文/上海進深 張林霞

近日，在阿那亞與海泰北外灘合作發布會上，創始人馬寅宣布，“海邊的理想國”阿那亞將首次進駐超一線城市核心區，秉持“附近的遠方”理念，打造“城市精神后花園”。

阿那亞在三亞、霧靈山、金山嶺、九龍湖等多個地區開啟新項目建設。區別于傳統單純賣房的模式，阿那亞創新性地打造了“服務社區文化”的復合盈利模式。

此次阿那亞在上海落地的項目，選址于傳統的四川北路商圈。該商圈整體位于海泰北外灘的北側，而阿那亞項目具體坐落于塘沽路與四川北路的交匯處。

海泰北外灘是上海虹口北外灘板塊的高端住宅項目。

這也是首家自帶停機坪，滬上唯一可坐私人飛機回家的豪宅。

項目由三棟約160-170米的超高建筑，這一高度不僅讓其在浦西眾多住宅中脫穎而出，更是成功取代華僑城蘇河灣，榮膺浦西住宅第一高的寶座。

該項目占地面積約1.94萬平方米，總建筑面積約9.5萬平方米，容積率約4.9%，規劃約846個車位，車位比達1:5。

涵蓋住宅、歷史保護建筑與酒店等多種業態，其中住宅主力戶型面積在370-1500㎡之間，包括大平層及復式，層高約3.6米（1500平層高4米），采用精裝交付，裝標更是高達每平米5萬且支持私人訂制，簡直“壕出天際”。

在上海的住宅設計領域，海泰北外灘創新性地推出了前所未有的“鉆石型”戶型。

位于南側、西側的1、3號住宅樓，其平面設計別出心裁地采用了三角形造型。該戶型不僅配備了四間豪華套房，還設有寬敞的客餐廳，最大化利用了南向面寬優勢。而且，每個房間都搭配大陽臺。

值得一提的是，這種戶型還支持定制化設計。以建面約363㎡的大平層戶型為例，客戶擁有充分的自主選擇權，可以根據自身需求和生活習慣，自由規劃空間布局，將其打造成一房、兩房、三房或是四房的個性化居住空間。

約翰波特曼建筑設計事務所負責建筑設計、株式會社日建負責結構與機電設計、AECOM艾奕康負責景觀設計。

建筑設計獨具風格，底層超高架空，大堂被水系景觀包圍，塔樓立面分三段設計，融入空中綠化，兼具ArtDeco風格與未來主義元素。

每戶采用同層排水和核心筒設計，可靈活改動空間布局。還設有保險屋，具備防彈功能，可設計成收藏室，保障住戶財產安全。

項目定位為頂級豪宅，目標客戶群體為高凈值人士。在售房源總價區間為7500萬-2億不等，如1#低區553㎡戶型總價7500萬-9000萬，2#超高層619㎡空中復式總價1.3億-2億。

但是，項目得房率僅約72%，相比一些普通住宅項目，在相同建筑面積下，業主實際可使用的套內面積相對較小，空間利用效率不占優勢。

另外，項目周邊存在部分老舊建筑，尤其南側老房子、老大樓較多，一定程度影響項目整體城市界面與低區視野。且臨近七浦路服裝市場，人員嘈雜、環境較為雜亂，與項目高端定位存在落差。

北外灘處于大規模開發建設階段，周邊工地較多，施工噪音、灰塵等問題在短期內難以徹底解決，影響居住舒適度與生活便利性。

并非一梯一戶設計，一層四戶（中間兩套370㎡，東西邊套680㎡），對于定位頂級豪宅的項目而言，梯戶比影響居住私密性，業主在使用電梯等公共空間時可能會有不便，與傳統豪宅私密尊崇的居住體驗有差距。

海泰北外灘分別于2022年12月3日和2024年12月18日開盤，分別推出108套和43套房源，截止到5月8日，已售74套，去化49%。

值得注意的是，二批次的43套房源在4個多月時間只網簽了8套，網簽率不到19%。

這幾年，阿那亞在文旅界可謂是名聲大噪，這次它為海泰北外灘站臺。從秦皇島那座聞名遐邇、被稱為“全世界最孤獨的圖書館”，到三亞那處隱匿于“山海之間的精神角落”，阿那亞仿佛擁有神奇的魔力，所到之處皆能煥發出獨特魅力。

此次阿那亞攜手海泰北外灘，計劃在該板塊共同打造一處契合現代城市生活的精神后花園。他們的目標是將海泰北外灘塑造為藝術融入日常的高品質社區商業典范，成為新海派文藝生活的熱門打卡地。

當下，海泰地產面臨著去化壓力，選擇與阿那亞合作，立志把海泰北外灘打造成“新海派生活目的地”。

但是，這一舉措能否讓海泰北外灘實現逆襲，目前來看還無法定論，一切都有待時間的檢驗。

上海泰北外灘的開發商上海本地民企上海海泰北外灘房地產開發有限公司，它是上海海泰房地產（集團）有限公司旗下負責該項目的主體。

海泰地產，其成立于2001年，董事長是丁勁松，鋼貿起家，在上海20多年只開發了5個項目，幾乎都在虹口北外灘。

像海泰北外灘，項目位于虹口區北外灘，距離其拿地已經過去了23年。