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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：陳陽，自然人，訴求為追究被告違約責任并索賠。被告：

林浩，自然人，與張敏系夫妻，房屋買受人；

張敏，自然人，林浩之妻，共同買受人。第三人：甲公司，房產中介機構。

（二）原告訴求與事實理由

陳陽訴請：

若合同解除，判令林浩、張敏支付違約金103.4 萬元；

二被告承擔訴訟費、保全費等。陳陽稱，2023 年 4 月 22 日與林浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定將一號房屋以 517 萬元出售，林浩應于 2023 年 12 月 15 日前支付 490 萬元房款。林浩以市場價格下跌為由單方發函解約，構成違約。案涉合同為夫妻共同債務，張敏應共同擔責。

（三）被告答辯與反訴

林浩、張敏辯稱：

因自有二號房屋未能出售，導致資金不足，非惡意違約，主張解除合同；

違約金標準過高，顯失公平，要求調整。反訴請求：

解除房屋買賣合同及補充協議；

陳陽返還定金10 萬元。

（四）法院認定事實

合同約定：房屋總價款517 萬元，林浩需出售自有房屋獲取購房資格，付款期限為 2023 年 12 月 15 日，逾期超 15 日出賣人可解約并主張 20% 違約金。

履行情況：陳陽提前解押房屋，林浩因自有房屋未售出，以市場波動為由拒絕付款并發函解約，明確表示無履約能力。

夫妻共同債務：二被告認可購房為夫妻共同行為，屬共同債務。

市場價格：同類房屋市場價較合同價下跌，陳陽主張實際損失包括機會成本。

二、爭議焦點

合同能否繼續履行：林浩以市場風險為由拒絕履約，是否構成根本違約？

違約金是否過高：合同約定的20% 違約金是否需調整，如何平衡雙方利益？

夫妻共同債務認定：張敏未直接簽署合同，是否應對購房債務承擔連帶責任？

三、案件分析

（一）合同效力與違約認定

合同合法有效：雙方自愿簽訂合同，內容不違反法律強制性規定，合法有效。

違約行為成立：林浩因自有房屋未售出導致資金不足，屬商業風險范疇，非法定免責事由，構成違約。

合同實際解除：林浩明確表示無履約能力，合同客觀無法繼續履行，經釋明后原告同意按解約主張違約金。

（二）違約金調整依據

約定違約金過高：合同約定20% 違約金（103.4 萬元），但原告實際損失為房屋差價及交易機會損失，結合同類房屋市場價下跌約 137 萬元（517 萬 - 380 萬），法院綜合考慮履約情況、過錯程度，依據公平原則調整至 60 萬元。

定金與違約金擇一適用：原告選擇違約金條款，被告反訴返還定金10 萬元符合法律規定，予以支持。

（三）夫妻共同債務認定

二被告自認購房為夫妻共同決策，且用于家庭共同生活，構成夫妻共同債務，張敏應承擔連帶清償責任。

四、裁判結果

法院依據《民法典》相關規定，判決如下：

違約金支付：林浩、張敏于判決生效后10 日內共同給付陳陽違約金 60 萬元；

定金返還：陳陽于判決生效后10 日內返還林浩定金 10 萬元；

駁回其他請求：原告主張的保全保險費及被告其他反訴請求均不予支持。

五、案件啟示

商業風險自擔原則：購房時應充分評估自身履約能力，市場波動、自有房屋未售出等屬商業風險，不得作為單方解約理由。

違約金約定需合理：合同中違約金過高可能被法院調整，建議結合實際損失約定合理比例，或明確損失計算方式。

夫妻共同債務舉證：夫妻共同購房時，未簽字一方若參與協商或自認共同債務，需承擔連帶清償責任，建議書面確認共同意思表示。

及時止損與法律釋明：違約方無權單方解約，但法院可根據履約可能性釋明變更訴求，避免損失擴大。