為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：李明

被告：張偉、趙剛

人物關系：張偉與趙剛為舅甥關系，李明與張偉存在房屋買賣合同糾紛。

（二）原告訴求與事實理由

李明訴請：

確認2017 年 3 月 29 日與張偉簽訂的購房合同無效；

判令張偉、趙剛共同返還購房款53 萬元。

事實理由：2017 年 3 月 29 日，李明從張偉處購得位于北京市某區某鎮某村北出口右側的一號房屋（兩層樓房，南往北第二排第二單元） 。張偉以趙剛受委托人身份簽訂合同，李明支付 53 萬元購房款并收到收據。2022 年 6 月 6 日，某鎮人民政府認定該房屋為違法建設，下達《強制拆除決定書》，要求限期拆除 。2023 年 5 月 20 日，房屋被強制拆除。購房時張偉稱房屋合法且負責辦證，合同也約定政府拆除由賣方擔責賠償，故訴請退款賠償。

（三）被告答辯

張偉辯稱：不同意訴求。已交房給李明，購房款雖由自己收取，但房屋非自己拆除，與己無關，合同效力由法院判定。

趙剛辯稱：不同意訴求。不認識李明，房屋非自己所有，也未委托賣房，委托書上的簽字和手印均非本人所為。

（四）法院認定事實

李明提供與張偉簽訂的購房合同、收據及趙剛與張偉的委托書，證明房屋買賣關系。

購房合同約定張偉負責辦理土地使用證，未辦證前房屋被拆除由其承擔全部責任，李明支付53 萬元購房款 。

委托書顯示趙剛委托張偉辦理一號房屋過戶，產權歸李明，賠償款也歸李明。

經鑒定，委托書上“趙剛” 簽名非本人筆跡，趙剛支付鑒定費 6440 元 。

趙剛否認房屋歸其所有，也未委托張偉賣房；李明稱合同在洗車店簽訂，當場現金支付。

一號房屋已被政府強制拆除。

二、爭議焦點

李明與張偉簽訂的購房合同是否有效？

張偉、趙剛是否應共同返還李明53 萬元購房款？

三、案件分析

（一）合同效力認定

根據《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。一號房屋被行政機關認定為違法建設并拆除，表明其建設行為違反相關法規。李明與張偉簽訂的購房合同涉及違法建設交易，違反了法律的效力性強制性規定，因此合同無效。

（二）購房款返還責任判定

張偉的責任：合同無效后，依據《中華人民共和國民法典》第一百五十七條，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。張偉收取李明53 萬元購房款，應予以返還。同時，雙方對合同無效均存在過錯，李明未充分核實房屋合法性，張偉明知違法仍售房，需根據過錯程度及房屋使用情況，酌定張偉返還購房款的具體數額。

趙剛的責任：鑒定證實委托書非趙剛本人簽署，且無證據證明房屋歸趙剛所有或其參與售房、收取款項，所以趙剛無需承擔返還購房款的責任。

四、裁判結果

法院依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條規定，判決：

李明與張偉于2017 年 3 月 29 日簽訂的購房合同無效；

張偉于判決生效之日起七日內返還李明購房款41 萬元；

駁回李明的其他訴訟請求。

五、案件啟示

謹慎對待農村房屋交易：農村房屋涉及宅基地使用權等特殊規定，交易前需核查房屋合法性、產權歸屬及相關審批手續，避免購買違法建設房屋，防止財產損失。

明確合同主體與權責：簽訂合同時，確保合同主體真實、合法，委托代理需有合法有效的授權。明確雙方權利義務，尤其是涉及產權辦理、違約責任等關鍵條款，避免模糊不清引發糾紛。

重視證據留存與核實：交易過程中，妥善保存合同、收據、溝通記錄等證據。對重要文件，如委托書等，可通過鑒定等方式核實真實性，為維權提供有力支撐。

遵守法律法規底線：無論是賣方還是買方，都應遵守法律法規，切勿進行違法違規交易。否則不僅合同無效，還可能面臨行政處罰或承擔民事賠償責任。