這陣子，樓市又成了街頭巷尾的熱話題。

總有人見面就問："現(xiàn)在房子到底是漲還是跌？"

說實話，擱在以前，這問題還能掰扯掰扯，可如今的樓市，早就不是非黑即白的事兒了。

就像大A股里的股票，表面上5000多家公司漲漲跌跌，實際上真正能往上走的，也就那幾家龍頭。

現(xiàn)在的樓市啊，也玩起了"K型分化"，一半是火焰，一半是海水。

啥叫K型分化？

炒過股的朋友都門兒清。

你看美股那"七姐妹"，蘋果、微軟這些巨頭，市值占了美股總市值的近三成，剩下的幾千家公司，要么原地踏步，要么跌跌不休。

樓市如今也是這副光景：少數(shù)城市像開了掛，土拍市場溢價率蹭蹭往上竄，房價跟著水漲船高。

多數(shù)城市卻像被按了暫停鍵，房價跌了一輪又一輪，愣是看不見底。

最典型的就是北京、上海、深圳、杭州、成都這幾個"樓市姐妹花"，自打去年救市以來，土拍和新房市場那叫一個熱鬧。

杭州土地溢價率39%，上海27%，成都23%，妥妥的"地王收割機"。

新房成交更是亮眼，深圳新房成交量同比漲了83%，上海二手房成交量漲了49%，連杭州這種新房供給減少的城市，二手房也漲了50%。

再瞧瞧那些弱勢城市，土地流拍是常事兒，房子掛牌半年賣不掉的比比皆是，冰火兩重天的場景，每天都在上演。

有人可能要問了，以前樓市不都是同漲同跌嗎？咋突然就分化了？

這里頭啊，既有經(jīng)濟規(guī)律的事兒，也有人性心理的事兒。

從經(jīng)濟層面說，城市化進程到了新階段，人口往核心城市聚集，資源也跟著集中，自然就形成了"馬太效應"。

就像老話說的，"人往高處走"，年輕人都往北上廣深杭跑，這些城市的房子自然不愁賣。

從人性角度看，有錢人買房講究稀缺性，核心城市的豪宅、低密住宅，就像股市里的優(yōu)質股，大家都搶著囤。

普通城市的剛需房，就跟垃圾股似的，沒人愿意接盤。

你看今年五一，廣州天河的保利天曜，140平以上的大平層，驗資300萬才能看房，3天來了2000人；上海徐匯的綠城潮鳴東方，285平起步，均價19.5萬/㎡，120套房引來200組客戶。

可另一邊，不少城市的二手房業(yè)主，降價幾十萬都沒人問，有的甚至急得直跺腳，這不就是現(xiàn)實版的"二八定律"嗎？

更有意思的是，現(xiàn)在就連同一個城市里的房子，也開始"分三六九等"了。核心區(qū)的次新二手房和高端豪宅，房價往上竄。

剛需小區(qū)的房子，價格卻趴在地上起不來。就拿北京來說，朝陽公園附近的豪宅，去年漲了10%，可五環(huán)外的老破小，價格還在原地打轉。

為啥會這樣？

說白了，有錢人追求的是地段、品質和稀缺性，普通購房者看重的是價格和實用性。

這就好比吃飯，有錢人下館子講究環(huán)境和口味，愿意花大價錢；普通人在家做飯，圖的是實惠和方便。需求不一樣了，市場自然就分化了。

說到這兒，咱們不妨給樓市做個"價值分層"。

最頂端的，是北上深杭成的高端豪宅和低密住宅，這屬于"升值線"，不僅能保值，長期來看還能賺錢。

往下一層，是廣州、蘇州、南京這些弱一線或強二線城市的高端產(chǎn)品，也算"優(yōu)質股"，保值沒問題，運氣好還能小漲。

再往下，是核心城市的剛需房和一般二線城市的改善房，這就是"保值線"，能不貶值就算不錯了。

最底層的，是普通城市的老舊二手房和剛需小戶型，妥妥的"消費品"，就像買輛車，落地就貶值。

有人可能會覺得，這樓市分化太殘酷了，普通購房者該咋辦？

其實啊，認清現(xiàn)實比盲目跟風更重要。如果你手里有錢，想投資房產(chǎn)，那就盯著核心城市的優(yōu)質資產(chǎn)，別被那些"偽學區(qū)房""偽地鐵房"忽悠了。

要是剛需買房，就看自己的需求，別總想著"抄底"，合適就出手。

記住，房子的價值，從來不是鋼筋水泥的堆砌，而是城市紅利的分配。跟著人口流動走，跟著資源聚集走，總不會錯。

最后，我想說，樓市的K型分化，其實是經(jīng)濟發(fā)展的必然結果。就像大自然里的森林，總有參天大樹，也有灌木小草，各有各的活法。

咱們普通老百姓，與其糾結房價的漲跌，不如多想想怎么提升自己，畢竟，兜里有錢了，選擇自然就多了。

你說是不？

作者：言叔，資深財經(jīng)評論員，堅信 “認知才是最大的不動產(chǎn)”。關注我，用不一樣的視角看世界。