天河舊改，突然連開兩局！

前段時間，房哥收到爆料：環五山策源區的長湴片區村民，收到改造意愿征詢表。

緊接著，天河元崗村準備開展舊改意愿征詢工作，推進動作猝不及防！

在推進舊改方面，我大天河，輸不了一點！！

△來源：廣州天河發布

接連踩油門，白云都直呼內行

看看4月以來天河的舊改動作。先是元崗村，前幾天，有村民看到了關于意愿征詢工作的通知：“原計劃安排聯社股東到村公司進行意愿征詢工作，調整為街、村工作人員上門宣傳和開展意愿征詢的方式進行。”△來源：小紅書在通知的第二頁，還附上了元崗村改造的答疑，房哥畫了幾個重點：改造資金由政府統籌，村民住宅補償安置采用復建安置、貨幣補償等方式。至于安置房的位置，全部位于上下元崗范圍原址回遷，大概在這里：

改造時間表：24個月清場、36個月回遷。

這波操作，直接刷新天河舊改KPI...

同樣跑出加速度的，還有旁邊的長湴村。

天河元崗村、長湴村區位示意圖

在去年年底，房哥就報道過長湴村啟動一期工程，今年年初開始首期項目開工。

到了4月初，村民們就看到天河官方貼出的《征收土地預公告》，里面提到擬征收長興小學、天鵝花苑北側范圍。

緊接著前些日子，改造方向長湴村的村民，發放了城中村改造意愿征詢表。不過呢，從目前情況來看，補償方案和回遷方案未確定，村民的抗性還是比較大。有不少村民認為：目前補償方案還沒出，對以后的生活沒有保障。△來源：小紅書一樁樁一件件，都指向一個事實：如果說天河舊改開啟狂暴模式，環五山策源區舊改則是油門踩到底，隔壁白云看了都直呼內行...

舊改雖香，但難度是“地獄級”

舊改雖香，但操作起來一點都不容易！

房哥有一位早年搞舊改的朋友就說過：舊改，像在玩一個超高難度的建造游戲。

“表面看是給老破房屋美顏升級的好事，實際一上手才發現，好家伙！這關卡設計也太硬核了！”

對改造方來說，且不說合作方招標、拆遷補償方案制定、推進簽約、設計控規等等常規流程；

而且，還得扛得住村民的“靈魂質疑”...畢竟幾千戶拆遷戶，就等于幾千個定制化需求。

有要學位的、要商鋪的、要原地回遷的...他曾在某村舊改談判現場，甚至有村民直接搬出“祖傳風水圖”，要求修改規劃...（改造方OS：這題超綱了啊！）

來源：小紅書 舊改示意圖

而且，3月份住建部還頒發了國家強制標準《住宅項目規范》，直接給舊改動態調整難度。

規范中提到了兩項重點：

住宅限高不得超過80米、建筑容積率不超過3.1。△來源：小紅書住宅最大高度不能超過80米，也就是說，住宅最高只有26層。

里面還提到這樣一句話：本規范為強制性工程建設規范，全部條文必須嚴格執行。

這一次的新規，會不會動真格？如果嚴格按照規范，以后回遷房，別想搞“天際線豪宅”了？！過往動輒四五十層的回遷房、安置房，或將正式成為歷史遺產？

廣州部分改造項目回遷、安置房層高數據
制圖:房頻 來源:綜合整理(如有出入歡迎補充)

畢竟，舊改項目少則一兩千戶，多則三五千戶。以前靠“疊疊樂”（瘋狂蓋高樓）還能消化。

而限高80米，就意味著，舊改成本大大大上漲...

這波操作，會不會把未批的項目“送上天臺”？

開發商一算賬，利潤空間比發際線退得還快...

別忘了，舊改游戲規則還在實時更新：今天剛簽完字，發現隔壁村補償標準又漲了，開發商和拆遷辦集體表演“笑容逐漸消失.jpg”...

比如柯木塱村舊改，最近也由于補償方案問題，站上了風口浪尖。

根據內部傳出的版本，柯木塱的方案提供復建房、貨幣補償（棄產）和房票三種方式。

一方面是安置標準。村民按“拆一補一”原則最高補償3.5層面積，非村民統一限時補償2層。

雖然村民補償爭議較小，但柯木塱作為天河區合資樓密集區域，非村民補償標準能否順利推行，目前仍存變數。

而貨幣補償，是最具爭議的地方：

根據獎勵計算匯總表，3.5層內補償8000元/平，超建合法部分補償8000元/平。

不患寡而患不均。

整體貨幣補償對比凌塘村（1.6萬/平），驟降50%，這一差異引發了較大反響。

但令人迷惑的是，這兩天，柯木塱征收改造意愿征詢結果公示：意愿征詢同意率達83.43%。

當然，從意愿征詢到真正補償、動工、落地、回遷...還有很長的一條路。

說到這里，房哥突然理解為啥有些村民表示：

立項時我還在讀小學，現在孩子都能打醬油了還沒拆完……

三元里：廣州“做地”的試驗場
舊改難，當然不止是天河。說到目前廣州舊改，村民抗性最大的，且最有代表性的，三元里舊改必有一席。前兩天，三元里改造集中簽約，活動現場向首批完成簽約的權屬人發放1萬元現金獎勵。
現場一片紅火，線上的網友卻清一色地表示：這也愿意簽？不過是作秀罷了！
△來源：小紅書
就在4月中旬，三元里第九經濟合作社成員大會，由于會議沖突，最終臨陣延期：

有村民說：表面上是程序復雜，實則村民壓根不想陪跑△來源：小紅書而爭議焦點，也聚焦在以下幾點：

1. 4梯28戶，回遷房宛如“開盲盒”？

群里流出了一份《三元里城中村改造項目啟動區安置地塊項目建設方案》。

里面提到，改造方為了確保3500戶居民可得到安置，興發三、四期地塊安置房按“30-40-50㎡面積段”推進。

其中，最高達4梯28戶的住宅梯戶比，更是讓村民驚嘆：這是什么反人類設計！

△來源：舊改群

2、部分回遷選址，下落未明。

有三元里村民表示：回遷地址還沒定，哪里敢簽協議？

△來源：小紅書

根據白云社區網數據顯示，三元里有45%回遷房敲定在興發三四期、舊村東約南側和松柏新村三處。

而剩下55%？抱歉，暫無著落。

3、白云是不是 “黃埔模式”的重演？

更讓村民炸鍋的是：規劃圖還沒在官網宣布，就先催著交房，以后的結果怎么樣...還真不好說！

△來源：小紅書

征收合同里那句“最終以政府部門批復為準”，相當于給改造方留了后路；更讓村民擔心：今天答應你的，明天會不會不算數？

目前，舊改風暴已席卷三元里的商業生態。

最新通知顯示，三元里農貿市場租戶5月31日前必須撤場，6月全面移交。

而此前，白云怡發廣場商戶也收到“逐客令”……

作為廣州重點舊改項目，三元里被推上風口浪尖，補償標準將直接影響后續16個白云舊改項目。

目前，潭村、蕭崗等地已啟動征拆，但補償方案仍未落實。

△來源：小紅書

對舊改村民而言，更關心的是：

“先交房后規劃”，會不會又是空頭支票？商戶清場，補償和安置在哪？舊改怎么才能“拆得明白，補得合理”？

畢竟，村民要的不是“畫餅”，而是看得見的家。