降準降息來了，后續房地產市場怎么走，必然是很多人關心的問題。如今，關注房地產的主要有兩撥人：第一撥是有房一族，他們擔心自己的房價會進一步縮水，資產持續貶值；另一撥是無房者，他們在觀望，想知道房價是會繼續下探，還是即將反彈。

事實上，市場上處于觀望狀態的人不在少數。畢竟，中國每年都存在剛需購房需求，結婚要買房、孩子讀書要買房，還有房屋置換需求等。這些剛需人群都在等待時機 —— 如果市場繼續下行，他們會繼續觀望；一旦市場出現持續性反彈，他們便會出手購房。

此次降準降息，很大程度上是針對房地產市場。公積金利率持續下調，房貸利率也隨之降低。以 100 萬房貸、30 年期為例，購房者大概能省下 3 萬到 4 萬元。與幾年前、七八年前相比，現在的購房成本大幅降低，不僅房價有所回落，利息支出也少了很多。從這個角度看，當下確實是購房的不錯時機。

然而，時機好并不意味著大多數人會立刻入市。我之前就曾判斷，判斷中國這一輪房地產周期何時真正反彈，關鍵要看加息信號，而非銷售數據。以深圳、廣州等城市為例，自去年多項政策落地后，房屋銷量確實有所回升，但這并不等同于房價開始反彈。銷量上漲可能只是市場達到了一個平衡狀態，或是在消化之前的庫存，又或是因為此前房價跌幅過大，對比之下數據顯得上漲了，但實際上并未恢復到前幾年的高峰或正常水平。

在資產投資領域，人們普遍遵循 “買漲不買跌” 的原則。如今利息不斷降低，大家反而覺得后續還有下降空間，因此持幣觀望，不愿出手。大家都在等，房價自然難以回升。只有當加息開始，才是房價真正反彈的信號。加息意味著大量購房者開始行動，購房熱情高漲，就像過去利率上漲時，人們買房反而更積極。我買房時，利率經過各種優惠后不到 4%，后來二套房利率最高接近 7%，但每逢周末，看房團依舊熱鬧，樓盤里擠滿了人；而現在，樓市冷冷清清，新樓盤入市也少，這就是明顯的差別。

不過，如果等到加息才開始布局買房，可能就晚了?，F在雖是購房的好時機，但敢于出手的人并不多。普通大眾的財商觀念往往是寧愿買貴，也不愿冒險，擔心買房后房價下跌吃虧，而房價一旦上漲，即便購房成本更高，也覺得自己賺了。這和買股票一樣，股票持續下跌時無人接盤，一旦出現反彈，或是從高位下跌百分之二三十，人們就覺得是抄底的好時機，這便是認知上的差距。

即便講了這些，我相信大部分人還是會提出質疑，比如 “中國老百姓沒錢，買不起房”?？汕皫啄攴績r高時這么說，現在房價降了依然這么說。其實，對于那些確實沒錢買房的人來說，房價高低都難以負擔；而我們今天討論的，是手里有錢、處于觀望狀態，或是準備置換房屋的人群。

對于準備置換房屋的人來說，當前處境相對尷尬。雖然置換的房子價格變低了，但自己要出售的房子價格也降了。除非手里有充足現金，可以同時購置多套房產，否則僅靠 “賣一買一” 的置換方式，可能會面臨損失 —— 如果房子是七八年前高位購入的，此時出售必然虧損。

但對于首次購房的人而言，當下非常值得入手。購房不能只看兩三年、三四年的短期走勢，即便明年房價可能還會小幅下跌，但從 10 年、20 年、30 年的長期視角來看，房價必定是向上走的。影響房價的關鍵因素并非人口，那些認為人口決定房價的觀點并不準確。看看日本、美國、韓國的房價，日本前些年房價雖有下跌，但近幾年持續上漲，東京房價漲幅近 50%；韓國即便面臨人口負增長、移民增多、生育率低等問題，房價依然穩步上升。這背后的核心原因在于貨幣供應量不斷增加，如今 M2 已達 300 多萬億，與過去的十幾萬億相比增長巨大，必然會推動資產價格上漲。

當前房地產市場正處于周期調整階段，此前房價漲幅過大，需要時間消化庫存。未來，國家會控制房地產開發速度，隨著經濟轉型，財政對房地產的依賴度降低，土地供應等方面也會相應調整，房價將逐步穩定。此后，隨著貨幣供應量持續增加，房價也會穩步上升。只有看懂這些趨勢，才能在合適的時機買房，而把握時機買房，更多是為了節省購房成本，而非單純追求短期獲利。