受到關稅戰影響，4月經濟和樓市都低于預期，不少地產人又陷入了迷茫。

但明源君始終認為，不必過于焦慮。中央救市的決心比想象中還要堅定！自去年提出要推動房地產市場「止跌回穩」以來，中央就不斷在放大招。

宏觀層面，利好持續釋放。

5月7日，國新辦就“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”有關情況，召開新聞發布會。會上，金融監管總局局長李云澤就表示，將加快出臺匹配房地產發展新模式的融資制度，助力市場止跌企穩。預計接下來會迎來新一輪大招。

微觀層面，「好房子」被提到了前所未有的高度。

5月1日，住建部發布的《住宅項目規范》正式實施，倒逼住宅產品品質提升。不難預見，房地產將回到那個產品為王、百花齊放的熟悉時代。

當然，除了政策托底，房企也在努力自救。過去一年，不少頭部房企圍繞“好房子”集中發力，產品創新進入高密度輸出期，比如超高贈送、跨級配置、全場景智能化等等。

而從市場反饋來看，真正的好房子，確實成了逆市熱銷的關鍵。

例如，綠城去年在義烏推出的好房子項目，套均2000多萬的豪宅被搶購一空，中簽率僅為27%；保利在成都住宅新規后推出的某項目，連續三開三磬，利潤驚人；越秀廣州新規后的好房子項目，不到兩個月即近乎售罄。

同樣憑借好產品出圈的還有華發股份。

國家倡導建設好房子后，華發快速響應落地，去年4月發布了“新一代好房子華發科技+產品體系技術標準”，并形成以“數字化、智慧化、綠色化、產業化”為技術支撐，構建“安全、舒適、綠色、智慧”四方面十五優產品標準。

首個落地項目華發·珠海灣一正式亮相后引發市場轟動：日均來訪超過1200組，開盤當晚客戶深夜排隊，首開勁銷279套，刷新珠海近三年首開紀錄。五一期間更是持續熱銷，斬獲2.18億元成交額，領跑珠海樓市，成績非常亮眼。

更難得的是，這種產品力并非曇花一現。

克而瑞數據顯示，2025年一季度華發股份全口徑銷售額達294.9億元，同比增長約45%，實現逆勢增長，背后正是持續精進的產品力支撐。

那么，華發產品力究竟進化到了什么程度？其背后的打造邏輯有哪些值得同行參考？

下面，明源君將為大家詳細拆解。

當好房子成為共識

光房子好已經遠遠不夠了

這兩年，打造好房子已成為行業共識，產品力成為房企的核心競爭力。但當大家都在卷好房子，產品創新被集中釋放后，市場是否又會進入一輪新的同質化內卷？

的確，如果未來產品創新依然停留在功能層面，只是比拼參數、疊加配置，很容易陷入“你有我也有”的新一輪內卷式競爭。

華發認為，接下來的住宅產品創新，房企需要從兩個維度同步發力：

一是從“單項冠軍”變成“全能選手”。

過去很多房企希望通過單點優勢突圍，比如主打“兒童友好”、“科技住宅”、“東方美學”等，但在供大于求的市場環境下，只有足夠自卷，足夠洞察市場需求，敢于讓利于民，綜合表現優秀的全能型選手，才能在競爭中脫穎而出。

二是產品不但要拼功能價值，更要拼情緒價值。

當下，住宅產品競爭已經從“有沒有”走向“好不好”，再走向“有沒有共鳴”。

正如商業觀察者蔡鈺在《情緒價值》一書中指出：在產品功能趨同、需求趨弱的時代，

企業想要尋求增長，更可行的思路是充分挖掘可差異化、有溢價空間的情緒價值。

而產品價值也在被重構：產品價值 = 功能價值 + 情緒價值 + 資產價值。

當功能價值成為標配，誰能提供更豐富、更精準的情緒價值，誰就能在下一階段競爭中占據先機。

華發股份正是在這一趨勢下，構建起全新的產品體系，并在高度內卷的市場中，走出了一條產品差異化的新路。

▲效果示意圖

一、科技創新：從更智慧的房子到更高效的生活

明源君曾提到，對于產品打造，如果房企一味在既有框架中內卷競爭，很容易陷入投入高、產出低的死循環，最終讓創新失去意義。

而要破解這一困境，關鍵在于跳出舊有框架，探索新的發展路徑。華發選擇了將「科技創新」作為重要突破口。

以華發·灣璽壹號樓王產品系為例，在當下市場環境下，作為2025年三季度即將交付的華發科技+好房子系列產品，預計可實現交付前全面清盤，背后的原因也和其領先市場的產品力息息相關：

首先，華發聯合華為鴻蒙智家打造的珠海首個「華為全屋智能」創意展示樣板間在灣璽壹號首次落地，可實現“萬物互聯”，可聯動全屋智能化設備，預設回家、離家、工作、學習、睡眠、用餐、起床等36種未來生活場景。未來的家，只需要一部智能手機，就可以和全屋的智能化設備實時聯動，真正實現在家里打開上帝視角。

比如：

回家前定時/可遠程開啟空調、新風、燈光，讓你回到家中的每一刻，都是最舒適狀態；

早上起床，窗簾自動定時開啟10公分一米陽光，讓自然光輕柔喚醒你，從此告別起床氣；

晚上入睡，睡眠場景會自動調節至理想溫度，幫你快速進入深度睡眠狀態；

▲場景示意圖

通過搭載開放的鴻蒙生態系統構建智慧便捷的生活場景，華發很好地解決了智能家居不智能的問題，大大提升了居家交互體驗。

除此以外，華發還在其首個四化住宅項目——華發·珠海灣，落地了全國首個無人機物流系統，通過設立停機坪和航線，實現小型物資空投直達用戶露臺，與豐翼共同研發了全國首個陽臺無人機遞送系統，解決了物流投遞最后一公里的痛點。

▲無人機實景圖

明源君之前就說過，這項創新展示了極高的科技含量，還充分體現了華發對于國家戰略的承接速度。去年珠海提出要建成“天空之城”，今年華發就在四化住宅項目中驗證了陽臺無人機遞送的可能性，可在項目交付時候實現該系統的正式交付運營，響應速度驚人。

更重要的是，華發為實現“空地一體”的智慧社區運營提供了可復制的實踐范本，為推動高端住宅的產品創新，貢獻了重要力量。

二、戶內空間：從功能為王到體驗至上

對于戶內空間，華發不僅重視功能性，更重視業主的情感需求，希望通過好的空間設計，提升業主的幸福感。

1、超高得房率，為業主打造更豐富的社交場景

得房率一直是客戶的購房敏感點，高得房率意味著同樣的價格，買到了更大的戶內面積。

基于住宅計容規則調整，華發也通過工藝上的巧妙設計，為客戶爭取更多的實惠。一方面，通過推敲社區和樓棟公共部位的形式和尺度，在不影響舒適度、合理性的情況下，減少公攤，提高實得率。

另一方面，通過飄窗、陽臺、設備平臺等空間的巧妙設計，合理規劃贈送面積。

▲華發科技+好房子產品設計標準示意圖

例如，華發·灣璽壹號建面約129㎡-143㎡戶型，就通過提取以上兩類設計手法的設計思路，實現空間使用率超高，最高可達到100%。

比如143㎡面積可以做到四房兩廳兩衛，而且不會犧牲每個空間的尺度感和居住體驗，次臥開間都超過3.1米，就連書房開間也有約2.6米，做出了傳統180平米戶型才有的效果。

▲華發灣璽壹號樣板間實景圖

2、LDKG橫廳設計，滿足家人的情感交互需求

除了得房率高，在空間布局上，灣璽壹號也非常考究。

戶型設計除了滿足基本的居住功能需求之外，還要充分滿足“情緒價值”。

灣璽壹號建面249平大平層戶型，帶獨立入戶門廳、獨立儲藏室、廚房可移門實現可分可合寬廳空間、南北雙陽臺設計、總裁主臥套房，陽臺開間達到11米，物理指標基本無可挑剔。

除此以外，還通過LDKG的設計，形成了約68㎡的巨廳空間，可容納豐富的家庭生活場景，不管是生日派對、親子活動、休閑娛樂等等，輕松容納十幾人，沒有任何壓力。

▲華發灣璽壹號樣板間實景圖

而且，開放式布局，能促進家人情感互動，改善家庭關系。父母在廚房忙碌，孩子在客餐廳玩耍，雖然不在同一空間，卻可以彼此陪伴。

南北雙陽臺設計，北陽臺承擔晾曬、家政功能，南陽臺則成為了純粹的“戶外”休閑空間。業主可以根據喜好，將陽臺布置成小花園、茶室、健身房等等，閑暇時在陽臺看看海、聊聊天、發發呆，滿滿的度假感。

▲華發灣璽壹號249平戶型示意圖

3、聚集健康細節，營造最安心的居住體驗

家人的小事，就是生活的大事。

為了給業主營造最安心的居住環境，華發從生活的細節入手，提出“兩凈三舒”的理念，即通過科技賦能居住體驗，保障室內健康。

比如樓王產品系配備全屋新風、空調、地暖、凈水器等系統，力求打造更潔凈的空氣和水、更舒適的溫度和環境。

例如，為了降低噪音，華發針對建筑圍護結構、樓板、門窗、設備管井，給排水等9大核心部位，采用隔音消音結構、新型降噪材料與設備等多重靜音設計，把靜音做到極致，以保證一家人的睡眠、學習、生活環境。

▲場景示意圖

三、社區創新：從拼配套到拼場景

現代都市人生活、工作壓力大，一到周末就想在城市周邊找個地方度假，放松身心。

基于這個洞察，華發灣璽壹號在社區打造上，更注重營造度假感、松弛感，他們希望社區不僅是業主的居住地，也是他們放松身心、情緒療愈的場所。

①立體動線設計，提升歸家體驗

一個高品質社區，首先要讓業主整個歸家體驗都是充滿舒適、愉悅的。

灣璽壹號將歸家動線細分為住戶動線、快遞動線、外賣動線、垃圾動線、搬家動線等，不同人群互不干擾，既提升了歸家的儀式感，也保護了住戶的私密性和安全感。

其中，業主歸家動線分為車行歸家、人行歸家和非機動車歸家，都做了專題式設計。讓歸家的每一步都充滿儀式感和尊貴感。

▲華發灣璽壹號地庫入口實景圖

儀式化的地下車庫星空頂，讓業主歸家之路，快速轉換角色和心情。

▲華發灣璽壹號地庫實景圖

②安縵式園林，下樓就像度假

華發灣璽壹號的園林設計由新加坡JTL 操刀，以全球首座安縵酒店——巴厘島Amanpuri作為打造靈感，以“歸心、歸林、觀山海”為主題，營造出充滿東南亞風情的熱帶生態意境，真正把自然與松弛感帶進業主日常。

▲華發灣璽壹號實景圖

項目配備了度假感十足的無邊際泳池（靈感源自巴厘島空中花園酒店）供業主使用，按摩池和休閑兒童池滿足運動后放松和親子娛樂的需求。

▲華發灣璽壹號實景圖

為了提供更多活動場所，項目特地邀請北京阿那亞的社群空間設計團隊，和真工程邵正韜工作室分區操刀架空層設計。規劃了約40種功能的架空層空間。

針對全齡段人群定制了“童趣成長盒子”、“銀齡康養秘境”、“菁英社交磁場”等主題空間，涵蓋茶道書吧、共享辦公島、康養乒乓區，童話美術館等，讓每位家庭成員，都能在此找到和心靈共鳴的理想生活方式。

結合空間設計，灣璽壹號還推出“灣璽薈CLUB”業主專屬社群，圍繞休閑健身、親子研學和手作雅趣三大主題，定期組織社群活動。而且還針對業主定制了私享權益，做到了交付前提前體驗會所的功能配套

▲架空層場景示意圖

▲架空層場景示意圖

▲架空層場景示意圖

▲架空層場景示意圖

在這里，社區鄰里之間不再冰冷乏味，而是充滿了樂趣與溫情。

③配套力拉滿，大幅提升生活質量

華發在規劃社區時，會通盤考慮社區的配套資源，不但研究戶內生活，更深度研究居住以外的情緒需求。

社區內部邀請香港CCD鄭中團隊打造了奢闊的高定社交會所，自帶恒溫泳池、私宴廳、健身房、日咖夜酒，瑜伽房、茶室、書吧，全方位滿足業主對于品質生活的需求。而這樣高顏值、全功能的社區配套設計，讓灣璽壹號格外受到港澳人士青睞。

社區周邊配套同樣豐富齊全。項目三面環公園，讓業主下樓就能充分滿足“20分鐘公園效應”，學校一路之隔，十字門商圈也近在咫尺，更多城市級配套步行10分鐘即可達到，讓居住的幸福感大幅提升。

▲珠海示意圖

未來活得好的開發商

不僅能做好社區，更能做好城區

過去客戶買房，看重的是社區本身，現在他們對家的外延需求正在擴大，除了好社區，更期待一站式的城市配套服務，解決業主購物、教育、社交、辦公、休閑等需求。

這也意味著，不少有能力的房企要從傳統“造房”向“造城”轉變。但這種開發模式對資金實力、規劃統籌和長周期運營能力都是極大考驗，當前全國只有極少國央企能夠駕馭。

比如在深圳有招商，而在珠海，有且只有華發具備“造城”的實力。前段時間，格力集團官宣將并入華發集團，更是進一步增強了華發的開發規模和實力。

那在打造好城區上，華發具體怎么做呢？

一、深度參與片區規劃，持續提升片區價值

在華發看來，打造好城區，核心在于深度介入片區規劃，不僅做好項目紅線內的開發與運營，更統籌規劃整個片區的產業布局、功能配套和空間效率。

以華發琴澳新城為例。

項目位于珠海十字門北區，該片區為中國唯一陸路鏈接港澳的中央商務區，其規劃之初，就選址在橫琴和大橋交匯點，根本上是為了服務港澳，并與橫琴粵澳深合區、澳門共同構成高端服務產業聚集的“黃金三角”。

▲珠海十字門北區實景圖

為了激活片區活力，提升片區價值，華發承擔起了整個片區的綜合開發和運營。

包括十字門南區的金融產業基地、總部經濟基地建設，十字門北區的澳門產業多元服務基地、國際會展中心、酒店集群、購物中心、公共文體配套等等。

這種前瞻性布局，持續16年的大手筆投入，對標國際化的高規格，讓十字門片區成為珠海具有經濟活力、最具國際化面貌的超級片區。??

如今，這里也成為港澳人士理想的置業目的地。據悉，華發琴澳新城目前已有超過1.6萬戶業主入住，而其中 如華發·天鑾這 類總價百萬級的海景小戶型投資產品，尤受港澳客群青睞。

▲珠海十字門北區實景圖

二、強調項目與城市的有機融合，提升社區活力

除了深度參與片區規劃，華發同樣非常重視項目與城市的有機融合。

一方面，規劃上強調開發性和公共性，適當退讓城市界面空間，讓社區和城市地標、公園綠地、街區商業有機結合。這樣一來，整個街道會充滿溫度和活力，也大大改善了城市的居住環境。

另一方面，注重片區路網規劃，比如通過類似新加坡的城市多維度慢行步道設計，地下通道、天橋等道路系統，將住宅、學校、商業、產業、文體等配套統統串聯起來，業主步行15分鐘內，就可以快速抵達目的地，大大提升了出行效率，也增強了生活幸福感。

小結

房地產已全面進入分化時代，城市分化、區域分化、房企分化。而未來房企的競爭分化，不再取決于單點能力的比拼，而是綜合實力的較量。

簡單來說，只有投資力、產品力、運營力等全面過硬的房企，才能在新周期中站穩腳跟。

目前來看，華發也是憑著這樣的系統能力，建立起屬于自己的護城河。這樣的優勢，沒辦法輕易復制。華發的底氣，來自于對長期主義的堅守，對客戶需求的深刻理解，以及對行業趨勢的前瞻性判斷和產品理念上的持續領先。

華發這種系統性打法，值得同行借鑒研究。期待華發未來帶來更多驚喜。

（免責聲明：本宣傳資料為要約邀請，所示圖片及文字僅供形象宣傳之用，不作為開放商向購房人發出之購房要約，不屬于住房買賣合同內容，買賣雙方權利義務最終以雙方簽訂的住《住房買賣合同(預售)》及附件等協議內容及相關政府主管部門最終審批為準。本宣傳資料對項目周邊環境、交通、教育、商業及其他配套設施的介紹，旨在提供相關信息，并不意味著本公司對此作出承諾，相關內容不排除因政府規劃及開發商未能控制的原因而發生變化，本公司在法律允許的范圍內保留對本宣傳資料修改的權利，敬請留意最新資料。此外項目現場為展示樣板房，戶型以實際交付為準。本資料發布日期：2025年5月。）

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