▲升級(jí)改造后的北京友誼商店
中國首家涉外零售企業(yè)北京友誼商店近期改造升級(jí),從傳統(tǒng)老商場(chǎng)變?yōu)槟贻p人打卡圣地,新增的“友誼花園”中的餐廳和咖啡館吸引不少人排隊(duì)、拍照。但在商店北側(cè)一樓的幾家商戶,卻從端午節(jié)前一周就一直閉店,門口張貼著“電力搶修暫停營業(yè)”的告示。 紅星新聞獲悉,其實(shí)際原因則是大房東友誼商店與二房東承租方產(chǎn)生糾紛,發(fā)布公告稱合同解除,收回權(quán)益,承租方則表示合同依然在履行中。作為次承租人的商戶,面臨著按合同繼續(xù)交租還是直接與產(chǎn)權(quán)方溝通的抉擇。其中幾家選擇暫停支付房租的商戶,在電費(fèi)用完二房東拒絕提供服務(wù)無法買電的情況,只能暫停營業(yè)。
紅星新聞?dòng)浾吡私獾剑p方溝通多次,對(duì)于房租支付方式和停電是否合理等存在分歧。截至發(fā)稿前,紅星新聞?dòng)浾邚纳虘艏半⑦_(dá)方家處獲悉,各方已達(dá)成初步解決方案。但商戶將欠繳租金如何支付,雙方說法卻并不一致,商戶稱會(huì)付給友誼商店,擘達(dá)方家卻表示具體怎么支付、付到哪個(gè)賬戶還在協(xié)商。
幾位受訪律師觀點(diǎn)并不一致,有律師認(rèn)為商戶可以行使不安抗辯權(quán)暫停支付房租,不應(yīng)被停電。也有律師認(rèn)為,商戶可以在要求二房東出具相應(yīng)承諾后繼續(xù)支付房租,二房東參照合同停止供電可能會(huì)被認(rèn)為合理處理違約的行為。
多家商鋪被斷電暫停營業(yè)
園區(qū)張貼二房東欠租違約告知函
近日,紅星新聞?dòng)浾呓拥蕉嗉椅挥谟颜x商店北街的商鋪消息,稱自家商鋪遇“物業(yè)”斷電無法正常營業(yè)。
一家餐飲店負(fù)責(zé)人告訴記者,他們說的物業(yè)是一家名為擘達(dá)方家的公司,這家公司從友誼商店整體租賃北街辦公樓,再分租給各個(gè)商戶。4月下旬,他們收到友誼商店的告知函,稱擘達(dá)方家存在拖欠房租等違約行為,已依法與其解除合同,自4月19日起友誼商店收回房屋收益權(quán),有權(quán)向次承租人(即商戶)收取4月19日之后的房屋占用費(fèi)。友誼商店已就擘達(dá)方家的違約問題向法院提起訴訟。之后,友誼商店也在園區(qū)張貼了告知函。
▲友誼商店發(fā)布的告知函
商戶們隨后也收到了擘達(dá)方家的告知函,稱合同還在正常履行,友誼商店存在拖延、滯后等問題。
商戶與擘達(dá)方家的租賃合同約定房租為季付,4月下旬收到告知函后,幾家陸續(xù)到達(dá)交租時(shí)間的商戶沒有如期向擘達(dá)方家支付房租。其間雙方多次溝通解決方案,提出過類似緩交房租、季付改月付、押金轉(zhuǎn)租金等方式,但一直未能達(dá)成一致。
5月26日,幾家未支付房租的商戶遭遇斷電,只能關(guān)店停業(yè)。
5月29日,記者在友誼商店園區(qū)看到,園區(qū)依然在裝修改造中,已經(jīng)開業(yè)的幾家店鋪有不少顧客排隊(duì)就餐、拍照。但在北街的幾家商鋪,只有少數(shù)在營業(yè),大部分關(guān)閉店門并張貼電力維修的告示。園區(qū)入口處,張貼著商鋪老板提到的那張友誼商店發(fā)布的告知函。
記者從多位店鋪負(fù)責(zé)人處了解到,他們此前是通過擘達(dá)方家買電使用,后來擘達(dá)方家以“未如期支付房租不提供服務(wù)”為由,停止供電,此前可以透支的電表也在5月26日被修改,無法繼續(xù)用電。
幾家商鋪負(fù)責(zé)人表示,一邊是產(chǎn)權(quán)方通知他們合同解除,一邊是簽合同的公司要求他們正常支付房租,他們不知道應(yīng)該如何處理。“一層商鋪的租金都非常高,萬一我們給了租金,擘達(dá)方家卻拿錢跑了,友誼商店再向我們要占用費(fèi)該怎么辦?”有商鋪老板表示,他們提出將房租支付到一個(gè)第三方賬戶,或者等友誼商店和擘達(dá)方家訴訟結(jié)束按照法院判決支付,但未能達(dá)成一致。
▲停業(yè)的商鋪
二房東稱按合同辦事
商戶認(rèn)為斷電違法
4日,紅星新聞?dòng)浾咴俅蝸淼接颜x商店園區(qū),找到作為二房東的擘達(dá)方家公司,工作人員稱會(huì)記錄并向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。不久后,記者就接到一名自稱擘達(dá)方家工作人員的電話,其對(duì)此事件進(jìn)行了回應(yīng)。
該工作人員表示,擘達(dá)方家公司和友誼商店之間的糾紛,目前已在訴訟階段,細(xì)節(jié)不方便告知。擘達(dá)方家和商戶之間的矛盾有很多原因,一方面是幾家商戶存在私自調(diào)整線路、偷電等行為,導(dǎo)致電閘被燒毀。另外,由于商戶存在逾期支付租金情況,構(gòu)成違約,公司分別向他們發(fā)送過催繳單要求其限期支付,到期未支付達(dá)到合同解除條件后,又發(fā)送了解約告知函。“根據(jù)合同約定,我們可以停止向他們提供配套服務(wù),包括停止供電。”該工作人員強(qiáng)調(diào),公司不是對(duì)商戶停電,而是在他們預(yù)存電費(fèi)用完后,因?yàn)楹贤獬辉傧蚱涮峁┵忞娂熬S修服務(wù)。
該工作人員還提到,他們?cè)诮值馈⑴沙鏊鶇f(xié)調(diào)下商議過解決方案,他們也愿意協(xié)商將租金由合同約定的季付改為月付甚至半月付,以此降低商戶對(duì)資金安全的擔(dān)憂,但商戶們并不同意,對(duì)于商戶提出將押金轉(zhuǎn)為租金、先使用后支付的方式,他們也不能接受。商戶將租金打入第三方賬戶的方式,也并不容易實(shí)現(xiàn)。
這名工作人員認(rèn)為,擘達(dá)方家公司和友誼商店之間的糾紛與商戶無關(guān),商戶按照合同正常向他們交租即可。即使法院判決4月份起合同解除,友誼商店也只能向他們公司主張合同解除之后的占用費(fèi),而不會(huì)去找商戶索要。
紅星新聞?dòng)浾咴谏虘籼峁┑淖夥亢贤锌吹剑_實(shí)有乙方逾期交租后“甲方有權(quán)采取停止房屋能源供應(yīng)、封閉房屋等措施”的條款。對(duì)此,幾家商戶負(fù)責(zé)人都認(rèn)為,這一條款有違公平。按照法律規(guī)定,無論如何不應(yīng)該采取斷水?dāng)嚯姷姆绞健?duì)私自改電的指控,幾家商戶均表示電表箱區(qū)域由擘達(dá)方家管理,自己沒有進(jìn)入的權(quán)限,不可能改電。對(duì)于違約問題,商戶則認(rèn)為由于友誼商店已發(fā)布公告,存在合理擔(dān)憂。其中一家商戶在給擘達(dá)方家的回復(fù)中提到,“我司停止向貴司支付租金的行為系行使不安抗辯權(quán),不構(gòu)成違約。”回復(fù)還提到,停止支付4月25日之后的房租,“建議貴司與房屋產(chǎn)權(quán)方進(jìn)行溝通,雙方指定第三方賬戶,將租金匯入第三方賬戶進(jìn)行監(jiān)管”。
對(duì)于房租支付方式,記者了解到,不同商戶之間也存在不同觀點(diǎn),有商戶接受改為按月支付,也有商戶希望延后支付或者押金轉(zhuǎn)租金,還有多家商戶希望租金轉(zhuǎn)入第三方賬戶。
友誼商店方面則告訴紅星新聞?dòng)浾撸壳昂碗⑦_(dá)方家的糾紛已經(jīng)進(jìn)入司法程序,以法律判決為準(zhǔn),不方便接受采訪。關(guān)于糾紛目前的情況,以發(fā)布的公告為準(zhǔn)。
6月5日傍晚,紅星新聞?dòng)浾邚纳虘籼帿@悉,在街道組織下各方達(dá)成了初步解決方案,商戶將欠繳的租金付給友誼商店,二房東擘達(dá)方家給商戶恢復(fù)電力。6月6日,擘達(dá)方家方面告訴記者,確實(shí)和商戶之間達(dá)成了初步解決方案,但具體怎么支付、付到哪個(gè)賬戶還在協(xié)商。
律師觀點(diǎn)不一:
有人認(rèn)為行使不安抗辯權(quán)合理
有人建議取得承諾后正常支付房租
這次斷電糾紛已經(jīng)持續(xù)近半月,其間雙方協(xié)商、爭(zhēng)執(zhí)多次,也曾采用報(bào)警、撥打12345等方式。一商戶向記者提供的一份12345回復(fù)中提到,“工作人員聯(lián)系合作律師咨詢,根據(jù)民法典第七百一十六條,權(quán)單位與二房東發(fā)生糾紛,與商戶和二房東履行合同無關(guān),商戶仍應(yīng)按合同約定繳納房租”。對(duì)于這一解釋,商戶認(rèn)為,自己是在行使不安抗辯權(quán),不屬于違約,并且合同糾紛不能采用斷電的方式。擘達(dá)方家工作人員則認(rèn)為商戶已經(jīng)違約,并且不能斷電的規(guī)定適用于住宅,而非經(jīng)營場(chǎng)地。
▲12345處理回復(fù)
記者咨詢了多位律師,同樣對(duì)該案件的觀點(diǎn)不一。
上海數(shù)科(深圳)律師事務(wù)所律師張澤華告訴紅星新聞?dòng)浾撸?jīng)代理過類似案件,面臨問題十分相似。張澤華認(rèn)為,基于目前只有一份友誼商店的公告而沒有法院判決的情況,次承租人(商戶)無法確定合同是否解除,保險(xiǎn)起見可以向擘達(dá)方家發(fā)函了解情況,并要求其出具承諾函,確認(rèn)如果因糾紛導(dǎo)致友誼公司向商戶追索房租,責(zé)任由擘達(dá)方家承擔(dān)。在有類似條款的前提下,商戶可繼續(xù)向合同簽約方支付房租。
對(duì)于商戶擔(dān)憂的可能會(huì)支付雙份房租的情況,張澤華認(rèn)為,這種擔(dān)憂確實(shí)有合理性,但友誼商家正常情況下是會(huì)向承租人索要占用期間的費(fèi)用,而非商戶。并且友誼商家和擘達(dá)方家之間的合同與商鋪的租賃合同相比肯定存在差價(jià),以哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來索要也存在爭(zhēng)議。
對(duì)于停電爭(zhēng)議,張澤華認(rèn)為,停水停電措施是否必要,應(yīng)當(dāng)考慮是否影響相關(guān)方的基本生活。如雙方合同中約定了違約時(shí)出租方有權(quán)采取停電措施,法院可能會(huì)認(rèn)為該舉措具有合同依據(jù)。
北京偉睿律師事務(wù)所律師林虎才則認(rèn)為,無論是否違約,不能采取斷電方式要求承租方繳納房租,影響其正常經(jīng)營。對(duì)于合同中關(guān)于斷電的約定,林虎才認(rèn)為屬于“限權(quán)免責(zé)條款”,有違公平原則,效力存在爭(zhēng)議。對(duì)于商戶面臨的風(fēng)險(xiǎn),林虎才表示是客觀存在的,如果法院判決今年4月友誼商店和擘達(dá)方家解除合同,友誼商店確實(shí)有權(quán)利向?qū)嶋H占用人即商戶索要占用費(fèi)。林虎才認(rèn)為,由于友誼商店和擘達(dá)方家之間的糾紛,商戶基于不安抗辯權(quán)暫停支付房租是有法律依據(jù)的,不能認(rèn)定違約,自然也不能被采取封閉房屋、斷水?dāng)嚯姷刃袨椤?/p>
北京京本律師事務(wù)所主任連大有同樣提到,商戶行使不安抗辯權(quán)拒絕支付房租是有法律合理性的。連大有認(rèn)為,商戶可緩交房租,也可以要求將房租支付到一個(gè)第三方賬戶進(jìn)行監(jiān)管。
紅星新聞?dòng)浾?劉亞洲 付垚
編輯潘莉 責(zé)編 馮玲玲
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