此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：

李昊（與朱芳系同居關(guān)系，2015 年協(xié)議分居）

朱芳（朱玲的姐姐）

被告：

陳輝（與朱玲系夫妻關(guān)系）

朱玲（朱芳的妹妹）

關(guān)聯(lián)關(guān)系：朱芳與朱玲系姐妹，陳輝與朱玲為夫妻，李昊與朱芳曾為同居關(guān)系。

（二）原告訴求與事實(shí)理由

李昊、朱芳訴請(qǐng)：

判令陳輝、朱玲交付位于北京市一號(hào)房屋的折價(jià)款 1000000 元；

訴訟費(fèi)由陳輝、朱玲承擔(dān)。

事實(shí)理由：2013 年 3 月，李昊、朱芳與陳輝、朱玲協(xié)商，以現(xiàn)金 200000 元出資，在陳輝、朱玲的宅基地上共同建房，約定拆遷后由陳輝、朱玲向李昊、朱芳交付一套一居室。2014 年 2 月 11 日，雙方簽署《協(xié)議合同書(shū)》，明確若 5 年內(nèi)拆遷，陳輝、朱玲以一套大一居室抵償借款。2023 年 10 月，陳輝、朱玲取得拆遷房后反悔，要求支付 800000 元差價(jià)，故李昊、朱芳訴請(qǐng)法院支持其訴求。

（三）被告答辯

陳輝、朱玲辯稱(chēng)：

雙方系民間借貸關(guān)系，200000 元為借款，《協(xié)議合同書(shū)》明確借款性質(zhì)，已還款 34000 元，尚欠 166000 元；

《協(xié)議合同書(shū)》中以房抵債約定無(wú)效，因李昊、朱芳非被安置對(duì)象，且涉案房屋未取得產(chǎn)權(quán)證，不符合交易條件，同時(shí)李昊、朱芳不具備北京購(gòu)房資格；

即使協(xié)議有效，李昊、朱芳需支付 30% 差價(jià) 300000 元，并扣除已還款項(xiàng)。

（四）法院認(rèn)定事實(shí)

協(xié)議與履行：2014 年 2 月 1 日，雙方簽訂《協(xié)議合同書(shū)》，約定陳輝、朱玲向李昊、朱芳借款 200000 元，若 5 年內(nèi)拆遷，以一套大一居室抵償借款；若未拆遷，2018 年 12 月 31 日前還款，拆遷后李昊、朱芳需補(bǔ) 30% 差價(jià)（除 20 萬(wàn)元外）。

還款爭(zhēng)議：雙方確認(rèn) 2016 年 7 月 2 日剩余借款為 186000 元，陳輝、朱玲主張已還款 34000 元，李昊、朱芳認(rèn)可剩余 186000 元。

房屋情況：2018 年陳輝名下宅院拆遷分得3 套房屋，其中一居室（一號(hào)房屋）現(xiàn)值 1000000 元，購(gòu)買(mǎi)人登記為陳輝之子陳小明，陳輝、朱玲不同意過(guò)戶(hù)給李昊、朱芳。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

雙方之間屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系還是民間借貸關(guān)系？

《協(xié)議合同書(shū)》中以房抵債的約定是否有效？

若約定有效，房屋折價(jià)款應(yīng)如何計(jì)算？

三、案件分析

（一）法律關(guān)系認(rèn)定

《協(xié)議合同書(shū)》明確約定 “借款 200000 元”“以拆遷房抵借款”，兼具借貸與以房抵債的雙重性質(zhì)。雙方對(duì)借款事實(shí)無(wú)爭(zhēng)議，但就抵債條款的性質(zhì)產(chǎn)生分歧。法院認(rèn)為，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按約定履行。

（二）協(xié)議效力與履行障礙

陳輝、朱玲主張抵債條款無(wú)效，理由為李昊、朱芳非被安置對(duì)象且無(wú)購(gòu)房資格。但涉案房屋為拆遷安置房，協(xié)議約定本質(zhì)是借款到期后以房抵債，并非直接買(mǎi)賣(mài)安置房，且北京市購(gòu)房資格政策不直接否定合同效力，故抵債條款有效。

因涉案房屋已由陳輝之子簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，且陳輝、朱玲明確拒絕過(guò)戶(hù)，以房抵債已無(wú)履行可能，故李昊、朱芳主張折價(jià)款符合法律規(guī)定。

（三）折價(jià)款計(jì)算依據(jù)

雙方認(rèn)可房屋現(xiàn)值 1000000 元；

剩余借款金額經(jīng)證據(jù)認(rèn)定為 186000 元；

根據(jù)協(xié)議第四條，李昊、朱芳需補(bǔ) 30% 差價(jià) 300000 元。綜上，折價(jià)款 = 房屋現(xiàn)值 - 剩余借款 - 應(yīng)補(bǔ)差價(jià) =1000000 元 - 186000 元 - 300000 元 = 514000 元。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》等，判決：

陳輝、朱玲于判決生效后十日內(nèi)向李昊、朱芳支付房屋折價(jià)款514000 元；

駁回李昊、朱芳的其他訴訟請(qǐng)求。

五、案件啟示

協(xié)議條款明確性：涉及借貸與財(cái)產(chǎn)抵償?shù)膮f(xié)議，應(yīng)清晰約定權(quán)利義務(wù)，避免 “以房抵債” 等模糊表述，減少法律關(guān)系認(rèn)定爭(zhēng)議。

證據(jù)留存重要性：還款記錄、溝通記錄（如微信聊天）是認(rèn)定債權(quán)債務(wù)的關(guān)鍵，需妥善保存。

政策合規(guī)審查：涉及拆遷房、安置房交易時(shí)，需提前審查交易對(duì)象資格及政策限制，避免履行不能。

靈活救濟(jì)途徑：當(dāng)實(shí)物履行不可行時(shí)，及時(shí)主張折價(jià)款，通過(guò)貨幣補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)權(quán)利。