文/謝逸楓

老漢4月27日發文《425會議釋放重大信號，穩樓市馬上迎來多箭齊發》，5月7日，央行宣布降準、降息、降低公積金貸款利率，增量一攬子樓市政策來了。

金融部門5月7日宣布近期將推出加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度存量政策，預計增量、存量一攬子樓市政策正在路上，5月份-6月將落實。

5月樓市有望延續金三銀四的行情，特別是熱點城市。一旦增、存量房地產政策在5、6月、9月前全面、實質性落地，今年大多數城市的樓市金九銀十必火熱。

降準、降息、降低首套住房公積金貸款利率

5月7日，央行宣布降準、降息、公積金貸款利率下降。自2025年1月3日、3月6日、3月13日、3月18日提出擇機降準、降息，到4月25日的適時降準、降息。

第一是自2025年5月15日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），預計將向市場提供長期流動性約1萬億元。

第二是下調政策利率0.1%，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1%。

第三是下調結構性貨幣政策工具的利率0.25%，保障性住房再貸款等結構性貨幣政策工具的利率，從目前的1.75%下調到1.5%。

并將給政策性金融機構的抵押補充貸款（PSL）利率從目前的2.25%降至2%。未來，根據經濟金融運行情況和各項工具的使用效果，還可以擴大工具規模等。

第四是降低個人住房公積金貸款利率0.25%點，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同步調整。

能為貸款人省下多少錢？例如以住房貸款100萬、等額本息30年計算，公積金貸款利率從2.85%降到2.60%，利息總額節省約4.76萬元，月供減少約132元。

推動降準、降息、降低首套住房公積金貸款利率的背后，根本原因來看，首先是4月PMI49.0（3月50.5、2月50.2、1月49.1）跌破50的臨界點，穩增長壓力大。

其次是匯率、金融市場波動大。發債需求下降，資本市場不穩定，穩定股市自2月28日提出，3月5日、4月18日再次提出，表明資本市場非常不穩定。

最后是今年1月以來，一季度全國房地產和4月熱點城市樓市不穩、風險擴大和市場止跌回穩預期下降、銷售成交降溫、政策效力的持續力差和效果減弱。

目前直接的表述，是自2024年9月27日提出促進房地產市場止跌回穩、2025年2月28日提出穩定樓市股市、3月5日提出穩定樓市股市的政策基調有關系。

4月18日提出要持續穩定股市，持續推動房地產市場平穩健康發展，4月25日提出持續鞏固房地產市場穩定態勢，持續穩定和活躍資本市場的政策基調有關系。

存量一攬子房地產配套政策、細則將出臺

5月7日，金融部門表示，近期將推出8項增量政策，加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。

預計房地產項目白名單規模和金額有望擴大，下降白名單的門檻，更多的項目納入保交樓的范圍。同時開發貸、個人住房貸款、債市、股市等有望擴大規模。

預計保障住房再貸款、專項債收儲存量商品房庫存和收回空閑土地、城市更新貨幣化安置、城中村改造專項借款的存量一攬子房地產配套政策、細則將會出臺。

增量存量一攬子房地產政策震撼來襲，房價要上漲？

按照政策落地節奏和目前樓市實際情況來看，短期內，房價馬上大漲的可能性低，因為政策的實施，到細則、配套政策的執行，政策的落地，需要時間。

一旦增量政策如期落地，存量政策全面執行，預計房價上漲的概率比下降的可能性大，不排除一線和核心二線城市的熱點區域房價出現單邊大漲的行情。

全國房價有望跌幅縮小，城市房價呈現分化、結構性的趨勢。預計一線、核心二線的城市核心區、好房子區域的房價單邊上漲，更多的城市房價處于底部運行。

總影響看，有利鞏固房地產穩定態勢和止跌回穩的預期；有利增強市場信心和加強政策效應持續力；有利化解債務風險，保交房；有利去庫存，平衡供求關系。