▲升級(jí)改造后的北京友誼商店

中國首家涉外零售企業(yè)北京友誼商店近期改造升級(jí)，從傳統(tǒng)老商場(chǎng)變?yōu)槟贻p人打卡圣地，新增的“友誼花園”中的餐廳和咖啡館吸引不少人排隊(duì)、拍照。但在商店北側(cè)一樓的幾家商戶，卻從端午節(jié)前一周就一直閉店，門口張貼著“電力搶修暫停營業(yè)”的告示。 紅星新聞獲悉，其實(shí)際原因則是大房東友誼商店與二房東承租方產(chǎn)生糾紛，發(fā)布公告稱合同解除，收回權(quán)益，承租方則表示合同依然在履行中。作為次承租人的商戶，面臨著按合同繼續(xù)交租還是直接與產(chǎn)權(quán)方溝通的抉擇。其中幾家選擇暫停支付房租的商戶，在電費(fèi)用完二房東拒絕提供服務(wù)無法買電的情況，只能暫停營業(yè)。

紅星新聞?dòng)浾吡私獾剑p方溝通多次，對(duì)于房租支付方式和停電是否合理等存在分歧。截至發(fā)稿前，紅星新聞?dòng)浾邚纳虘艏半⑦_(dá)方家處獲悉，各方已達(dá)成初步解決方案。但商戶將欠繳租金如何支付，雙方說法卻并不一致，商戶稱會(huì)付給友誼商店，擘達(dá)方家卻表示具體怎么支付、付到哪個(gè)賬戶還在協(xié)商。

幾位受訪律師觀點(diǎn)并不一致，有律師認(rèn)為商戶可以行使不安抗辯權(quán)暫停支付房租，不應(yīng)被停電。也有律師認(rèn)為，商戶可以在要求二房東出具相應(yīng)承諾后繼續(xù)支付房租，二房東參照合同停止供電可能會(huì)被認(rèn)為合理處理違約的行為。

多家商鋪被斷電暫停營業(yè)

園區(qū)張貼二房東欠租違約告知函

近日，紅星新聞?dòng)浾呓拥蕉嗉椅挥谟颜x商店北街的商鋪消息，稱自家商鋪遇“物業(yè)”斷電無法正常營業(yè)。

一家餐飲店負(fù)責(zé)人告訴記者，他們說的物業(yè)是一家名為擘達(dá)方家的公司，這家公司從友誼商店整體租賃北街辦公樓，再分租給各個(gè)商戶。4月下旬，他們收到友誼商店的告知函，稱擘達(dá)方家存在拖欠房租等違約行為，已依法與其解除合同，自4月19日起友誼商店收回房屋收益權(quán)，有權(quán)向次承租人（即商戶）收取4月19日之后的房屋占用費(fèi)。友誼商店已就擘達(dá)方家的違約問題向法院提起訴訟。之后，友誼商店也在園區(qū)張貼了告知函。

▲友誼商店發(fā)布的告知函

商戶們隨后也收到了擘達(dá)方家的告知函，稱合同還在正常履行，友誼商店存在拖延、滯后等問題。

商戶與擘達(dá)方家的租賃合同約定房租為季付，4月下旬收到告知函后，幾家陸續(xù)到達(dá)交租時(shí)間的商戶沒有如期向擘達(dá)方家支付房租。其間雙方多次溝通解決方案，提出過類似緩交房租、季付改月付、押金轉(zhuǎn)租金等方式，但一直未能達(dá)成一致。

5月26日，幾家未支付房租的商戶遭遇斷電，只能關(guān)店停業(yè)。

5月29日，記者在友誼商店園區(qū)看到，園區(qū)依然在裝修改造中，已經(jīng)開業(yè)的幾家店鋪有不少顧客排隊(duì)就餐、拍照。但在北街的幾家商鋪，只有少數(shù)在營業(yè)，大部分關(guān)閉店門并張貼電力維修的告示。園區(qū)入口處，張貼著商鋪老板提到的那張友誼商店發(fā)布的告知函。

記者從多位店鋪負(fù)責(zé)人處了解到，他們此前是通過擘達(dá)方家買電使用，后來擘達(dá)方家以“未如期支付房租不提供服務(wù)”為由，停止供電，此前可以透支的電表也在5月26日被修改，無法繼續(xù)用電。

幾家商鋪負(fù)責(zé)人表示，一邊是產(chǎn)權(quán)方通知他們合同解除，一邊是簽合同的公司要求他們正常支付房租，他們不知道應(yīng)該如何處理。“一層商鋪的租金都非常高，萬一我們給了租金，擘達(dá)方家卻拿錢跑了，友誼商店再向我們要占用費(fèi)該怎么辦？”有商鋪老板表示，他們提出將房租支付到一個(gè)第三方賬戶，或者等友誼商店和擘達(dá)方家訴訟結(jié)束按照法院判決支付，但未能達(dá)成一致。

▲停業(yè)的商鋪

二房東稱按合同辦事

商戶認(rèn)為斷電違法

4日，紅星新聞?dòng)浾咴俅蝸淼接颜x商店園區(qū)，找到作為二房東的擘達(dá)方家公司，工作人員稱會(huì)記錄并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。不久后，記者就接到一名自稱擘達(dá)方家工作人員的電話，其對(duì)此事件進(jìn)行了回應(yīng)。

該工作人員表示，擘達(dá)方家公司和友誼商店之間的糾紛，目前已在訴訟階段，細(xì)節(jié)不方便告知。擘達(dá)方家和商戶之間的矛盾有很多原因，一方面是幾家商戶存在私自調(diào)整線路、偷電等行為，導(dǎo)致電閘被燒毀。另外，由于商戶存在逾期支付租金情況，構(gòu)成違約，公司分別向他們發(fā)送過催繳單要求其限期支付，到期未支付達(dá)到合同解除條件后，又發(fā)送了解約告知函。“根據(jù)合同約定，我們可以停止向他們提供配套服務(wù)，包括停止供電。”該工作人員強(qiáng)調(diào)，公司不是對(duì)商戶停電，而是在他們預(yù)存電費(fèi)用完后，因?yàn)楹贤獬辉傧蚱涮峁┵忞娂熬S修服務(wù)。

該工作人員還提到，他們?cè)诮值馈⑴沙鏊鶇f(xié)調(diào)下商議過解決方案，他們也愿意協(xié)商將租金由合同約定的季付改為月付甚至半月付，以此降低商戶對(duì)資金安全的擔(dān)憂，但商戶們并不同意，對(duì)于商戶提出將押金轉(zhuǎn)為租金、先使用后支付的方式，他們也不能接受。商戶將租金打入第三方賬戶的方式，也并不容易實(shí)現(xiàn)。

這名工作人員認(rèn)為，擘達(dá)方家公司和友誼商店之間的糾紛與商戶無關(guān)，商戶按照合同正常向他們交租即可。即使法院判決4月份起合同解除，友誼商店也只能向他們公司主張合同解除之后的占用費(fèi)，而不會(huì)去找商戶索要。

紅星新聞?dòng)浾咴谏虘籼峁┑淖夥亢贤锌吹剑_實(shí)有乙方逾期交租后“甲方有權(quán)采取停止房屋能源供應(yīng)、封閉房屋等措施”的條款。對(duì)此，幾家商戶負(fù)責(zé)人都認(rèn)為，這一條款有違公平。按照法律規(guī)定，無論如何不應(yīng)該采取斷水?dāng)嚯姷姆绞健?duì)私自改電的指控，幾家商戶均表示電表箱區(qū)域由擘達(dá)方家管理，自己沒有進(jìn)入的權(quán)限，不可能改電。對(duì)于違約問題，商戶則認(rèn)為由于友誼商店已發(fā)布公告，存在合理擔(dān)憂。其中一家商戶在給擘達(dá)方家的回復(fù)中提到，“我司停止向貴司支付租金的行為系行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。”回復(fù)還提到，停止支付4月25日之后的房租，“建議貴司與房屋產(chǎn)權(quán)方進(jìn)行溝通，雙方指定第三方賬戶，將租金匯入第三方賬戶進(jìn)行監(jiān)管”。

對(duì)于房租支付方式，記者了解到，不同商戶之間也存在不同觀點(diǎn)，有商戶接受改為按月支付，也有商戶希望延后支付或者押金轉(zhuǎn)租金，還有多家商戶希望租金轉(zhuǎn)入第三方賬戶。

友誼商店方面則告訴紅星新聞?dòng)浾撸壳昂碗⑦_(dá)方家的糾紛已經(jīng)進(jìn)入司法程序，以法律判決為準(zhǔn)，不方便接受采訪。關(guān)于糾紛目前的情況，以發(fā)布的公告為準(zhǔn)。

6月5日傍晚，紅星新聞?dòng)浾邚纳虘籼帿@悉，在街道組織下各方達(dá)成了初步解決方案，商戶將欠繳的租金付給友誼商店，二房東擘達(dá)方家給商戶恢復(fù)電力。6月6日，擘達(dá)方家方面告訴記者，確實(shí)和商戶之間達(dá)成了初步解決方案，但具體怎么支付、付到哪個(gè)賬戶還在協(xié)商。

律師觀點(diǎn)不一：

有人認(rèn)為行使不安抗辯權(quán)合理

有人建議取得承諾后正常支付房租

這次斷電糾紛已經(jīng)持續(xù)近半月，其間雙方協(xié)商、爭(zhēng)執(zhí)多次，也曾采用報(bào)警、撥打12345等方式。一商戶向記者提供的一份12345回復(fù)中提到，“工作人員聯(lián)系合作律師咨詢，根據(jù)民法典第七百一十六條，權(quán)單位與二房東發(fā)生糾紛，與商戶和二房東履行合同無關(guān)，商戶仍應(yīng)按合同約定繳納房租”。對(duì)于這一解釋，商戶認(rèn)為，自己是在行使不安抗辯權(quán)，不屬于違約，并且合同糾紛不能采用斷電的方式。擘達(dá)方家工作人員則認(rèn)為商戶已經(jīng)違約，并且不能斷電的規(guī)定適用于住宅，而非經(jīng)營場(chǎng)地。

▲12345處理回復(fù)

記者咨詢了多位律師，同樣對(duì)該案件的觀點(diǎn)不一。

上海數(shù)科（深圳）律師事務(wù)所律師張澤華告訴紅星新聞?dòng)浾撸?jīng)代理過類似案件，面臨問題十分相似。張澤華認(rèn)為，基于目前只有一份友誼商店的公告而沒有法院判決的情況，次承租人（商戶）無法確定合同是否解除，保險(xiǎn)起見可以向擘達(dá)方家發(fā)函了解情況，并要求其出具承諾函，確認(rèn)如果因糾紛導(dǎo)致友誼公司向商戶追索房租，責(zé)任由擘達(dá)方家承擔(dān)。在有類似條款的前提下，商戶可繼續(xù)向合同簽約方支付房租。

對(duì)于商戶擔(dān)憂的可能會(huì)支付雙份房租的情況，張澤華認(rèn)為，這種擔(dān)憂確實(shí)有合理性，但友誼商家正常情況下是會(huì)向承租人索要占用期間的費(fèi)用，而非商戶。并且友誼商家和擘達(dá)方家之間的合同與商鋪的租賃合同相比肯定存在差價(jià)，以哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來索要也存在爭(zhēng)議。

對(duì)于停電爭(zhēng)議，張澤華認(rèn)為，停水停電措施是否必要，應(yīng)當(dāng)考慮是否影響相關(guān)方的基本生活。如雙方合同中約定了違約時(shí)出租方有權(quán)采取停電措施，法院可能會(huì)認(rèn)為該舉措具有合同依據(jù)。

北京偉睿律師事務(wù)所律師林虎才則認(rèn)為，無論是否違約，不能采取斷電方式要求承租方繳納房租，影響其正常經(jīng)營。對(duì)于合同中關(guān)于斷電的約定，林虎才認(rèn)為屬于“限權(quán)免責(zé)條款”，有違公平原則，效力存在爭(zhēng)議。對(duì)于商戶面臨的風(fēng)險(xiǎn)，林虎才表示是客觀存在的，如果法院判決今年4月友誼商店和擘達(dá)方家解除合同，友誼商店確實(shí)有權(quán)利向?qū)嶋H占用人即商戶索要占用費(fèi)。林虎才認(rèn)為，由于友誼商店和擘達(dá)方家之間的糾紛，商戶基于不安抗辯權(quán)暫停支付房租是有法律依據(jù)的，不能認(rèn)定違約，自然也不能被采取封閉房屋、斷水?dāng)嚯姷刃袨椤?/p>

北京京本律師事務(wù)所主任連大有同樣提到，商戶行使不安抗辯權(quán)拒絕支付房租是有法律合理性的。連大有認(rèn)為，商戶可緩交房租，也可以要求將房租支付到一個(gè)第三方賬戶進(jìn)行監(jiān)管。

紅星新聞?dòng)浾?劉亞洲 付垚

編輯潘莉 責(zé)編 馮玲玲