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一、案件梳理

（一）當事人信息

本訴原告：張建國、張建業

本訴被告：李志強、王淑芳

反訴原告（本訴被告）：王淑芳

反訴被告（本訴原告）：張建國、張建業、李志強

關聯人：張建國、張建業系兄弟，其母為周秀英（已故）；李志強戶籍地在河北省保定市某縣某村 × 號；王淑芳戶籍地為北京市海淀區 ×路 × 號，系城鎮居民

（二）本訴訴求與事實理由

張建國、張建業訴請：

確認周秀英與李志強于 2007 年 11 月 22 日簽訂的農村房屋買賣合同無效；

確認李志強與王淑芳于 2013 年 3 月 31 日簽訂的農村房屋買賣合同無效；

判令李志強、王淑芳返還位于北京市房山區某街道某村 × 號院（一號院）及院內房屋；

本案訴訟費由李志強、王淑芳承擔。

事實理由：2007 年 11 月 22 日，周秀英與李志強簽訂合同，將一號院及院內房屋以 5 萬元轉讓給李志強。李志強非該院落所在地村民。2013 年 3 月 31 日，李志強又將該院落及房屋以 32 萬元轉讓給王淑芳。因二被告均不具備該宅院所在地村民宅基地使用權資格，故提起訴訟。訴訟中周秀英去世，張建國、張建業作為繼承人參加訴訟。

（三）被告答辯與反訴

李志強辯稱：認可兩份房屋買賣合同無效，同意原告部分訴求，具體聽王淑芳意見。

王淑芳辯稱并反訴稱：認可兩份協議無效，但張建國、張建業及李志強應退還房款并賠償損失。反訴請求：

判令張建國、張建業、李志強賠償宅基地區位補償款 258,219 元；

判令三人給付房屋及附屬物的重置成新價 120,773 元；

在三人履行金錢給付義務前，暫不返還一號院宅基地及地上物、《集體土地建設用地使用證》；

判令三人承擔本案訴訟及評估費用。

（四）張建國、張建業針對反訴答辯

王淑芳與己方無直接交易，其主張突破合同相對性。

（五）李志強針對反訴答辯

張建國、張建業要求返還宅院就應承擔賠償責任，按評估金額賠償，自己作為中間方不應額外賠償。

（六）法院認定事實

房屋權屬與交易：一號院宅基地使用權人登記為周秀英。2007 年 11 月 22 日，李志強與周秀英簽訂《房產買賣協議》，以 5 萬元購得一號院及房屋，支付房款并接收房屋后進行修繕添附。2013 年 3 月 31 日，李志強與王淑芳簽訂《房屋轉讓協議書》，以 32 萬元將一號院及房屋轉讓給王淑芳，王淑芳占有至今但未改擴建 。

當事人身份：李志強戶籍地在河北省保定市某縣某村 × 號，王淑芳為北京市海淀區城鎮居民。

家庭關系：周秀英與張建國、張建業之父（已故）育有二子，長子張建軍（先于周秀英去世）、次子張建業；張建軍之子張偉放棄參與本案訴訟及相關權利。

評估情況：經王淑芳申請，法院委托杜鳴聯合房地產土地資產評估（北京）有限公司評估，一號院宅基地區位補償價約 258,219 元，房屋及附屬物重置成新價 120,773 元，王淑芳支付評估費 1 萬元 。

二、爭議焦點

周秀英與李志強、李志強與王淑芳簽訂的農村房屋買賣合同是否有效？

若合同無效，一號院及房屋是否應返還？損失應如何分擔？

王淑芳的反訴請求是否應得到支持？

三、案件分析

（一）合同效力認定

根據法律規定，農村宅基地使用權具有強烈的身份屬性，只能在本集體經濟組織成員間流轉。李志強非一號院所在村村民，王淑芳為城鎮居民，均不具備取得該村宅基地使用權的資格。周秀英與李志強、李志強與王淑芳簽訂的合同，違反法律、行政法規關于農村宅基地使用權流轉的強制性規定，應認定為無效。

（二）房屋返還與責任分擔

合同無效后，因合同取得的財產應予以返還，故王淑芳應向張建國、張建業返還一號院及房屋。對于合同無效的過錯，周秀英作為原出賣人、李志強作為轉賣人、王淑芳作為買受人，均對農村房屋買賣政策有所了解，卻仍進行交易，均存在過錯。綜合考量交易過程、各方獲利情況等因素，劃分過錯比例為張建國、張建業（承繼周秀英責任）承擔 60%，李志強承擔 20%，王淑芳承擔20% 。

（三）反訴請求分析

宅基地區位補償價與重置成新價：王淑芳因合同無效產生損失，以評估結果為依據，其合理損失應由過錯方按比例賠償，故其相應反訴請求合理部分應獲支持。

暫不返還房屋主張：此為抗辯意見而非獨立訴請，且不符合法律規定，不予支持 。

四、裁判結果

法院依照《中華人民共和國民法典》第一百四十三條、第一百五十七條規定，判決：

確認周秀英與李志強于 2007 年 11 月 22 日簽訂的《房產買賣協議》、李志強與王淑芳于 2013 年 3 月 31 日簽訂的《房屋轉讓協議書》均無效；

王淑芳于判決生效之日起十日內騰退一號院及房屋，返還給張建國、張建業；

張建國、張建業于判決生效之日起十日內給付王淑芳房屋及附屬物重置成新價 120,773 元；

張建國、張建業于判決生效之日起十日內賠償王淑芳信賴利益損失 154,931.4 元；

李志強于判決生效之日起十日內賠償王淑芳信賴利益損失 51,643.8 元。

五、案件啟示

嚴守農村房屋買賣規則：農村房屋及宅基地交易需嚴格遵循法律規定，買賣雙方應充分了解政策，避免因違反強制性規定導致合同無效，造成財產損失。非本集體經濟組織成員切勿參與農村房屋買賣，本集體成員交易時也應確保程序合法合規。

明確合同條款與風險：簽訂農村房屋買賣合同時，應明確雙方權利義務，對可能出現的合同無效、拆遷補償分配等風險進行約定。若不確定合同效力，可咨詢專業法律人士，避免盲目交易。

妥善處理無效合同后果：合同被認定無效后，雙方應積極協商返還財產、分擔損失。若協商不成，應通過法律途徑解決，合理劃分過錯責任，減少糾紛帶來的損失。

謹慎對待反訴主張：反訴方提出請求時，應確保訴求于法有據、與本訴存在直接關聯，避免因主張不當浪費訴訟資源；被反訴方應積極抗辯，維護自身合法權益。