這些年，我們見過太多網紅產品的沒落。

號稱"年輕人第一口茅臺"的茅臺冰淇淋，原先一杯定價就高達66元，2025年全面收縮線下渠道，僅保留兩家酒店專柜；

同樣定價66元的鐘薛高厄瓜多爾粉鉆雪糕也曾刷新認知，2024年銷量同比暴跌70%；

還有文和友，從長沙現象級文旅地標到廣深閉店潮，不過短短兩三年而已。

一種快消品退出市場或許無關緊要，反正永遠有新的替代品出現。

但是，當這股風潮蔓延到不動產領域，動輒百萬、千萬級的網紅樓盤崩盤，背后必然伴隨著一個又一個家庭的血淚。

關于這個話題，黃埔業主們，或許最有發言權。

接連跌破地板價

黃埔二手還有底嗎？

這兩天，一個中介朋友說要給我發萬科東薈城的最新成交情況。

我說不用了，謝謝，我知道它有1字頭的成交，刷新地板價了，不過應該是個案，不具備普遍意義，并且轉手發給他我們之前寫的稿子：1.8萬/㎡！東薈城，賣出保障房價...

他說毛線！現在已經有兩套了！

就在3月，連著成交兩套不到2萬/㎡的房源。

3月25日成交

3月30日成交

這不是最要命的。

更恐怖的是，二手房難賣，導致整體房源的掛牌價還在下行！

最開始都只是三萬五萬試探性降價，只是最后都會比心理預期低上10-20萬。

目前東薈城的二手房掛牌房源，基本都已經自刀過好幾次，有不少都在2萬/㎡出頭的線上晃悠。

但凡再稍微往前走一步，就要多爆出幾個1字頭成交了。

難免讓人唏噓。

這些二手房

通通跌出白菜價

我去后臺找了一下我們2021年寫的稿子，當時東薈城還是市場中領漲的存在。

彼時，這盤4萬+/㎡的價格層出不窮，以至于我們心中都波瀾不驚了。

圖源：2020年9月文章

包括東薈城在內，整個黃埔都是一片漲聲四起。

回看昔日光景，這些網紅盤每月成交價都會漲個幾百上千：

圖源：2020年9月文章

雖然不忍心，但我今天還是重新做了個表，能更直觀地感受到這兩年突變的畫風。

形式急轉直下，金碧世紀花園、中海譽城、萬科金色夢想這些網紅盤們無一幸免。

30%-40%的跌幅，讓當年高位接盤的業主們大呼遭不住。

這其中，甚至包含著不少“高杠桿玩家”，月供壓力與預期收益形成致命剪刀差。

收不到錢，還不起房，當年買房的那批人集體出逃，于是才有了踩踏式拋售的惡性循環。

是什么，擊碎業主心理防線

你要是問我這種情況短期內會改善嗎？

雖然很殘忍，但我不得不給出答案：不會。

主要原因，除了當年樓市過火形成的泡沫太多，還在于新房正在對二手房進行降維打擊。

一批又一批新盤卷生卷死，正在重構整個樓市的價值坐標系。

以剛入市的廣州地鐵·瓏岄上城、海絲城為例，開盤售價直接擊穿了黃埔業主們的心理防線。

想賣出二手房？只能比新盤價格更低。

而且更要命的是，通過降價可以實現跑量已經算很好的結果了，更大的可能性是有價無市。

其一，是因為實力拼不過。

新政的出臺推動廣州產品設計革命，新規住宅得房率普遍提升至110%以上，二手房那不到80%的得房率怎么贏？

更別提新盤還有裝修、園林設計、智能家居、綠色建筑等一系列附加值，而二手房只有樓齡老化、物業缺失這些debuff。

后者的生存空間自然被壓縮得越來越小。

其二，還有個最重要的的因素——政策。

廣州已取消限購并實施"四低"（無門檻、低首付15%、低利率3%、低稅費），但二手房仍受制于高額稅費征收。

這擺明了是要把人往新房市場引流，普通人怎么可能逆大市而行。

回顧這兩年，恐慌情緒像病毒一樣在黃埔二手房市場蔓延。

金碧世紀花園有業主把報價從2023年的4萬+/㎡一路降到 2.9萬/㎡，依然沒等來買家；

曾經一房難求的保利學府里，如今掛牌半年無人帶看的房源占比過半。

中介朋友圈和各大社交平臺上，“急售”“骨折價”的標簽越來越密集，那些過去高傲的網紅盤業主，現在每天都在經歷“要不要再降10萬”的靈魂拷問。

圖源：小紅書

當新房帶著政策紅利和產品升級呼嘯而來，曾經的樓市神話碎成一地雞毛。

如果要我給現在購買黃埔買家們一個建議，我只有三個字：買新房。

如果要我給現在購買黃埔二手房的買家們一個建議，我只能說：

多思考，慎撿漏。

現在的二手房確實在降，但尚且還沒有到底。

別為昔日的網紅濾鏡買單，樓市從來只給理性者留入場券。