文/粵進深 李奕和

五一前的廣州土拍，小火了一把。

雖然天河金融城地塊在開拍前“終止”了出讓，但來自白云的三塊地，還是讓這次的土拍燃了起來。

最明顯的一點，當(dāng)天成功出讓的三宗地塊，不僅出現(xiàn)了多家房企競逐，地塊溢價率也并不低。

這相比廣州今年以來，多為底價成交的前幾次土拍，顯然有所不同。

要知道，住宅建造新國標(biāo)從5月1日開始正式實施。這似乎是一個信號。

在這樣的關(guān)鍵節(jié)點，近日，廣州也乘勢一口氣掛出了5宗地塊。

1宗來自天河區(qū)，另外有4宗來自番禺區(qū)。

分別為天河智谷AT1003023地塊（航天奇觀二期），番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝A地塊一、二，以及番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝D地塊一、二。

總出讓面積10.9萬平方米，總建面30.9萬平方米，總起價55.7億元，均擬于5月30日出讓。

就像天河金融城地塊之于4月30號的那場土拍一樣，此次掛出的天河智谷片區(qū)航天奇觀二期地塊，同樣可以說是“頭牌”般的存在。

01

首先來看，天河航天奇觀二期地塊，它有一個顯著的特點，容積率較低。

這宗地塊，位于大觀路附近地段，靠近保利天匯、縵云廣州、越秀觀樾等項目。

宗地面積5.76萬平方米，其中可建設(shè)用地面積3.56萬平方米。

計算容積率建筑面積約7.38萬平方米，容積率僅2.07。

地塊的起拍總價約22.52億，起拍樓面價約3.05萬元/平方米。

從產(chǎn)品的設(shè)計要求看，地塊項目大概率將打造為小高層純改善湖居產(chǎn)品。

地塊要求限高60米，這比新國標(biāo)規(guī)定的80米還要低。

如果按住宅層高3米計算，航天奇觀二期地塊項目最高也就20層。

并且景觀優(yōu)勢也十分突出。

地塊除了有道路用地886.89平方米、服務(wù)設(shè)施用地3632.02平方米外，還有綠地6155.38平方米、河涌1.13萬平方米。

地塊及臨近地塊設(shè)計要求也多處提到景觀廊道、湖心亭、濱水步道等景觀休閑設(shè)施。

事實上，航天奇觀二期地塊曾在廣州今年的供地藍皮書上出現(xiàn)過。

不過地塊當(dāng)時的容積率為2.5，總建面也在9.1萬左右。

或是為了迎合國家級新規(guī)出臺實施，這次正式掛牌，地塊容積率降到了2.07.

總用地面積沒變，意味這住宅可售面積也有所減少。

周邊的配套，地塊距離21號線大觀南路站直線約1.2公里。

教育方面地塊擬配建一所6班幼兒園（公辦性質(zhì)）。

而義務(wù)教育學(xué)位由則廣州市天河外國語智谷學(xué)校（暫命名）統(tǒng)籌解決。

目前，該學(xué)校主要包括合生縵云配建的九年制學(xué)校和世界大觀一期配建的小學(xué)。

相對比周邊項目，航天奇觀二期地塊有一定的價格優(yōu)勢。

如2024年1月，越秀地產(chǎn)拿下世界大觀二期地塊，總地價43.94億元，樓面價4.48萬元/平方米。

今年的3月，金茂以10.77億總價拿下世界大觀四期地塊，不含配建樓面價4.97萬元/平方米。

而航天奇觀二期地塊的起拍價3.05萬/平方米，如果最終成交價價合適，在定價上能占據(jù)較為主動的位置。

周邊新房價格，貝殼找房顯示，越秀觀樾目前均價8.5萬/平方米，合生縵云7.5萬/平方米。

據(jù)市場消息，航天奇觀二期地塊已有意向買家，某央企或?qū)⒊鍪纸酉逻@宗地塊。

02

在最新掛出的地塊里面，雖然番禺的4宗地，沒有那么高端，但整體素質(zhì)也不差。

四宗地塊，番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝A地塊一、二，以及番禺區(qū)鐘村街市廣路隆輝D地塊一、二，其實屬于相鄰地塊，位于番禺區(qū)鐘村街。

如果拆分開來，四塊地的面積不算大。

A地塊一宗地面積1.46萬平方米，計容建筑面積4.27萬平方米，掛牌起始總價6.06億元；

A地塊二宗地面積1.68萬平方米，計容建筑面積4.62萬平方米，掛牌起始總價6.02億元；

D地塊一宗地面積2.28萬平方米，計容建筑面積6.15萬平方米，掛牌起始總價8.8億元；

D地塊二宗地面積3.1萬平方米，計容建筑面積8.52萬平方米，掛牌起始總價12.29億元。

四塊地如果一起拿下，總占地面積約8.52萬平方米，總建面23.56萬平方米，起拍總價33.17億元。起拍樓面價1.3萬-1.44萬/平方米。

不過，這四塊地并沒有彼此綁定。意味著，可以由四個不同的開發(fā)商分別拿下。

至于容積率，一致為3.2，雖然沒有天河航天奇觀二期地塊的低，但也不算太高。

還有一點，番禺市廣路地塊其實并沒有出現(xiàn)在今年藍皮書或番禺土地推介會上。

它是一個全新“空降”的地塊。

其一大優(yōu)勢是靠近22號線市廣路站，通過22號線高速地鐵可快速直達廣州南站、白鵝潭等區(qū)域。

對比來看，2024年11月，萬科拿下的番禺區(qū)南站商務(wù)區(qū)BA0402074-1地塊樓面地價1.14萬元/平方米。

番禺市廣路地塊似乎高了一些，但其配建較少，僅包括周邊道路與A地塊一的一所12班幼兒園。

周邊在售項目，中國鐵建花語嶺南2025年4月商品住宅一手銷售單價3.6萬元/平方米，保利鴻悅花園3萬元/平方米。

03

從最新掛牌的這5宗地，不難看出，廣州的土地市場在經(jīng)歷調(diào)整。

首先一點，其供地節(jié)奏開始向每個月的月底集中，無論是前幾次的土拍，還是最新的這輪掛牌，無不是如此。

其次，隨著新國標(biāo)的出臺實施，所推出地塊容積率逐漸下調(diào)。

如這次掛牌地塊的最高容積率僅3.2,。而天河航天奇觀二期地塊還經(jīng)歷了一次調(diào)整，容積率直接下降至2.07。

這種調(diào)整，在前不久金茂拿下的世界大觀四期地塊上也有體現(xiàn)。

該地塊曾經(jīng)在去年流拍過一次，今年重新掛牌出讓，容積率從1.8下調(diào)至1.1，最終被金茂拿下。

另外，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊搭配一些較外圍區(qū)域地塊出讓，也成為特點之一。

如這次的天河航天奇觀二期地塊搭配番禺市廣路四宗地塊掛牌；4月30日天河金融城地塊搭配白云三宗地塊出讓。

這些地塊中，天河等核心區(qū)地塊主要以改善為主，而番禺、白云等較外圍的區(qū)域，則主要為剛需剛改地塊。

從一季度進入二季度，廣州市場還表現(xiàn)較為明顯的一點是，土拍市場明顯熱起來了，并多次拍出了較高溢價的地塊。

4月30日的那場土拍之外。

就在今天（5月6日）上午，廣州番禺置業(yè)以3.07億元拍下番禺廣場融媒體北側(cè)BC0612046地塊。溢價率也達到了19.48%。

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