的商業水平都拉升了一個新高度。

　　現在南翔在嘉定，就像北外灘在虹口，這是一個區的城市名片。

　　國企央企都去南翔拿地，城留香園勁銷千套、華潤時代之城五開五爆，新房熱度一直很高。

　　這里的二手房大多是剛需樓盤，性價比不錯，總價二百多萬就能上車。

　　閔行浦錦

　　浦江鎮隸屬閔行，但閔行飛升主城區時沒帶它，被戲稱為“閔行棄子”。

　　后因與浦東接壤，抱上了前灘的大腿。

　　與唐鎮深居浦東腹地難以吸引浦西客群不同。

　　浦江鎮是少有的能同時承接浦東和浦西市區外溢的地方。

　　說它是 外環C位 也不為過。

　　其核心區浦錦街道商品房單價最高突破9萬，成為前灘外溢紅利的直接受益者。

　　低密宜居+前灘輻射是浦錦的核心競爭力。

　　浦錦街道的商品房，以一品漫城片區和華僑城片區為主。

　　社區環境媲美新江灣城，低密宜居。

　　板塊緊鄰前灘，8號線3站直達CAZ核心區，承接前灘高房價外溢客群。

　　擁有仁濟南院、復旦耳鼻喉科醫院兩家三甲醫院，外環罕見。

　　盡管存在行政邊緣化隱憂，但其“上海南部新江灣城”的定位，疊加CAZ延伸段屬性，仍具長期潛力。

　　對于預算有限的改善客群，浦錦街道商品房仍是性價比之選。

　　不過交通依賴擁擠的8號線，商業能級還是不足。

　　另外閔行區資源傾斜有限，產業導入緩慢。

　　南部魯匯片區發展滯后，需長期等待。

　　小結

　　這些熱門板塊的誕生，本質是城市擴張與人口遷徙的必然產物。

　　外環外的價值，不在環線距離，而在“城市功能完整性”。

　　這些板塊或許沒有內環的百年底蘊。

　　卻以 產城融合、低密宜居、規劃紅利等新邏輯，

　　成為新上海人安家置業的“新主場”。

　　這里不是上海的邊緣地帶，而是新移民重構的“新中心”。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。