大象新聞記者 魏廣寶 通訊員 王憲 薛怡/文圖

購買的二手房莫名被查封？別慌，可能因購買的二手房未及時過戶登記，被當成房屋出賣人的財產進入了執(zhí)行程序，遇到這種情況，可以向查封房屋的法院申請執(zhí)行異議維護自己的合法權益。一起來看看下面的案例。

海某于2018年9月通過某中介公司購買了原屬于秦某的商品房一套，三方共同簽訂了《房屋買賣合同》及委托代理辦證手續(xù)并進行了公證，合同中約定房屋總價48.5萬元，海某依約向秦某支付了全部購房款后便搬進該房屋內居住，并按期繳納了水電燃氣等費用，一直合法占有使用該房屋。但因當時政策客觀原因，一直未進行過戶登記。2023年該房屋過戶登記條件具備時，海某持合同和公證文書等手續(xù)到主管部門辦理過戶登記時，卻被告知該房產已被法院查封。

原來，作為房屋出賣方的秦某因作為另一案件的被執(zhí)行人，未能及時履行生效裁判確定的義務，另案申請執(zhí)行人便向法院申請強制執(zhí)行，法院依法查封了尚在秦某“名下”的該處房產，這才導致海某無法辦理過戶登記。于是海某作為案外人，及時向法院提出了執(zhí)行異議申請，請求解除對案涉房屋的查封。

南陽高新區(qū)法院經審查認為，海某作為案外人，與另案的被執(zhí)行人秦某在案涉房屋被查封之前就已經簽訂了合法有效的書面房屋買賣合同，并已全額支付了案涉房屋的全部購房款，且海某自2018年購得房屋后一直在案涉房屋內居住并實際占有，并非基于海某自身原因未能辦理過戶登記，故案外人海某所提異議成立，法院予以支持，裁定解除對案涉房屋的查封。

本案中涉及案外人對執(zhí)行標的存在異議，具體而言是指在執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的主張實體權利，從而對執(zhí)行程序提出不同意見。其設立旨在保障案外人合法權益免受侵害，維護司法執(zhí)行的公正性和準確性。通常情況下，案外人會基于對執(zhí)行標的的所有權、擔保物權等實體權利提出異議，期望法院能夠停止對該標的的執(zhí)行。

案外人對執(zhí)行標的提出異議的權利來源于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條的規(guī)定，人民法院收到異議申請后則依照該條規(guī)規(guī)定，并結合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》對案外人是否對執(zhí)行標的享有排除執(zhí)行的權利進行綜合審查，如果認為異議申請理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。同時案外人依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十八條的規(guī)定分不同情況，享有申請審判監(jiān)督程序或另行起訴的救濟渠道。

本案中，海某作為二手房的買受人，是秦某執(zhí)行案件的案外人，其同時符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定中的四種情形，故法院依法支持了海某的申請，認定海某對案涉房屋享有的權利足以排除法院的強制執(zhí)行，因此作出解除對案涉房屋查封的裁定。

法官在此提醒，購買二手房除了簽訂合法有效的書面合同，也要及時到有關部門辦理房屋過戶手續(xù)，避免因一時便利引起后續(xù)不必要的紛爭，同時購房者在交易時務必做好風險防范，遇到問題及時尋求法律幫助，才能有效維護自身權益。

【編審：趙勇生】