為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：王志強、張曉琳（夫妻）被告：陳宇、趙雅婷（夫妻）第三人：甲公司（居間方）

（二）原告訴求與事實理由

王志強、張曉琳訴請：

確認雙方簽署的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》于 2024 年 1 月 15 日解除；

陳宇、趙雅婷支付違約金 948,000 元（總房款 599 萬元的 20%）。

事實理由：2023 年 9 月 2 日，雙方簽訂合同約定陳宇、趙雅婷以 599 萬元購買王志強、張曉琳名下位于北京市朝陽區的一號房屋，并支付定金 25 萬元。合同約定原告需在 2023 年 12 月 31 日前辦理解押，被告在解押后 3 個工作日支付首付款。但被告于 2023 年 12 月通過中介表示拒絕購房，經多次溝通仍堅持解約。原告于 2024 年 1 月 15 日送達《解除合同并要求支付違約金通知》，主張被告因房價下跌惡意違約，應按合同支付 20% 違約金。

（三）被告答辯

陳宇、趙雅婷辯稱：

認可合同已解除，但主張解除時間應為 2023 年 12 月 22 日（通過中介正式提出解約）；

因家庭變故（父親去世、需贍養母親、醫療支出增加、工作變動）無法履行合同，主觀無惡意；

原告未舉證證明實際損失，且小區房價在解約期間未下跌反而上漲，原告無可得利益損失；

合同約定的 20% 違約金過高，請求調整，愿以 25 萬元定金承擔責任；

原告主張的首付款支付條件與合同約定不符。

（四）法院認定事實

合同簽訂與履行：2023 年 9 月 2 日，雙方簽訂合同及補充協議，約定總房款 599 萬元，被告支付定金 25 萬元；原告需在 2023 年 12 月 31 日前辦理解押，被告在過戶前 3 個工作日支付首付款。

解約過程：2023 年 12 月 22 日，被告通過中介提出解約；2024 年 1 月 15 日，原告送達書面解除通知。

房價波動：案涉小區一居室 2023 年 9 月至 2024 年 1 月掛牌均價未明顯下跌，甚至高于簽約時水平。

違約金條款：合同約定根本違約時，被告需支付總房款 20% 的違約金，但未明確實際損失計算方式。

二、爭議焦點

合同解除時間：應以原告書面通知送達時間（2024 年 1 月 15 日）為準，還是被告首次提出解約時間（2023 年 12 月 22 日）？

違約金合理性：合同約定的 20% 違約金是否過高？是否應調整為以定金罰則處理？

可得利益損失：原告主張的房價下跌導致的損失是否成立？

三、案件分析

（一）合同解除時間的認定

根據《民法典》第五百六十五條，合同解除權屬于守約方。被告作為違約方，無權單方面解除合同。原告于 2024 年 1 月 15 日送達書面解除通知，符合法律規定的解除程序，故合同解除時間應為2024 年 1 月 15 日。

（二）違約金的合理性審查

實際損失與違約金對比：

原告未提供證據證明因被告違約導致的實際損失（如房價下跌、資金占用成本等）。

被告提供的房價數據顯示，案涉小區房價在解約期間未下跌，甚至略有上漲，原告無可得利益損失。

根據《民法典》第五百八十五條及司法實踐，違約金超過實際損失 30% 可認定為過高。本案中，20% 違約金缺乏實際損失支撐，且被告已支付 25 萬元定金，足以彌補可能的損失。

定金罰則的適用：

被告已支付 25 萬元定金，根據《民法典》第五百八十七條，違約方無權要求返還定金。被告自愿以定金承擔責任，符合法律規定。

違約金與定金罰則不可同時適用，法院應選擇更合理的責任承擔方式。本案中，定金罰則已能平衡雙方利益，無需再支持 20% 違約金。

（三）可得利益損失的舉證責任

原告主張房價下跌導致損失，但未提供具體證據（如評估報告、實際轉售差價）。被告提供的市場數據顯示房價未下跌，故原告主張缺乏事實依據，法院不予采信。

四、裁判結果

法院依據《民法典》第四百六十五條、第五百八十五條、第五百八十七條，判決：

確認合同于 2024 年 1 月 15 日解除；

駁回原告關于違約金的訴訟請求，被告已支付的 25 萬元定金不予返還。

五、案件啟示

合同解除權的行使：守約方應通過書面通知行使解除權，確保程序合法；違約方無權單方面解除合同。

違約金的合理性約定：

合同雙方應合理約定違約金比例，避免過高條款因缺乏實際損失支撐而被法院調整。

建議在合同中明確損失計算方式（如資金占用利息、轉售差價等），以增強違約金條款的可執行性。

定金罰則的優先性：

定金罰則與違約金不可同時主張，選擇更有利于自身的責任承擔方式（如本案中定金已覆蓋損失，無需再主張違約金）。

舉證責任的重要性：

主張損失的一方需提供充分證據（如市場數據、評估報告），否則可能承擔不利后果。

家庭變故與合同履行：

家庭變故通常不構成不可抗力，違約方仍需承擔責任。建議在合同中約定特殊情形下的解約條款，或通過保險等方式分散風險。

通過本案可見，法院在處理房屋買賣合同糾紛時，注重平衡合同嚴守原則與公平原則，強調違約金的補償性而非懲罰性，并嚴格審查實際損失的證據。當事人在簽訂合同時應充分考慮風險，明確約定條款，以減少糾紛發生。