北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我和老公都在體制內，首付可湊200w，收入可支撐房貸在1.5w（含公積金）。因為單位沒有zb，所以目前看了羊坊店學區的幾套小戶型。自我評估的優勢是學區還不錯，劣勢是房子為老破小，擔心不保值。請問您是怎么看這問題的？

A：

1、我怎么看這問題的？呵呵，我剛才是用手機看的，現在回復的時候用電腦又看了一下。

2、不調侃了，我認同您的看法，確實是學區不錯，但房子有保值的風險。但是我不認為是老破小的原因，而是溢價部分的風險。

北京老房和中小城市的保值性有很大不同，小城市是真的不保值，多便宜都沒什么人買。而北京因為房價高，所以很多家庭不得不買老房，保值性也就大多不錯。尤其是市區的，因為配套多+資源強，所以雖然房子的價值不高了，但地段兒配套的價值高。也就是說，房價中所體現的絕大部分都是地段兒價值，這才是真正的不動產。

到目前為止，市區老破小的基礎部分一直是跟隨大盤漲跌的，因為他們本身就是大盤的重要組成部分，甚至是基礎。所以只要配套價值不降低，那老破小就不必擔心不保值。

3、但是，畢竟這是學區房，是包含學區溢價的。而今年是入學高峰最后一年，明年之后就該進入低谷期了，到時候是否能保持住溢價比例得看政策。

以總價500萬來說，溢價應該在100多萬，過了高峰期有可能會被影響一部分。當然未必是直接下跌，更大的可能是漲的慢點兒，逐年降低溢價比例。

4、簡單就這情況，太多我就先不解釋了。因為感覺您家是不得不買，那也就沒什么好辦法，大致了解一下就行了。另外的常規建議是如果用完了學位，那就關注政策和行情，覺得溢價有下降的趨勢就出手，換到沒溢價的板塊不就得了。相當于用置換成本買了個學位，跟學區房出現之前的“擇校費”差不多。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們京戶，在外地有過商貸，但已經還清，不影響在北京買房吧？我們首付是300萬或更多一點，年收入稅后50左右，準備買600萬的房子，不要學區，等五年后孩子上學時再看情況是換房還是買占坑房。

我們工作地點是甜水園和崇文門，所以對房子地點主要考慮朝陽或亦莊，您覺得其他板塊還能考慮哪里？哪些小區可以考慮？通州您覺得合適嗎？我們現在糾結的是老破小和遠大新的問題。

A：

1、按現在的政策是沒什么影響。

2、既然都600萬的預算了，而且五年后還有可能換房，那就別以老破小為主了。因為這預算能買到條件不錯的，而房子是用來住的，干嘛不住的好點兒啊？

二是老破小的流動性弱，出手時不好賣，掛牌期長。所以更適合長期持有的，幾年就換的不太合適，出手的時候如果著急就容易吃虧。

3、另外既然不要學區，那亦莊就不太合適了，或者是考慮好再買。這的學區成績提升很快，家長們看好未來的發展，所以房價中已經有了學區溢價，雖然不算太高，但也降低了居住的性價比。

所以考慮好再買吧，認為將來亦莊學區價值會更高的就買，就算有溢價也能有支撐，或者說是增加的成績利好能對沖掉入學高峰期過后的風險。如果不愿意承擔現有溢價，那就沒必要買這里。

4、其他的板塊還是先看自己的通勤感受，我不好說哪兒合適。常規建議是東四環朝青或東五環常營一帶，通州西部也行，等同于市區。但還是自己選吧，沒必要聽別人的。

5、總之這總價沒必要考慮老破小，但也犯不上遠大新，東四環東五環的就能買到合適的了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們北京名下無房，目前住老人名下的東城學區房，但只是兩居老破小，環境很不好，孩子連學習條件都沒有。所以既然孩子已經上學，我們考慮換到五環外的大興西紅門或通州等地。

目前兩個問題：一是老人不同意，他們認為郊區的醫療配套不行。二是我們現有這套房僅僅58平米，中介說最多賣450萬，有可能430萬就到頭了，但這樣的話我們本來想換兩套分開住的想法就落空了，請問您是否有建議？

A：

1、這我能有什么建議啊？一是老人不讓，二是預算不夠，那這都是只能家庭內部解決的事兒了，外人沒法兒建議。

2、或者說第二條這還好說，買不到西紅門的兩套就看再遠點兒的唄。比如黃村或天宮院，也都在4號線沿線，單價在3萬多的不少呢，400多萬肯定能買兩套了，至少是一個兩居一個一居。

但老人不同意的這外人沒辦法，很多老人都這么想，很難做通工作，我也沒辦法。

3、另外多說一句，這套東城的58平怎么才430萬啊？每平米7萬多點兒，如果房子沒硬傷，那這套房在永外吧？可即便是在永外，如果搬到離學校很遠的地段兒，接送問題怎么解決啊？

所以即便是老人同意換房，那也考慮好日后的通勤問題吧。要不然隨著升學，學習壓力會越來越大，距離太遠的話對孩子休息有影響。當然這到時候可以用“換租”來解決，但如果是換租，那裝修時就別投入太大，否則一出租就毀裝修了，不劃算。

僅供參考。

四

Q:

想問下，我家在豐臺有一套200多平的大復式，房本是經適房，也不知當年怎么辦的，我都忘了。這套房住的挺好，就是沒電梯，短時間也恐怕加不上，我60多了腿腳越來越不行，所以我想換到有電梯的小區。

現在這套房價值500多萬，我手中還有150萬左右，不想貸款，如果以700萬為限，在朝陽公園附近能買到什么類型的？能幫忙給淘到筍盤嗎？離公園近的，面積盡量大，住慣了大房子怕不習慣小房子了。另外從保值角度是否合適？也就是必須買到至少同等保值的。

A：

1、當年怎么辦的？我估計這是商品房和經適房都有的小區吧？或者說這小區本來是商品房性質，但因為2000年前后的時候不太好賣，所以開發商申請了經適房的政策，降價10-15%，以價換量。

當年這種小區很多，而買房人也分不太清商品房和經適房的區別，所以稀里糊涂的交錢辦手續了。

2、200多平500多萬，每平米才2萬多？如果是豐臺的，那當年的區位定價應該是四環外3000左右，三環外3500左右。現在2萬多才漲了不到10倍，這升值談不上多好。當年回龍觀的2600一平，現在4萬多是大多數，這才是大盤的平均漲幅。

所以如果以這個升值幅度為標準，那在朝陽公園附近找到同等保值性的就不難了，或者說找到超過現有這套房的不算難。甚至說隨便選都行，絕大多數跟這套房相比都不會弱。

3、這直接找當地中介吧，根據預算匹配房源是他們的常規業務，我沒房源，也淘不到筍盤。

我建議是先看公寓吧，70年的那種，商務型的大多數都是大戶型，居住體驗都不錯。雖說價格走勢和大盤相比有點兒落后，但和這大復式相比肯定不弱。

僅供參考。

五

Q:

請問，本人現在有一套朝陽門外小兩居自住，還有160萬組合貸。現在想接父母到北京，把老家（蘇州）房子換到我們附近，預計首付能200萬左右（含房款140萬），但因為是老房不好賣，您覺得是該等等還是盡快賣掉？

因為我們感覺北京房價要漲，我們小區雖然沒漲，但看到關注的便宜房子差不多都賣掉了。如果我們不盡快，那要不就要被迫買高價的，要不就要買面積大的，戶型還不太好。因為我們只能再貸款100萬左右，不能買總價高的。您的建議是什么？

A：

1、我好像沒什么建議似的，因為我完全不懂蘇州的樓市，好幾年都不去了，不敢瞎說。不過常規來講，蘇州這種城市跟北京的整體走勢應該差不多，如果有行情或許還提前呢。反正之前這么多年的歷次行情，多說都是長三角或珠三角先有波動，然后才輪到北京。

所以我覺得沒必要著急賣，否則有可能在價格上吃虧。或者說即便不著急賣，那換到北京也不至于吃虧，就因為北方一般都排在長三角后面。所以即便是賣掉了蘇州還沒漲的，換到北京時也大概率還沒漲呢，那就沒必要著急了。

2、反正北京現在沒什么上漲，這些日子的成交量還下降呢，如果沒有新政策，那小陽春就基本結束了，所以也沒必要著急。

3、其他沒建議。而且還是咨詢蘇州當地懂行的吧，我說的這些都是感覺而已，別太當真。

僅供參考。

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