雖然說新西蘭的房地產(chǎn)市場近幾年都十分黯淡，但依然有奧克蘭的“炒房客”通過快買快賣，實現(xiàn)了7位數(shù)的利潤。

而且他們的玩法一般人還真玩不來：一套房在一天時間內(nèi)，可能就會被轉(zhuǎn)手9次之多。

88 Lawrence Cresent

01

“房價就是這樣被推高的！”

“咦，這房子不是剛剛拍賣過嗎？怎么又掛牌了？”

Sarah在奧克蘭南區(qū)看房很久了。

今年1月她在買房App上刷新房源時，意外發(fā)現(xiàn)自己親眼看到已經(jīng)賣出的房子，如今又上市出售了。

而且她翻查看房記錄后發(fā)現(xiàn)，去年幾十套她感興趣的房子，居然無一例外都被一家叫Hills Real Estate的房產(chǎn)中介買了下來，然后加價轉(zhuǎn)手。

她擔(dān)心，房價會這樣被人為推高。

Sarah的遭遇并非個案。

首次置業(yè)者Garry Singh在2021年時，在拍賣場上以3萬紐幣的差價輸給了一位通過電話競標(biāo)的買家。

但沒過幾天，Garry發(fā)現(xiàn)這套房子加價了10萬重新上市出售。

而另一套位于Manurewa的房子被人用80萬紐幣的價格買下后，第二天也被加價至85萬重新上市。

大家沒猜錯，這些交易統(tǒng)統(tǒng)都和Hills Real Estate有關(guān)。

Garry說：“當(dāng)你發(fā)現(xiàn)自己有興趣的房子賣出第二天就被高價出售，你真的心都碎了。”

02

曾是“全紐十大最成功炒房客”

4年盈利540萬

這些房產(chǎn)交易中提到的Hills Real Estate，是由Rickhil Prakash在2019年創(chuàng)辦，專注奧克蘭南區(qū)的房地產(chǎn)中介公司。

Rickhil Prakash

成立當(dāng)年，Hills就被評為“全新西蘭十大最成功炒房客”——轉(zhuǎn)手41套房、每套平均持有72天，每套平均賺5.9萬紐幣。

值得一提的是，這里的“炒房客”（flipper）一詞在英語語境里算是中性詞匯，指的是快買快賣這種房產(chǎn)交易方式，和有明顯貶義的“倒賣者”（scalper）、部分貶義的“投機者”（speculator）有一定區(qū)別。

文章中的“炒房”均指“炒房客”（flipper）。

對于購房者的指責(zé)和質(zhì)疑，創(chuàng)始人兼董事Rickhil Prakash表示他們沒有推高房價。

“買賣房產(chǎn)有風(fēng)險，要是我的團(tuán)隊不能用高價轉(zhuǎn)賣房子，我們就會面臨虧損。”

成交記錄顯示，Hills活躍在炒房一線的時間主要是2021年市場最繁榮時期，其后的2022/23年短暫退出，2024年開始重返炒房領(lǐng)域。

本地媒體NZ Herald統(tǒng)計了從2021到2025年期間，Hills快買快賣的71套房產(chǎn)數(shù)據(jù)。

其中他們總共花了5,400萬購置房產(chǎn)，總共賣出了接近6,000萬，獲利約540萬紐幣，平均每套獲利7.6萬紐幣。

71套中有61套賺了，10套虧損。

收益最高：

2021年，Hills以56.8萬紐幣價格買下78 Hyperion Drive, Randwick Park，持有107天后以87.5萬出售，獲利30.7萬。

持有最短：

2024年，Hills以71.3萬價格購入17 John Burn Road, Takanini，隨即以86.5萬出售，獲利15.2萬。

虧損最多：

2021年以84萬購入12 Pesaro Place, Clover Park，短暫持有后以77.3萬售出，虧損6.6萬紐幣。

03

從獨立操作到合伙制度

一套房產(chǎn)一天轉(zhuǎn)手9次

HZ Herald透露，上面的71套房產(chǎn)只是根據(jù)Hills團(tuán)隊直接參與交易的公開信息統(tǒng)計，未計算他們參與的其他交易。

而預(yù)計收益也未包括其他成本和分成，不能代表Hills實際財務(wù)狀況。

78 Hyperion Drive，轉(zhuǎn)售獲利30.7萬紐幣

Prakash強調(diào)，炒房是一項高風(fēng)險業(yè)務(wù)。

他們的策略是以低于100萬紐幣的價格購入房產(chǎn)，在正式交割前找到買家完成轉(zhuǎn)手。

這樣只需支付訂金，避免支付貸款利息等“持有成本”。

88 Lawrence Cresent，由于屋頂需翻修，轉(zhuǎn)售獲利2.25萬

這樣的操作在2021年房價飆升時期更容易盈利，但到了2024年房價增長趨緩，他們就換了一種策略——由多個投資者共同籌資購房，Hills團(tuán)隊負(fù)責(zé)選房，利潤共享。

若無法在交割前售出，房屋則由另一位投資者持有并申請貸款，Hills團(tuán)隊為此支付“持有費”，每月大概1萬至2萬紐幣。

有些房產(chǎn)甚至在同一日內(nèi)被多次轉(zhuǎn)手，實現(xiàn)收益分配，過程十分復(fù)雜。

下面這張圖表就是2024年，88 Lawrence Cresent這套房產(chǎn)在9月19日和10月25日兩天內(nèi)，分別在9個機構(gòu)和個人之間轉(zhuǎn)手的詳細(xì)明細(xì)。

Prakash說，2024年利潤比以往低，扣去中介費律師費和稅費后，每套能賺一兩萬已經(jīng)很不容易了。

04

Hills回應(yīng)：

市場行為+風(fēng)險操作

Prakash否認(rèn)Hills團(tuán)隊推高房價的指控。

57 Old Barn Rd，轉(zhuǎn)售獲利2.45萬紐幣

他強調(diào)，炒房的關(guān)鍵在于“買得便宜，賣得合理”，銀行都會在新買家買房前做獨立估值，確認(rèn)房價合理，因此新買家都是按市場價購買的。

而且買賣時，Hills也會明確告知購房者，這套房是他們買來轉(zhuǎn)售的。

59 Minhas Road，轉(zhuǎn)售獲利19.5萬

Prakash還說，Hills在買房時基本都是“無條件”（unconditional）拍下，如果房子有啥問題，翻修或清理就得他們自己來做。

他舉例說，最近有一筆交易中，他們買的房就被發(fā)現(xiàn)了有毒品殘留和建筑問題，最后前屋主和新買家都沒損失，他們作為“中間商”承受了一切。

2021年和2024/25年虧損各占一半

據(jù)NZ Herald報道，2021年前的炒房活動主要通過一家叫Akrish Properties Limited的公司進(jìn)行，Prakash曾任該公司董事。

但目前該公司已進(jìn)入清算階段，稅務(wù)局IRD稱其欠稅180萬紐幣。

對此Prakash表示，清算是市場變化所致，其他公司無此風(fēng)險。

05

監(jiān)管部門回應(yīng)：

炒房不違法，但必須透明

新西蘭房地產(chǎn)管理局（REA）首席執(zhí)行官Belinda Moffat表示，只要符合相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)中介作為房產(chǎn)交易者或投資者是合法的。

4 Coles Place，持有時間22天，轉(zhuǎn)售獲利17.6萬

雖然短時間內(nèi)轉(zhuǎn)售并不違法，但若持牌中介未履行信息披露義務(wù)，REA可能會介入，例如未披露房屋缺陷。

此外，稅務(wù)和公平交易等問題也可能由稅務(wù)局和商務(wù)委員會介入調(diào)查。

495 Massey Rd，轉(zhuǎn)售獲利2.3萬紐幣

報道稱，有買家對Hills的服務(wù)表示滿意。

但盡管如此，仍在看房的Sarah對這種交易方式還是很不滿。

她已經(jīng)看了4個月的房子，但這種頻繁的炒房行為影響了市場價格，讓她更難信任房地產(chǎn)中介了。

“本來就不容易相信中介，這種行為更是讓購房壓力倍增。”

reference:

https://www.nzherald.co.nz/nz/how-hills-real-estate-traders-made-54m-by-flipping-71-auckland-properties/2KZQROLEBNBCHBKQUJXRAIEI3U/

https://www.nzherald.co.nz/nz/property-traders-flipping-auckland-homes-for-100k-more-just-days-after-bought/GFKOK6XWQ57PJCX6P6TQ56VW6U/