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深圳灣壓軸之作——豪華海景住宅項(xiàng)目

深圳灣區(qū)域最后一個(gè)可供居住的豪宅項(xiàng)目現(xiàn)已全面啟動(dòng)發(fā)售，不受限購(gòu)限貸政策約束。該項(xiàng)目提供160-580平方米的一線海景公寓，是市場(chǎng)上稀缺的高端居住選擇。

項(xiàng)目基本信息

開發(fā)商：恒裕集團(tuán) 世紀(jì)星源

占地面積：2.5㎡

總建面：約37萬㎡

產(chǎn)權(quán)：40年(20-60年)

套數(shù)：3400戶（部分3證合一所以不到3400戶）

面積：36-42-43-48-59-77-97-226-253㎡

公寓：約36-77㎡ 層高3.6米

商辦：約48-253㎡ 層高4.5米

車位比：1400（一路之隔10萬㎡南山文體中心預(yù)計(jì)3萬㎡停車場(chǎng)幾千個(gè)車位。25年動(dòng)工）

梯戶比：公寓5梯24戶 商辦6梯20戶

均價(jià)：約5.8萬/㎡起

交樓標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)際頂級(jí)品牌豪裝帶家私（部分可選簡(jiǎn)裝）

物業(yè)公司：恒裕物業(yè)

物業(yè)管理費(fèi)：9.9元/㎡

容積率：11.6

綠化：30%

交樓時(shí)間：25年12月（可能會(huì)提前半年交樓）

建筑類型：公寓 商辦

層高：3.6-4.5米

使用率：?jiǎn)螌?5-78% 雙層150%左右

樓層高：1單元5-40層-2單4-43層元商辦43層，3-4單元4-48層

棟數(shù)：4棟

水電：公寓民水民電（商辦：商水民電）

燃?xì)?陽臺(tái)：公寓通燃?xì)鈳ш柵_(tái)，商辦96㎡及以上有燃?xì)鈳ш柵_(tái)，小戶型無燃?xì)怅柵_(tái)

在售戶型

36㎡1房1衛(wèi)

43㎡3房1衛(wèi)

48㎡3房2衛(wèi)

59㎡2房1衛(wèi)

77㎡4房1衛(wèi)

96㎡4房3衛(wèi)

225-253㎡4+2房6衛(wèi)

公寓樓每層有5部電梯服務(wù)于24戶居民，商辦樓則每層有6部電梯服務(wù)于20戶。房屋售價(jià)區(qū)間為每平方米6.5萬元至8萬元。交樓標(biāo)準(zhǔn)為國(guó)際頂級(jí)品牌的豪華裝修，配備家具，并提供簡(jiǎn)裝選項(xiàng)。物業(yè)管理由恒裕物業(yè)公司負(fù)責(zé)，費(fèi)用為每平方米9.9元。項(xiàng)目的容積率為11.6，綠化率達(dá)30%。預(yù)計(jì)交樓時(shí)間為2025年12月，可能會(huì)提前半年完成。

建筑類型包括公寓和商業(yè)辦公空間。層高在3.6米至4.5米之間，使用率方面，單層為75%至78%，雙層可達(dá)150%左右。

【超級(jí)總部半島之核——超百萬人才的中央智區(qū)】柏悅灣位于由深圳灣、蛇口灣、前海灣圍成的南山半島，也是“超豪半島”；南山半島串聯(lián)7大總部基地，吸引大批諸如騰訊、大疆、阿里巴巴等行業(yè)龍頭企業(yè)，以及大批總部企業(yè)入駐，未來將吸引260萬人才聚集

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交通配套

【南油西站地鐵上蓋——六維立體交通】·軌道交通：地鐵9號(hào)線南油西站上蓋，1/2/5/11/12號(hào)線南山站，13/15號(hào)線（建設(shè)中）四海站環(huán)伺。

多維路網(wǎng)：東濱路、南海大道、南山大道、廣深沿江高速、月亮灣大道、濱海大道等。·綜合樞紐：前海綜合交通樞紐（建設(shè)中）、深超總超級(jí)綜合樞紐（建設(shè)中）、西麗綜合交通樞紐（建設(shè)中）。·郵輪母港：太子灣郵輪母港。·灣區(qū)口岸：深圳灣口岸、前海口岸（建設(shè)中）。·國(guó)際機(jī)場(chǎng)：深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)，香港、澳門、廣州三大國(guó)際機(jī)場(chǎng)。

商業(yè)配套

【國(guó)際生活配套——執(zhí)掌一城精粹】由華潤(rùn)運(yùn)營(yíng)的深圳首個(gè)ArtDeco沉浸式策展型街區(qū)商業(yè)永新匯僅一路之隔，來福士廣場(chǎng)

CITY花園城近在咫尺，海岸城、深圳灣萬象城、海上世界、萬象前海四大商圈輻射。緊鄰約352萬㎡大南山公園、約10萬㎡南山街道文體中心、約15公里深圳灣濱海長(zhǎng)廊、深圳人才公園、國(guó)深博物館等文體地標(biāo)，城市人文積淀，繁華生活主場(chǎng)。

教育配套

項(xiàng)目周邊教育資源豐富，周邊有荔海春城幼兒園，春天幼兒園，晗山悅海幼兒園，南油小學(xué)，南海小學(xué)，南山小學(xué)，深大附屬教育集團(tuán)外國(guó)語學(xué)校，育才三小、育才二中、深圳大學(xué)附屬教育集團(tuán)后海小學(xué)及蛇口科愛賽國(guó)際學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)府。

醫(yī)療配套

三甲護(hù)航；開車15分鐘內(nèi)可達(dá)三級(jí)甲等南山區(qū)人民醫(yī)院、周邊二級(jí)甲等綜合性醫(yī)院為蛇口人民醫(yī)院、聯(lián)合醫(yī)院、南油醫(yī)院、南山區(qū)婦幼保健以及未來的太子灣醫(yī)院，優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源為健康生活護(hù)航。

柏悅灣精奢公寓在交付標(biāo)準(zhǔn)方面，沿襲恒裕集團(tuán)豪宅血統(tǒng)，比肩恒裕深圳灣，臻選全球超一線品牌

戶型鑒賞

公寓36㎡1房2庁1衛(wèi)一層4戶西北朝向看前海灣跟城市景觀跟東南朝向看深圳灣跟大小南山

42㎡3房1衛(wèi)東北看深圳灣+城市景觀跟西南朝向看前海灣跟大小南山

59㎡2房1衛(wèi)一層2套西南朝向看城市景觀+前海灣

77㎡4房1衛(wèi)一層4套端頭位置東北，西北，東南西南，雙面采光景觀4面景觀

48㎡㎡3房2衛(wèi)東北看深圳灣+城市景觀，西南看前海灣+大小南山

96㎡4房3衛(wèi)一層2套雙面采光，西南前海灣+大小南山，東南深圳灣+大小南山，東北深圳灣+城市景觀

225-252㎡4+2房6衛(wèi)，東北深圳灣+城景，西北前海灣+城景，東南深圳灣+大小南山，西南前海灣+大小南山

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2025年深圳樓市預(yù)測(cè)：政策松綁與分化加劇下的購(gòu)房指南
一、政策松綁：史上最寬松時(shí)代來臨
1. 限購(gòu)放開：繼非核心區(qū)取消限購(gòu)后，核心區(qū)（福田、南山等）或允許外地戶籍購(gòu)房者購(gòu)買1套，深圳家庭可增購(gòu)1套，甚至大戶型限購(gòu)可能率先解除。
2. 首付與利率創(chuàng)新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費(fèi)減免：首套房稅費(fèi)或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進(jìn)一步降低交易成本。
二、市場(chǎng)分化：核心區(qū)反彈，非核心區(qū)承壓
1. 核心區(qū)領(lǐng)漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區(qū)因稀缺性和高凈值人群聚集，房?jī)r(jià)止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區(qū)等教育資源優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，部分樓盤漲幅已達(dá)10%-20%。豪宅市場(chǎng)更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項(xiàng)目開盤即“日光”，高凈值人群通過購(gòu)置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)沖通脹壓力。
2. 非核心區(qū)以價(jià)換量
龍崗、坪山等區(qū)域因供應(yīng)過剩，房?jī)r(jià)或繼續(xù)下跌10%-15%。購(gòu)房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號(hào)線），避開工業(yè)區(qū)密集板塊。
3. 土拍市場(chǎng)回暖
隨著市場(chǎng)信心恢復(fù)，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價(jià)70.4%成交，預(yù)示核心地塊將成爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機(jī)會(huì)
1. 新房供應(yīng)激增
一季度24個(gè)新盤入市，供應(yīng)超8700套，核心區(qū)新盤因限價(jià)放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場(chǎng)
共有產(chǎn)權(quán)房和人才房以周邊商品房6-8折的價(jià)格分流需求。例如，寶安中心區(qū)人才房均價(jià)5.05萬/㎡，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)顯著。
3. 購(gòu)房邏輯轉(zhuǎn)變
自住需求主導(dǎo)下，“品質(zhì)+地段”成核心指標(biāo)。新房選擇優(yōu)先國(guó)企項(xiàng)目（防暴雷），二手房關(guān)注“滿五唯一”房源以降低稅費(fèi)。
四、風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：非核心區(qū)房產(chǎn)持有周期建議5年以上，避免短期套現(xiàn)壓力。
2. 關(guān)注政策時(shí)效性：房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能落地，持有多套房需預(yù)留資金應(yīng)對(duì)。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區(qū)筍盤去化加速，剛需可擇機(jī)“低價(jià)上車”。
總結(jié)：2025年深圳樓市的關(guān)鍵詞
分化（核心區(qū)回暖 vs 外圍調(diào)整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態(tài)主導(dǎo)）。對(duì)于投資者，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準(zhǔn)地鐵沿線性價(jià)比新盤。