2025年4月，合肥樓市暗流涌動。全市商品住宅成交面積29.4萬㎡，環(huán)比上漲12.4%，但成交均價23839元/㎡卻環(huán)比微跌1.2%。在這場“量升價穩(wěn)”的博弈中，包河區(qū)以24.07億元成交金額、9.57萬㎡成交面積雙雙登頂，而政務(wù)東板塊更以現(xiàn)象級表現(xiàn)殺出重圍——意禾澄廬單盤狂攬3.86億元，與四川邦泰璟和朗月攜手沖進(jìn)全市成交TOP20。這個曾被質(zhì)疑“透支預(yù)期”的板塊，正用硬核數(shù)據(jù)證明：合肥改善市場的“頭等艙”席位，終究要靠實力說話。

NO.1壹

土地狂歡、新房廝殺與二手房分化

流拍地塊逆襲，大富豪擲2.7億接盤“第四子”

2024年至今，政務(wù)東累計成交10宗涉宅用地，樓面價穩(wěn)守1.9萬/㎡+，姚公廟地塊更創(chuàng)下2萬+/㎡紀(jì)錄。曾因商業(yè)配比高而流拍的BH202502號地塊（江淮廠“第四子”），4月被大富地產(chǎn)以2.7億元競得，規(guī)劃建設(shè)120米地標(biāo)建筑+29.6畝公園綠地。這一結(jié)果印證了板塊“小體量+低總價”策略對房企的吸引力——降低資金壓力，卻能錨定高端改善客群

300萬成“剛改”分水嶺，同質(zhì)化競爭暗藏風(fēng)險

2024年政務(wù)東新房成交均價2.78萬/㎡，板塊內(nèi)57%的成交是140-200m2，36.7%的成交是120-140m2。成交超一半都是140m2以上的大戶型，板塊已經(jīng)成為改善置業(yè)優(yōu)先選擇。

另外板塊內(nèi)新房競爭壓力較大，目前在售有江淮廠三子以及保利龍川瑧悅，待售有偉星ONE139、紅達(dá)天映、云縵璞舍以及合肥建投兩宗地塊，再加上4月份大富江淮廠項目，后期市場壓力較大。

紅達(dá)天映作為合肥首批現(xiàn)房銷售項目，規(guī)劃5棟17-25F約260戶高奢大平層住宅，面積段143㎡－225㎡。全玻璃幕墻+蜂窩鋁板外立面、約14000㎡寶格麗風(fēng)園林、地庫行車道全環(huán)氧磨石，甚至超前配置無人超市和洗車房，設(shè)計理念不輸當(dāng)下頂豪。

定位：現(xiàn)房銷售標(biāo)桿，主打即買即住的確定性。

亮點：

現(xiàn)房優(yōu)勢：規(guī)避交付風(fēng)險，配套可見性高，鄰近地鐵5號線及西遞小學(xué)、四十八中；

產(chǎn)品規(guī)劃：3棟大高層+2棟小高層，戶型以改善為主（140㎡起）。

不足：非新計容產(chǎn)品，開發(fā)商品牌力影響力小。

偉星ONE139，政務(wù)東的首個四代住宅，雖然價格沒出來，對外放風(fēng)也是千萬級別的豪宅。300㎡起步，主力是400㎡，客廳挑高6.2米，贈送40-50㎡露臺。小道消息預(yù)計會在5-6月份左右開盤。

定位：偉星高端產(chǎn)品，對標(biāo)此前熱銷的偉星天元，主打純粹低密社區(qū)。

亮點：

地段稀缺：緊鄰天鵝湖，政務(wù)區(qū)資源外溢直接受益者；

產(chǎn)品力：高窗墻比及架空層泛會所等高端配置，四代住宅。

不足：門檻較高，放風(fēng)價千萬級豪宅。

云縵·璞舍預(yù)計項目規(guī)劃7棟11層洋房+2棟16層小高，只有兩個面積段，138平/168平，地鐵口，3.3米層高，住房使用率能達(dá)到105%-110%，小道消息放風(fēng)價大概3萬左右。

定位：主打高端改善，依托地鐵交通和商業(yè)配套優(yōu)勢。

亮點：TOD模式可實現(xiàn)“地鐵+商業(yè)+住宅”一體化，通勤便利；規(guī)劃戶型以140㎡以上大平層為主，匹配高端客群需求。

不足：西側(cè)緊鄰金寨路高架，可能存在噪音和灰塵影響。

天阜壹號是江淮廠三子中首個入市項目，首開勁銷超5.8億，項目南北雙側(cè)均采用了干掛石材到頂，大部分樓棟采用一梯一戶的設(shè)計。目前只有165㎡戶型在賣，165m2優(yōu)惠96折。

定位：江淮廠三子首開盤，主打高性價比改善。

亮點：

價格優(yōu)勢：江淮廠三子中性價比較高，在江淮廠三個項目中間，位置相對有優(yōu)勢。

不足：目前尾盤，可選房源較少。

意禾澄廬在售小高面積144-226㎡不等，總價332-793萬元；洋房面積170-190㎡，總價395-682萬元。

定位：高端大平層，戶型144-226㎡，總價332-793萬元，瞄準(zhǔn)純高端客群。

亮點：

產(chǎn)品純粹：精裝標(biāo)準(zhǔn)高，是江淮廠三子中標(biāo)準(zhǔn)最高的；

地段稀缺：鄰近政務(wù)區(qū)核心，享受板塊溢價。

不足：項目西側(cè)緊鄰宿松路高架，可能存在噪音和灰塵影響。

四川邦泰璟和朗月規(guī)劃9棟小高層和一棟洋房，戶型約132到175平，均價2.78萬左右。目前項目與車位同買可享受94折優(yōu)惠，單獨購房可享受96折優(yōu)惠。

定位：改善，戶型132-175㎡，均價2.78萬/㎡。

亮點：

新計容高贈送（得房率102%），132-175㎡戶型主打7.2米橫廳，獨立會所配置私宴廳、瑜伽室；外立面曲面熱彎玻璃打造“環(huán)繞屏”效果，性價比高于競品。

不足：四川邦泰進(jìn)入合肥時間不長，品牌認(rèn)可度一般。

保利龍川瑧悅是合肥第二個新計容后的入市的樓盤，整體得房率超過90%，目前樓盤總價350-550萬

定位：新規(guī)后首批低密改善標(biāo)桿，央企保利“瑧悅系”產(chǎn)品

亮點：

央企保利開發(fā)，交付保障強(qiáng)；新計容規(guī)則下得房率超95%，裝標(biāo)含日立中央空調(diào)+博世地暖，主力140-190㎡戶型適配剛改客群；臨近地鐵4號線及合肥南站。

需注意：

周邊城市界面待升級。

二手房市場品質(zhì)分化加劇

次新房與老破小的價格鴻溝持續(xù)擴(kuò)大：

抗跌標(biāo)桿：中海央墅掛牌價站穩(wěn)3.6萬+/㎡，建發(fā)雍龍府成交逆勢微漲；

價值縮水：部分“偽改善盤”因品質(zhì)掉隊，房價較峰值回落。

這意味著，在政務(wù)東“閉眼買房”的時代早已終結(jié)，唯有真品質(zhì)才能穿越周。

NO.2|貳

政務(wù)東價值密碼：城市新貴的三大“硬核底氣”

區(qū)位紅利：政務(wù)區(qū)外溢的“黃金三公里”

政務(wù)東板塊緊鄰合肥政務(wù)區(qū)，地理范圍涵蓋南二環(huán)、宿松路、金寨路等主干道圍合區(qū)域。隨著政務(wù)區(qū)開發(fā)飽和，政務(wù)東成為外溢改善需求的首選地。板塊內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)密集，地鐵4/5號線已通車，規(guī)劃中的9號線進(jìn)一步強(qiáng)化輻射力；商業(yè)配套上，綠地大融城、銀泰奧萊等大型綜合體與政務(wù)區(qū)共享，形成“10分鐘生活圈”。

規(guī)劃賦能：打造“濱水+文創(chuàng)”新名片

根據(jù)合肥市十五里河城市設(shè)計規(guī)劃，政務(wù)東定位為“特色濱水商業(yè)區(qū)”和“文創(chuàng)活力街區(qū)”。合柴1972工業(yè)記憶小鎮(zhèn)的改造、包河區(qū)全民健身中心的建設(shè)，疊加十五里河生態(tài)廊道，板塊正從單一居住功能向“產(chǎn)城融合”轉(zhuǎn)型。未來，連片開發(fā)的紅四方地塊、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入將進(jìn)一步提升板塊能級。

產(chǎn)品內(nèi)卷：定義合肥高端改善新標(biāo)準(zhǔn)

政務(wù)東新房市場以改善戶型為主力，目前在售項目均為計容新規(guī)后項目，住房使用率普遍超95%。偉星ONE139千萬級豪宅，紅達(dá)天映現(xiàn)房+全玻璃幕墻外立面搶占市場。產(chǎn)品力的迭代，推動板塊整體均價突破3萬+，入門門檻進(jìn)一步拔高。

NO.3|叁

盛世危言：狂歡下的三大隱雷與破局之道

隱雷一：供應(yīng)洪峰壓頂，貼身肉搏恐傷利潤 2025年板塊待入市項目超6個，僅意禾澄廬、紅達(dá)天映、云縵璞舍三盤存量即超800套。若需求端增速不及供應(yīng)，開發(fā)商或被迫以價換量，拖累板塊價值預(yù)期。

隱雷二：商業(yè)兌現(xiàn)生死局，畫餅容易做飯難 板塊商業(yè)高度依賴政務(wù)區(qū)“輸血”，自持的十五里河濱水商業(yè)街仍處圖紙階段。若紅四方地塊、文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入滯后，當(dāng)前3萬+/㎡的價格體系恐成“空中樓閣”。

隱雷三：價格透支隱憂，政務(wù)區(qū)價差護(hù)城河收窄 部分項目均價已逼近政務(wù)區(qū)，若規(guī)劃落地不及預(yù)期，房價回調(diào)壓力陡增。

結(jié)語：

頭等艙的票價，從來不只是數(shù)字 政務(wù)東的狂飆突進(jìn)，本質(zhì)是合肥城市能級躍遷的縮影。政務(wù)東板塊早已超越地理概念，成為新貴階層爭奪城市話語權(quán)的戰(zhàn)場。但樓市沒有永動機(jī)，唯有穿越周期的產(chǎn)品力與兌現(xiàn)力，才配得上3萬+/㎡的“頭等艙”票價。

置業(yè)建議： 改善型買家，優(yōu)先選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，規(guī)避期房交付風(fēng)險；

畢竟，真正的改善客群從不為概念買單，他們只相信看得見的現(xiàn)在與摸得著的未來。