你絕對想不到，2025年資產配置邏輯，正走向新賽道。

今年，政府工作報告明確提出全方位擴大國內需求。

“消費大牛市”已經來了！

消費券發放、以舊換新補貼等政策持續加碼……

商鋪作為實體消費入口，直接受益于政策導向。

盡管線上消費占比提升，但消費者對“沉浸式體驗”的需求反向推動線下商業革新。

其中，社區商業作為“剛需型資產”滿足居民高頻消費，抗風險能力優于住宅。

在天津，這類“消費+體驗”的融合型區域商業正處于風口之上。

但也并非所有商業都能吃到紅利。

這要求投資者以“望遠鏡”洞察趨勢，用“顯微鏡”精選標的。

透過“顯微鏡”可發現，海教園正在迎來千萬級社區商業機遇。

一片藍海逆勢崛起！

為什么是海教園？

一言概括——

海教園的商業供需失衡，存在市場空白點，缺口亟待填補。

作為天津的“長牛板塊”，海教園“三高一多”。

【板塊規格高】不僅是高教區，也是天開園南翼組團，還有“九年一貫制南開學校+報考市區高中”的特殊教育政策。

【新房成交量高】每年高達25萬平米的成交容量，位居主城十區NO.1。

【土地出讓量高】去年竟出讓11宗地，全國罕見。

【人口越來越多】13所高校聚集了約15萬在校大學生，再加上產業人口、常住居民大約8萬人，片區內人口已達18萬人，相當于半個和平區的規模。

但如此“大紅大紫”的海教園，竟存在一個巨大的BUG！

每平方公里商業面積不足0.5萬平米，僅為市區的1/10，商業密度嚴重不足。

目前商業僅有零星的社區底商，業態單一。

集中式商業體等中高端消費場景，基本空白。

導致“人口紅利+消費潛力與商業供應”極度不平衡。

而隨著產業人口和學區置業者持續增加，海教園的商業需求，將呈指數級增長。

對投資者來說，結構性缺口催生投資窗口期，空白點恰恰是最好的機會。

轉折就在今年！

海教園終于出現首個集中式商業綜合體——中建·海教福鄰薈。

填補商業空白，搶占“首店經濟”紅利，穩健性與成長性兼備。

中建·海教福鄰薈，將“中建福鄰薈2.0升級版”落位于海教園核心區，緊鄰南開學校敬慧路校區。

西側為街區公園，也是區域內首處“公園式商業”的聯動空間，將呈現為新樂活鄰里中心 。

中建·海教福鄰薈效果圖

體量約3.1萬平米，包括寫字樓和3層的商業體。

是集購物、餐飲、教培、休閑、娛樂、商務于一體的復合業態。

將打造“吃喝玩樂游購娛”一站式消費體驗的樂活新地標。

中建·海教福鄰薈效果圖

中建·海教福鄰薈效果圖

外檐設計幕墻玻璃、鋁板線條為主，時尚而精致。

商業設計為開放式街區單元。

通過水平連廊和豎向交通的聯系互動，形成一內一外的雙向活力商街。

中建·海教福鄰薈業態分布（僅供參考）

中建·海教福鄰薈效果圖

中建·海教福鄰薈效果圖

開放式商街的形式，往往容納的業態更加豐富。

能充分利用室內外空間，參與性與體驗感更“沉浸”。

中建·海教福鄰薈樓層業態分布（僅供參考）

一層在主街區打造美食主題，用充足的空間容納擺區，營造“慢生活食光主題”。

東側面向住宅社區，以滿足居民生活便利為主，業態設置為生活配套。

北側為麥當勞主題餐廳，南側預計引進生鮮超市。

中建·海教福鄰薈效果圖

二層沿中央大道兩側，延續美食街區主題氛圍，豐富餐飲種類。

并結合塔樓辦公功能打造“成長加油站”，將以教培業態為主。

方便海教園的孩子們接受更多元有趣的各類教育。

三層就更有松弛感了，計劃利用屋頂附贈區域引入特色主題餐廳。

比如露臺酒吧、LIVEHOUE……勢必成為網紅打卡地。

中建·海教福鄰薈效果圖

暢想一下，公園與商業串聯，買菜變“逛gai”、遛娃變“微度假”。

BLOCK街區中藏著網紅咖啡館、書店、私宴廚房……節假日聚會就在三層的露天屋頂搞定，……

這樣的潮趣文化社交主場，完美匹配教師、學生、家長、高端產業職工等主力消費人群。

中建·海教福鄰薈的商鋪主力面積40-50平米，兼容性很強。

目前已經簽約麥當勞得來速餐廳，并與牛子牛書館、芳竹園、格朗合、能力風暴少兒編程等品牌商家代表簽署了意向入駐協議。

中建·海教福鄰薈效果圖及意向簽約商家

對標全國案例，高教區內的商圈都顯現出爆發性回報率。

比如北京五道口，是高校經濟驅動的“宇宙中心”。商圈日均客流量超50萬人次，商鋪租金達30-50元/㎡/天，年均回報率超8%。

中建·海教福鄰薈憑借相似的高校人口密度，有望復制這一模式。

再如成都的建設路商圈，也是產教研融合的商業標桿。通過“高校+產業園區+住宅”聯動，十年間商鋪價值增長300%，頭部品牌入駐率超95%。

海教園擁有天開園的產業賦能，預計引入企業超500家，將為商業提供長期消費支撐。

中建福鄰薈，是中建地產旗下商業品牌。

專注開發街區型商業空間，呈現濱紛、潮流、自在的商業體驗。

除了中建·海教園福鄰薈以外，在天津還打造了中建·國展福鄰薈、中建·南開福鄰薈、中建·理想城福鄰薈。

不得不說，中建地產在商業賽道上開創了“新流派”。

高端化與多元化結合，既滿足日常需求，也瞄準中高端消費場景，同時還注重板塊發展與社區聯結。

中建·海教福鄰薈，正是憑借政策紅利、區位壟斷、運營經驗三大核心優勢，將成為海教園商業價值爆發的“第一入口”。

海教園商業緊缺的本質，是高增長人口與低效供給的結構性矛盾。

中建·海教福鄰薈不僅是一個商業體，更是海教園從“教育熱島”變身“生活主場”的轉折點。

它改變了“教育高地無商業”刻板印象，提供了家門口的“一站式生活圈”，徹底終結“跨板塊消費”時代。

中建·海教福鄰薈作為板塊唯一規模化商業，兼具“首發性”和“壟斷性”，有能力引入眾多“明星品牌”，預定海教園的首個CBD。

對于投資者而言，兼具“政策紅利+人口紅利+品牌溢價”三重護城河，提供長期穩定的現金流回報，是商業地產領域不可多得的配置標的。