幾年前，還是一片荒坡山地的觀山湖區(qū)小龍灘板塊，現(xiàn)在已經(jīng)成為炙手可熱的區(qū)域代名詞。

“觀山東”幾乎依靠它，拉高了整體牌面。

與之相似，在云巖和觀山湖交界的城鄉(xiāng)區(qū)域，三馬片區(qū)茶園城中村改造地塊，成為開發(fā)的熱點。

近期，龍湖、眾恒等房企慷慨出手拿地，國有房企聯(lián)手敲定開發(fā)，

讓這兩大板塊聲名漸起，成為樓市周期中的寶藏“逆襲”。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月貴陽商品房（住宅、商業(yè)）網(wǎng)簽金額近90億元，

核心區(qū)域房價還能直視，土地市場溢價率尚且留存。

疊加近期央行的同步的降準(zhǔn)降息，新增和存量的商貸、公積金貸利率下調(diào)，釋放出的流動性緩解市場壓力。

在信心和消費的動態(tài)修復(fù)中，精品化的地塊開發(fā)，

不同于以前的套路，買房的路數(shù)有了新的走向。

房企集中“續(xù)費”

2025年以來，龍湖和眾恒兩家民營房企的集中“續(xù)費”，為貴陽土拍市場送來暖意。

近期龍湖集團以2.8億元斬獲云巖區(qū)三馬茶園地塊，樓面價3500元/㎡，這也被業(yè)界視為龍湖在貴陽的“再布局”。

經(jīng)歷大風(fēng)大浪，龍湖開年在貴陽拿地，透露出積極的信號。

其在兩個財年轉(zhuǎn)換中的表現(xiàn)是，穩(wěn)健的營收水平，穩(wěn)定債務(wù)狀況，安全的現(xiàn)金流水平等。

這個不“躺平”的舉動，也為市場注入開發(fā)信心，畢竟距離其上一次補倉觀山湖龍湖天曜地塊，已經(jīng)過去兩年。

四川眾恒則以3200元/㎡樓面價競得觀山湖小龍灘地塊，與已開發(fā)的項目連片。

與領(lǐng)跑全省樓市的麒龍地產(chǎn)相似，部分地方房企沒有過多卷入債務(wù)困境。

下沉市場的穩(wěn)定開發(fā)，保住了生存的空間。

上一輪樓市高潮時，躲過了高溢價拿地“陷阱”、“高杠桿”擴張，相對安全的“現(xiàn)金流”，讓這些企業(yè)拿地開發(fā)更具靈活性。

此外，貴陽城投系拿地多年后，中鐵也以代建的方式接下地塊。

貴陽國企在翠系的產(chǎn)品線以外，采用國企間合作代建模式。這為國有土儲去化，繼續(xù)提供了市場化解決方案。

這種拿地?zé)岢北澈螅鞘袌龅讓舆壿嫷那娜晦D(zhuǎn)變。

“幸存”的房企進(jìn)入新一階段“銷售回暖—土地增持”的動態(tài)循環(huán)。

看懂“小而美”

觀山湖區(qū)小龍灘、三馬茶園兩個板塊開發(fā)，預(yù)示樓市進(jìn)入開發(fā)的新階段。

小龍灘經(jīng)過多次規(guī)劃調(diào)改后，單個樓盤的開發(fā)規(guī)模得到有效控制，綜合地價成本明顯降低。

走過前些年土地流拍，國企兜底的境況，在一輪市場倒逼下，板塊定位調(diào)改避免了大盤開發(fā)帶來的高投入、高輪動、快周期的傳統(tǒng)弊端。

這能讓房企將更多的精力放在做精項目戶型，提高附加值配套，以品質(zhì)取勝的層面。

“亂市”過后，回歸本真，拉動“低地價—小盤化—穩(wěn)房價－精品化”的正向循環(huán)。

小龍灘板塊中，盡管云集的四川眾恒、浙江東都等企業(yè)并非傳統(tǒng)的TOP系房企，但同樣具備開發(fā)品質(zhì)樓盤的實力。

畢竟，造房子從來不是什么高科技，拼的基礎(chǔ)向來都是成本控制與管理服務(wù)。

當(dāng)然，還有良心和誠信。

近期熱度較高的三馬茶園板塊位于世紀(jì)城區(qū)域，擁有較為成熟的區(qū)域商業(yè)和綜合配套優(yōu)勢。

特別是借助地鐵2號線帶動，樓盤“地鐵+TOD”開發(fā)的附加值優(yōu)勢明顯，為產(chǎn)品帶來保底的價值空間。

產(chǎn)城聯(lián)動先行的投資拉動，始終是推進(jìn)“觀云”（觀山南、云巖西）區(qū)域質(zhì)變的重要動力。這也顯示出，

地鐵紅利帶動沿線的地塊開發(fā)價值，繼而為道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更新，提高可能性。

省會放量“虹吸”

近期熱門數(shù)據(jù)中，2024年貴陽城市常住人口新增19.96萬人，總?cè)丝谶_(dá)660.25萬人，

十年間年均增長10多萬人，當(dāng)時的增量全國第一，也是大起膽子“追趕”深圳。

地州市的人口“內(nèi)循環(huán)”，一向是貴陽樓市的重要購買力。

樓市“需求驅(qū)動”的潛在回升，本質(zhì)上也有省會城市對人口、資源等既有“虹吸”效應(yīng)的顯現(xiàn)。

新房市場和二手房市場中，新城市人口潛在的置業(yè)需求，為樓市恢復(fù)性的反彈提供一定基礎(chǔ)。

全省前4月的銷售數(shù)據(jù)顯示，省會貴陽的樓盤銷售穩(wěn)居前列，占據(jù)絕大多數(shù)份額。

貴陽樓市多個區(qū)域的局部“回穩(wěn)”，也體現(xiàn)在數(shù)據(jù)“反彈”。

省級機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月商品住宅成交面積同比增長6.9%，3月單月網(wǎng)簽金額突破30億元。

反觀目前的市場與價格，核心區(qū)域房價企穩(wěn)回升，剛需和改善型的價差相對穩(wěn)定。

二手房業(yè)主，不斷地調(diào)整議價空間，換取不動產(chǎn)的流動性。

目前，政策端“金融+財稅”的力度明顯，降息降準(zhǔn)持續(xù)降低購房門檻，首付比例大幅調(diào)低，契稅優(yōu)惠政策覆蓋。

“保交樓”工程仍在推進(jìn)，持續(xù)地修復(fù)“丟失”痛感的市場信心。

不過，樓市與人口、產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)還需要貫通。對于不少青年而言，如何創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，直接提升購買力水平并不易。

大量就業(yè)者涌入外賣、網(wǎng)約車行業(yè)，競爭下沉更加激烈；那些門面開了關(guān)、關(guān)了也就關(guān)了；創(chuàng)業(yè)門檻較低的餐飲“內(nèi)卷”也是反復(fù)試錯……

所期望的總是，并非缺乏感官體驗的數(shù)據(jù)“回暖”，而是人口增長、城市更新與產(chǎn)業(yè)培育等共同作用下的系統(tǒng)性修復(fù)。

從舊模式轉(zhuǎn)變到新循環(huán)時，更需要從頭到腳的，

告別過去的傳統(tǒng)路數(shù)，建好用好現(xiàn)在的新房子。