市場(chǎng)下行，炒家最容易“受傷”。

　　中介爆料，近期南沙、有業(yè)主一口氣甩賣24套商住房源，折價(jià)僅820萬，比起入手時(shí)的2300萬，浮虧1480萬。

　　業(yè)主這波割肉，算是割到大動(dòng)脈了。

　　
事實(shí)上，這并非個(gè)例，幾年前很多扎堆涌入南沙商辦市場(chǎng)的炒家，這兩年都在陸續(xù)被打回原形..

　　｜南沙航拍

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　壹

　　事情起因是這樣的，前兩天有中介透露，金洲板塊某位業(yè)主拋了南沙萬達(dá)廣場(chǎng)的房源。

　　賣法相當(dāng)干脆直接，是24套房源打包抹淚割肉的那種。

　　據(jù)了解，2015年業(yè)主買入的時(shí)候，總價(jià)大約是2300萬左右。

　　當(dāng)時(shí)業(yè)主是整層買下的，之前一直是放租，但最近因?yàn)槿卞X，血虧出貨，直接以820萬總價(jià)賣掉。

　　簡(jiǎn)單按成交總價(jià)計(jì)算，起碼浮虧64%的本金。

　　｜圖源：貝殼找房

　　這還不是最恐怖的。

　　據(jù)了解，該業(yè)主出售的24套房源，總面積加起來大約是1357平，成交單價(jià)約為6043元/平。

　　而且，這不是孤例，貝殼成交數(shù)據(jù)顯示，目前南沙萬達(dá)廣場(chǎng)的成交價(jià)，普遍在5100元/平左右。

　　對(duì)比當(dāng)初該樓盤2.9萬/平的巔峰期價(jià)格，就剩零頭了。

　　｜圖源：貝殼找房

　　值得注意的是，10年前南沙萬達(dá)廣場(chǎng)入市的時(shí)候，那可是賣得風(fēng)聲水起。

　　2015年的時(shí)候，一年就賣了2500多套新房，2016年網(wǎng)簽價(jià)，還一度沖上了2.9萬/平。

　　換句話說，那幾年買入南沙萬達(dá)廣場(chǎng)的投資客，虧損基本在50%以上，多得甚至可能達(dá)到80%。

　　｜廣州樓市發(fā)布 制圖

　　事實(shí)上，除了南沙萬達(dá)廣場(chǎng)，南沙很多公寓小區(qū)的投資客，這幾年同樣虧得有點(diǎn)心態(tài)崩潰。

　　樓市君統(tǒng)計(jì)了下，從2021年到現(xiàn)在，不少熱門公寓或者商辦，二手成交價(jià)已經(jīng)跌了40%-50%左右。

　　｜廣州樓市發(fā)布 制圖

　　比如同是金洲板塊的香江國際金融中心，其二手公寓在2021年時(shí)，還能賣到1字頭，現(xiàn)在成交均單價(jià)普遍在5000多元/平。

　　｜圖源：貝殼找房

　　樓市君粗略看了下，南沙目前2字頭左右的公寓和商辦，一只手都能數(shù)的過來。

　　而在2021年之前，南沙2萬+/平的的商辦樓盤，數(shù)量有44個(gè)。

　　商辦樓盤集體失守2字頭，也側(cè)面說明南沙的公寓市場(chǎng)，遇到的是一場(chǎng)集體性“寒流”。

　　萬達(dá)廣場(chǎng)業(yè)主狠心割肉，只是其中縮影。

　　貳

　　說實(shí)話，南沙二手公寓之所以降得這么猛，更多還是大環(huán)境導(dǎo)致的。

　　首先，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來調(diào)整，市場(chǎng)的投資情緒大幅減弱。

　　商辦和公寓作為曾經(jīng)熱門的投資選項(xiàng)，自然不可避免的受到?jīng)_擊。

　　所以我們看到，不僅僅是南沙，包括中心區(qū)的大部分二手商辦，同樣面臨著相同的問題。

　　｜南沙航拍

　　｜廣州樓市發(fā)布 攝

　　其次，供應(yīng)層面上，南沙一手商辦的貨量在水漲船高，一定程度上，擠壓了二手房源價(jià)格。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，目前南沙的商辦庫存已經(jīng)從2021年的9937套，飆到了1.1萬套。

　　相應(yīng)的去化周期，則是達(dá)到了90個(gè)月。

　　也就說，如果按照現(xiàn)在的賣貨速度，南沙現(xiàn)有的商辦庫存，需要7年半才能賣完。

　　｜廣州樓市發(fā)布 制圖

　　特別是隨著現(xiàn)在南沙進(jìn)入兌現(xiàn)期，很多商業(yè)、商辦和公寓項(xiàng)目，還在陸續(xù)釋放貨量。

　　這對(duì)二手商辦市場(chǎng)而言，也是一個(gè)考驗(yàn)。

　　最后，促使南沙商辦成交價(jià)下跌的，還有租金回報(bào)率下降的因素。

　　從宏觀層面來看，這幾年南沙的租金一直處于“萎縮”趨勢(shì)。

　　比如在2021年，南沙的平均租金是27.33元/平·月，到去年的時(shí)候已經(jīng)降到了24.93元/平·月，回報(bào)率肉眼可見的在下降。

　　這顯然也在一定程度上，削弱二手商辦的議價(jià)能力。

　　｜廣州樓市發(fā)布 制圖

　　但值得注意的是，隨著南沙二手商辦降到“低點(diǎn)”，它的性價(jià)比，也在放大以價(jià)換量的效果。

　　比如去年，南沙二手商辦成交面積增加了20%左右。

　　而這里其實(shí)也會(huì)帶來一個(gè)好處， 那就是：它能加速企業(yè)和就業(yè)人口向南沙靠攏。

　　理由很簡(jiǎn)單，隨著商辦價(jià)格走弱，企業(yè)置辦資產(chǎn)，和就業(yè)人口的租賃成本都會(huì)跟著降低，這無疑會(huì)虹吸更多的企業(yè)和人口到南沙。

　　這對(duì)于南沙長遠(yuǎn)發(fā)展，其實(shí)也有一定的好處。

　　站在宏觀角度看，南沙的商辦價(jià)格下跌，也并非全是壞事。