千呼萬喚終于來了。

5月7日一場重磅發布會給中國經濟又投下了一枚重磅炸彈。

這次發布會的級別很高，參會的三位全是大佬。

中國人民銀行行長潘功勝；

國家金融監督管理總局局長李云澤；

中國證券監督管理委員會主席吳清。

新10條拉開了新一輪救市的序幕。

接下來的上海樓市會怎么走呢？

新10條來了

先來看看央媽發的10條大 禮包都有什么？

1、降低存款準備金率0.5個百分點。

預計將向市場提供長期流動性約1萬億元。

2、階段性將汽車金融公司、金融租賃公司的存款準備金率，從目前的5%調降至0%。

3、下調政策利率0.1個百分點，即公開市場7天期逆回購操作利率從目前的1.5%調降至1.4%。

預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點。

4、下調結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點。

5、降低個人住房公積金貸款利率 5、降低個人住房公積金貸款利率 0.25個百分點。

五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，五年期以上二套變為3.075%。

6、增加3000億元科技創新和技術改造再貸款額度，由目前的5000億元增加至8000億元。

7、設立5000億元“服務消費與養老再貸款”，引導商業銀行加大對服務消費與養老的信貸支持。

8、增加支農支小再貸款額度3000億元。

9、將證券、基金、保險公司互換便利5000億元和股票回購增持再貸款3000億元額度合并使用，總額度8000億元。

10、創設科技創新債券風險分擔工具，央行提供低成本再貸款資金。

就樓市內容而言，雖然會議格局很高，但還是不如去年924會議。

這次政策中和樓市、購買者最息息相關的就是降息。

公積金降低了0.25個百分點，每100萬貸款預計可以少還132塊的利息。

從5月8日起，所有的買房人都能享受了。

存量房貸的客戶就要等到明年1月1號了。

本月的20號LPR也極有可能繼續下降0.1個百分點，降到3.5%。

屆時，上海的首套房貸利率將降到3.05%，再次創新低。

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還有后續

當然公積金0.25，商貸0.1的力度和去年相比并不算大。

從目前看都在預期內甚至是低于預期。

如同我們之前的預判，今年央行啟動降準，結構性降息帶動貸款利率下行。

早在今年3月6號《上海樓市，可能再出新政》的文章中，我們已經根據市場消息和市場情況給出過提示。

今年的公積金和LPR的降幅在25-50個基點。

這次商貸的降息并沒有把子彈打光。

下半年可能還會有降息的可能，最終LPR可能全年控制在下降30-40個基點左右。

其實這次會議還有一句話和房地產增量政策有關，只是大家關心的重點被降息拉走了。

“近期將加快出臺與房地產發展新模式適配的系列融資制度”。

不排除是和存量收儲、土地回購、開發商融資、保交樓、房票安置等等方面有關系。

但是這些都是長期制度，短期內也不容易看出效果。

我們預計降息是今年第一波，后續再有調整應該就是北上一線城市的限購繼續松動了。

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觀觀詳細分析：

上海的房子是賣是留？

市場

從4月底開始，“小陽春結束了”的觀點就充斥在網絡上。

確實，由升學季季節性帶動的成交回升結束了。

而且核心一二線的不少城市，二手下定數據都出現了不同程度的下滑。

上一波救市政策持續了半年之久。

在樓市有起色的時候，也正是政策接續發力的時候。

只不過如今樓市政策的調整也需要配合經濟調控、外部策略的需要。

畢竟樓市政策是短效藥，經濟恢復才是長效藥。

這次新聞發布會，央行宣布降準降息，我們認為更多的考量是為了響應政治局號召，對沖關稅的特殊利好。

可以判斷應對關稅沖擊的儲備政策很充足，現在是利好打開，慢慢釋放。

我們的看法是，這次降準0.25符合預期，短期內潛在LPR降息0.1不足預期。

對二季度經濟提升作用不大，5月份經濟數據會繼續回落，帶動5月份和6月份房價預期和掛牌價下行。

目前上海樓市1高3降：掛牌量已接近前期高點，帶看量、定金量、成交量都在下行。

各項指標表現都不佳。

所以我們預判去年底之后，心態比較好的掛牌價高的房東會慢慢開始降價。

我們認為這是難得的二次抄底機會，房價越接近前期底部價格（即2024年9月底價格），越有性價比。

因為這是zzj會議止跌回穩明確房價底部。

在我們看來這可能是未來5年大底部。

需要買房的朋友可以多多發掘筍盤機會了。

對于賣房房東而言，特別是手上房子同質化嚴重的老破小老破大房東來說：

每一次利好都是賣出良機。

請大家抓緊時機賣出，特別是置換客戶，賣出老房子速度遠比價格更重要。

總結來說：

我們繼續對上海樓市全年保持謹慎看好，二季度掛牌價回落的看法。

建議逢低買入，價格設定為2024年底成交價+3到5個點。

最后

既然出了新政，而且后續還有政策，是不是上海樓市就高枕無憂了。

只能說現在的行情還是結構性的行情，不是全面的翻多。

尤其是掛牌量這個指標，遠沒有到開香檳的時候。

好消息是，上海樓市的底部越來越清晰了。

壞消息是，我們都將在底部繼續徘徊。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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