北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

老有人說中國的房租收益率太低，像北京的才1.5%左右，跟美國動輒5%的差太遠了。看看這帖子吧，所有光說收入不說成本的都是耍流氓。就跟說憑什么大酒樓拍黃瓜的毛利率比大排檔高這么多啊？成本高啊，房租水電+工資+納稅不是錢啊？七扣八扣的都刨去，那邊兒利潤高還不一定呢。

這帖子說新澤西房子的持有成本是3.5%，那如果房租收益率是5%（租售比240），真實收益可就剩1.5%了，和北京有區別嗎？

而且這帖子中說的還不全面，還有好幾項費用沒說呢，另外新澤西的平均租金收益也不是5%，而是8%左右，也就是租售比150左右，相當高了吧？

費用包括：

1、保險費，這玩意兒沒譜兒，懂行的能買到便宜且不坑人的，幾百美元就行。不懂行那就等著挨坑吧，一年從上千到幾千都沒譜兒，而且還逐年漲價。

2、特殊維護費。如果是公寓的話，HOA（業委會，相當于物業）經常會檢查，如果門窗舊了甚至窗簾舊了都讓你換，還必須買他們統一規格的。如果出租的話有的甚至連室內都檢查，人家就是為了維護整體房價的保值和租金，也是為你好。

3、大修維護費。這主要就是樓體加固、裝修和更換管道和電梯什么的，一般都是老公寓，跟咱們內地的維護差不多，只不過要自己掏錢。還記得前幾年邁阿密倒塌的那棟公寓嗎？其實HOA早就發現地基沉降了，但維護費太高，業主們沒達成共識，于是HOA撒手不管了，后果則是房倒屋塌的死了一堆人。

4、HOA罰款。你沒看錯，人家的業委會就是有罰款的權力，只要是在公約列表里有的，業主就必須無條件遵守，否則人家就下罰單。比如屋內噪音，或者是抽煙讓鄰居聞見了，搬家超出規定時間了，出租不按規矩排序了，不申報就留朋友過夜了，違規養寵物了什么的，還有隨地吐痰，只有你想不到的，沒有人家不管的。好幾十頁的公約呢，你不看是你的事兒。

但只要你敢不交，那就等著滯納金和沒收拍賣吧。不服嗎？歡迎走法律程序，但是告訴你，美國幾乎沒有告贏HOA的先例，就因為人家是自治組織，政府管不著，連律師都不愛接這活兒。當然你也可以去競選業委會主任，只要選的上就行，否則就遵守規矩或搬家滾蛋。

5、如果出租的話還有費用。首先就是稅費，如果不申報就按照房租的30%扣繳，小4個月房租。如果申報那看情況了，按照個人所得稅的階梯計算，一般10-15%。1-2個月的房租。中介費，一般1個月房租。如果委托中介管理的話直接交管理費，每年1個月房租。

HOA管理費，每年半個月房租左右，算是公共設施磨損費。也有不收的，但這種公寓通常限定出租的名額，比如每年只允許有十套房出租，那你就得排隊。而且限定年頭兒，比如只能兩年，到日子了就必須退租，否則罰款。前兩年哪個被打死的華裔女博士，就是因為買了公寓但HOA不讓她出租賺錢，讓她排隊等著，所以她才拒交物業費的。欠費三年后HOA把房子拍賣了，讓警察上門攆人，她不走還威脅了警察，結果被清空了彈匣。

6、出租的話還有隱形費用。因為美國很多州是對租客保護的，一旦入住就不能隨便轟走。那如果住進了無賴，輕者損失幾個月房租，多了能好幾年，所以一般都按照半年租金損失計算。

再一個隱形費用是租金漲幅。如果你有本事就租給沒有政府補貼的人，危險就是有可能欠租。否則圖個穩妥就租給有補貼的，但代價就是租金漲幅小，一般只有市場價的一半，看你怎么選了。

7、再有個隱形費用是“逆權侵占法”。也就是如果房子空置，一旦被人闖入而你沒有發現，那他如果住了一段時間（各州對時間的法律不同），那你就不準轟他走了，必須走法律程序。

甚至如果時間長了，那這套房就歸了侵占者的了，這就是逆了你的產權。所以要想防備這種事兒，要么就鄰居間互相幫忙，要么就請專業的團隊預防或解決，反正都得花錢。

總之明白美國為什么租金收益率高了吧？經濟規律是自然法則，高收益必定意味著高風險+高難度，再或者是表面的高收益必定有背后的高投入。天下沒有免費的午餐，也沒有不一樣黑的烏鴉，而是一只更比一只黑……

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