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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林悅，一號房屋原產權人

被告：陳昊，房屋買受人

第三人：甲公司，房屋交易居間方

（二）原告訴求與事實理由

林悅訴請：

判令陳昊支付解除合同違約金81.8 萬元、合理費用 6.39 萬元、逾期付款違約金 14315 元、逾期付款利息損失 2620.11 元，合計 898835.11 元；

陳昊承擔本案訴訟費用。

事實理由：2023 年 5 月 20 日，經甲公司居間，林悅與陳昊就一號房屋簽訂買賣合同及相關協議，約定房屋總價 409 萬元，陳昊應于 2023 年 10 月 27 日支付首付款，并在滿足購房資質后完成交易。合同簽訂后，陳昊支付定金 10 萬元，后因二手房市場降價，陳昊以無購房資質為由要求解約。為減少損失，林悅同意解約并于 2023 年 11 月 18 日將房屋以 339 萬元售予他人，產生差價損失 70 萬元。林悅認為陳昊惡意違約，應承擔違約責任。

（三）被告答辯

陳昊辯稱：

自身積極履約，多次降價出售自有房屋以獲取購房資質，但受市場環境影響未能成功，不存在主觀惡意違約；

合同為制式格式條款，違約責任顯失公平，解約系雙方協商結果，不應擔責；

林悅主張的差價損失是其自行低價賣房所致，且未采取止損措施，損失應自行承擔；

林悅與案外人交易存疑，涉嫌惡意串通擴大損失；

合同約定違約金過高，居間費、律師費等訴求無依據，請求駁回原告訴請。

（四）第三人陳述

甲公司確認合同簽訂、定金支付及解約事實，認可林悅另售房屋的價款與中介費金額，但不參與原被告違約責任爭議。

（五）法院認定事實

合同簽訂與履行：2023 年 5 月 20 日，林悅與陳昊簽訂房屋買賣合同，約定總價 409 萬元，陳昊支付定金 10 萬元；陳昊需出售自有房屋獲取購房資質，若未在 2023 年 10 月 20 日前獲得資質則合同解除。

交易協商與解約：陳昊多次降價出售自有房屋未果，2023 年 10 月付款期限屆滿后拒絕購房，雙方于 11 月 2 日簽訂《解約協議》，約定通過法律途徑解決違約責任。

損失證據：林悅出示與案外人簽訂的339 萬元房屋買賣合同、3.39 萬元居間服務費憑證；陳昊提交自有房屋降價掛牌記錄、市場交易數據等，證明已積極履約且市場低迷導致交易失敗。

二、爭議焦點

陳昊未履行購房義務是否構成根本違約？

合同約定的違約金是否過高，如何認定林悅的實際損失？

林悅主張的居間服務費、律師費等費用能否得到支持？

三、案件分析

（一）違約責任認定

根據《民法典》，陳昊未按約支付房款且以無購房資質為由解約，構成根本違約。其以市場環境為抗辯理由不成立，因合同已明確約定購房資質獲取時間及解約責任。

（二）違約金調整依據

合同約定的20% 違約金（81.8 萬元）高于實際損失。法院綜合考慮房屋差價、陳昊履約努力、林悅止損措施、市場價格波動等因素，依據公平原則和誠信原則，對違約金進行酌減。

（三）損失賠償范圍

林悅主張的居間服務費，若合同未明確約定違約方承擔，且非必要支出，法院不予支持；

逾期付款違約金及利息損失，因雙方解約協議未約定，亦缺乏法律依據，不予支持。

四、裁判結果

法院依據《民法典》相關規定，判決：

陳昊于判決生效之日起十日內支付林悅違約金及合理損失30 萬元；

駁回林悅的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款明確性：簽訂合同時應細化違約責任、損失賠償范圍及費用承擔條款，避免爭議。

違約金調整規則：約定違約金過高時，法院將根據實際損失、履約情況等因素調整，當事人應合理預估風險。

止損義務履行：合同履行受阻時，雙方均有義務采取合理措施減少損失，未履行則可能承擔不利后果。

證據留存重要性：交易過程中應保留溝通記錄、履約憑證等證據，以證明自身主張和損失情況。