“房子將來就是有錢的人賣給有錢的人，賣得出去嗎”？

這句話從“玻璃大王”曹德旺口中說出時，曾引發(fā)巨大爭議。

但如今再看2025年的中國樓市，他的預言似乎正在應驗。多地二手房掛牌量激增、房價跌幅超預期、開發(fā)商降價促銷成常態(tài)。曹德旺多次警告的“非自住房產風險”，正一步步照進現(xiàn)實：

“未來房子可能賣不掉、租不出去，還要倒貼物業(yè)費！”（查閱公開報道，言論出自2017年曹德旺的采訪視頻）

01、曹德旺的“危言”為何成真？

“有錢人房子太多，窮人買不起，最后只能爛在手里”

曹德旺對房地產的批評從未留情。他直指樓市兩大“死穴”：泡沫化的價格和失衡的供需。

在他看來，房子本質是居住工具，但過去20年卻被炒成“金融產品”。數(shù)據顯示，中國家庭77%的資產是房產，居民負債率從5%飆升至56%，而房價收入比遠超國際警戒線。

全國存量房已達6億棟（注意是“棟”不是“套”！），足夠30億人居住，但人口出生率連年下降，90后比80后少1.5億人，城鎮(zhèn)化率接近65%的瓶頸，剛需群體正在消失。

“擊鼓傳花的游戲玩不下去了”

2022年后，樓市轉折點出現(xiàn)：鄭州、天津等二線城市房價跌30%，環(huán)京地區(qū)腰斬，上海、深圳高價房縮水百萬。曹德旺的預言開始兌現(xiàn)，“有錢人賣給有錢人，能賣得動嗎？”

02、2025年樓市的三大真相

政策救市，但難改長期頹勢

2024年中央喊出“止跌回穩(wěn)”口號，降利率、松限購、推“以購代建”保障房，核心城市成交量短暫回升。但數(shù)據背后藏著隱憂：

政策效果有限：房貸利率已降至歷史最低（部分城市3%），但銷售僅恢復至疫情前70%。

庫存壓力山大：50個重點城市新房去化周期長達21個月，開發(fā)商被迫“以價換量”。

“政策能托底，但托不住所有人的預期?！?/p>

房價分化：核心區(qū)堅挺，郊區(qū)成“重災區(qū)”

一線城市局部回暖：上海內環(huán)新房價格連漲30個月，深圳豪宅降價20%仍難賣。

三四線“跌跌不休”：廊坊、燕郊房價比高點跌超50%，部分區(qū)域現(xiàn)“免費送房”（只需接盤房貸）。

“買房邏輯變了，不是所有房子都能保值，選錯地段可能血本無歸?！?/p>

開發(fā)商“大洗牌”：從賺快錢到求生存

房企數(shù)量腰斬：2024年千億級房企從16家減至11家，百強房企銷售額同比跌40%。

轉型求生：萬科搞代建、碧桂園轉農業(yè)、恒大徹底出局……“活下去”比規(guī)模更重要。

“以前閉眼拿地就能賺錢，現(xiàn)在得學會蓋‘好房子’，得房率高、精裝交付、甚至送家電。”

03、普通人該買房還是賣房？

三類人必須警惕

1、手持多套房的投資者

“6億棟房子”+老齡化=租售雙殺。一線城市租金回報率僅1.5%，二三線空置率超30%，持有成本（物業(yè)費、折舊）可能吞噬收益。

2、高位接盤的“房奴”

2022年后貸款買房的人，部分已面臨“房價跌、月供漲”的雙殺困局。

3、迷信“學區(qū)房”的家長

教師輪崗、多校劃片讓學區(qū)屬性弱化，北京西城頂級學區(qū)房兩年跌40%。

剛需族的生存指南

量力而行：月供別超收入40%，預留失業(yè)、疾病風險金。

盯緊政策：一線城市放寬限購、現(xiàn)房銷售試點（避免爛尾）、城市更新（老舊小區(qū)改造補貼）。

拒絕“偽需求”：別為“面子”買遠郊大戶型，優(yōu)先地鐵、醫(yī)療、商業(yè)配套成熟的二手房。

04、未來5年，房子會變成“負資產”嗎？

短期（1-3年）：政策托底下，核心城市房價企穩(wěn)，但反彈無力；三四線繼續(xù)陰跌。

長期（5-10年）：人口負增長+存量房時代到來，除少數(shù)稀缺資產（核心地段、優(yōu)質學區(qū)），多數(shù)房產回歸居住屬性，年漲幅可能跑不贏通脹。

“別再幻想靠房子暴富，它終將變成和冰箱、電視一樣的普通商品?！?/p>

寫在文末：

當房子褪去金融外衣，我們更需要理性判斷：

自住需求：抓住政策窗口期，但拒絕加杠桿賭博。

資產配置：降低房產占比，增加保險、黃金、基金等多元投資。

記住：真正的財富，永遠來自人的價值，而不是一堆鋼筋水泥。

注：本文數(shù)據及觀點綜合自國家統(tǒng)計局、中指研究院及公開報道