房地產圈炸鍋了!重慶金科地產——曾經西南第一、曾經年銷售額沖破兩千億的房地產巨頭,在經歷了一系列爆雷之后,被重慶五中院裁定批準其司法重整計劃。這意味著金科高達1470億元、8400多個債權人的債務終于有了“合法解決方案”。怎么感覺聽起來像是一個笑話,一千多億的債務,合法不還了?
1、
2000億巨頭爆雷重整
金科股份由黃紅云于1998年創立,總部重慶。2018年躋身千億房企,2020年銷售額突破2000億,連續三年銷售金額位列全國前二十。然而好景不長,金科擴張過猛,杠桿太高又趕上市場寒冬,現金流斷裂。2021年房地產“三條紅線”政策收緊,幾次海外債逼近違約都讓金科資金緊張;2021年8月,金科開始陷入商票逾期、理財逾期、大規模裁員、大面積停工等風波;2021年11月,金科正式爆雷。
▲金科控股集團董事局主席 黃紅云
據公開財報,近三年金科累計虧損超過600億元。在資金鏈幾乎耗盡后,金科才不得不敲鑼打鼓開啟重整這條自救路。2024年2月金科正式向法院提交破產重整申請,金科成為近年來A股首家主動申請司法重整的大型全國化房企。
2、
債務清零的極限操作
金科此次重整方案里,給出了四類債權處理辦法:
職工債權、稅款債權(優先債權):100%現金清償,也就是說,工人工資、稅費等先給足現金,不虧本。
有財產擔保債權:通過處置抵押資產或變現來償還,典型做法是賣地、盤活項目等,不給現金,但讓有擔保的債務“以物抵債”。
普通債權:實行“現金+股權+信托”組合拳。方案規定,5萬元以下小額普通債權全額現金清償,確保小供應商權益;而超過5萬元的大額債權,則用金科股票和信托受益權來抵債。具體測算,每100元債權可換2.53股金科股票(以低價0.865元/股計)+100份信托份額,綜合償付率只有約22.4%。
這種“打折的股權+不確定收益的信托”的償債組合,堪稱債務清零的極限操作,有人直言:債權人真可憐,這就是“合法賴賬”!哪有什么重組,無非就是債權人橫豎都拿不到錢,無可奈何的向社會賣個重組概念。
對于金科自己,這套方案意味著也要有犧牲:金科放棄董事會控制權,把約3千萬㎡土地劃入特殊資產平臺。未來金科將變身成專業處置不良資產的運營商,把特殊資產管理、資產處置變成主業。
▲即墨金科弘陽集美時光A2地塊,主體結構已經封頂
對于購房者而言,金科重整計劃只針對債權人,交房和退款本身,并不是債權清償對象。金科表示重整后會保留約600個項目,其中很多是要盤活的存量房項目。長城資產等參與方將與金科一起梳理這些項目,尋求代建或盤活方案。關鍵的問題是:誰接盤、怎么接管,目前還不明朗。
3、
后金科時代究竟如何
金科這場重整大戲,牽動著即墨金科弘陽·集美時光業主的關注。這項目由金科聯手弘陽開發,合同約定2024年分兩批交付(A1-2期2024年3月底,A2-3期2024年12月底)。然而項目施工進展緩慢,已經逾期交房一年多時間,業主問開發商何時能交房,開發商只說讓等。目前情況是,承諾的交房時間大概率要往后靠,買房人還只能觀望等消息。
▲金科弘陽集美時光A1地塊,主體結構已經封頂
▲金科弘陽集美時光A2地塊,主體結構已經封頂
金科這場“雷人自救”,離真正交房和還錢還有很長的路要走。如果金科后續按計劃真正復工,以后工程加速推進,購房者或許還能拿到房;但如果只是把債務打包給投資人,項目繼承人換幾輪,還能不能承擔后續投入?這就很難說了。
金科能不能真把這1470億債務清零、后金科時代究竟如何?還有待時間驗證。但無論金科債務如何重整,都抵不過對每位購房者實打實的交房承諾重要。最后再替許皮帶問一句,既然金科能用26億杠桿撬動1470億債務,那恒大的3萬億債務、上千個項目,是不是也能照搬這一套?
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