房地產(chǎn)圈炸鍋了！重慶金科地產(chǎn)——曾經(jīng)西南第一、曾經(jīng)年銷售額沖破兩千億的房地產(chǎn)巨頭，在經(jīng)歷了一系列爆雷之后，被重慶五中院裁定批準(zhǔn)其司法重整計劃。這意味著金科高達(dá)1470億元、8400多個債權(quán)人的債務(wù)終于有了“合法解決方案”。怎么感覺聽起來像是一個笑話，一千多億的債務(wù)，合法不還了？

1、

2000億巨頭爆雷重整

金科股份由黃紅云于1998年創(chuàng)立，總部重慶。2018年躋身千億房企，2020年銷售額突破2000億，連續(xù)三年銷售金額位列全國前二十。然而好景不長，金科擴(kuò)張過猛，杠桿太高又趕上市場寒冬，現(xiàn)金流斷裂。2021年房地產(chǎn)“三條紅線”政策收緊，幾次海外債逼近違約都讓金科資金緊張；2021年8月，金科開始陷入商票逾期、理財逾期、大規(guī)模裁員、大面積停工等風(fēng)波；2021年11月，金科正式爆雷。

▲金科控股集團(tuán)董事局主席 黃紅云

據(jù)公開財報，近三年金科累計虧損超過600億元。在資金鏈幾乎耗盡后，金科才不得不敲鑼打鼓開啟重整這條自救路。2024年2月金科正式向法院提交破產(chǎn)重整申請，金科成為近年來A股首家主動申請司法重整的大型全國化房企。

2、

債務(wù)清零的極限操作

金科此次重整方案里，給出了四類債權(quán)處理辦法：

職工債權(quán)、稅款債權(quán)（優(yōu)先債權(quán)）：100%現(xiàn)金清償，也就是說，工人工資、稅費等先給足現(xiàn)金，不虧本。

有財產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)：通過處置抵押資產(chǎn)或變現(xiàn)來償還，典型做法是賣地、盤活項目等，不給現(xiàn)金，但讓有擔(dān)保的債務(wù)“以物抵債”。

普通債權(quán)：實行“現(xiàn)金+股權(quán)+信托”組合拳。方案規(guī)定，5萬元以下小額普通債權(quán)全額現(xiàn)金清償，確保小供應(yīng)商權(quán)益；而超過5萬元的大額債權(quán)，則用金科股票和信托受益權(quán)來抵債。具體測算，每100元債權(quán)可換2.53股金科股票（以低價0.865元/股計）+100份信托份額，綜合償付率只有約22.4%。

這種“打折的股權(quán)+不確定收益的信托”的償債組合，堪稱債務(wù)清零的極限操作，有人直言：債權(quán)人真可憐，這就是“合法賴賬”！哪有什么重組，無非就是債權(quán)人橫豎都拿不到錢，無可奈何的向社會賣個重組概念。

對于金科自己，這套方案意味著也要有犧牲：金科放棄董事會控制權(quán)，把約3千萬㎡土地劃入特殊資產(chǎn)平臺。未來金科將變身成專業(yè)處置不良資產(chǎn)的運營商，把特殊資產(chǎn)管理、資產(chǎn)處置變成主業(yè)。

▲即墨金科弘陽集美時光A2地塊，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂

對于購房者而言，金科重整計劃只針對債權(quán)人，交房和退款本身，并不是債權(quán)清償對象。金科表示重整后會保留約600個項目，其中很多是要盤活的存量房項目。長城資產(chǎn)等參與方將與金科一起梳理這些項目，尋求代建或盤活方案。關(guān)鍵的問題是：誰接盤、怎么接管，目前還不明朗。

3、

后金科時代究竟如何

金科這場重整大戲，牽動著即墨金科弘陽·集美時光業(yè)主的關(guān)注。這項目由金科聯(lián)手弘陽開發(fā)，合同約定2024年分兩批交付（A1-2期2024年3月底，A2-3期2024年12月底）。然而項目施工進(jìn)展緩慢，已經(jīng)逾期交房一年多時間，業(yè)主問開發(fā)商何時能交房，開發(fā)商只說讓等。目前情況是，承諾的交房時間大概率要往后靠，買房人還只能觀望等消息。

▲金科弘陽集美時光A1地塊，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂

▲金科弘陽集美時光A2地塊，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂

金科這場“雷人自救”，離真正交房和還錢還有很長的路要走。如果金科后續(xù)按計劃真正復(fù)工，以后工程加速推進(jìn)，購房者或許還能拿到房；但如果只是把債務(wù)打包給投資人，項目繼承人換幾輪，還能不能承擔(dān)后續(xù)投入？這就很難說了。

金科能不能真把這1470億債務(wù)清零、后金科時代究竟如何？還有待時間驗證。但無論金科債務(wù)如何重整，都抵不過對每位購房者實打?qū)嵉慕环砍兄Z重要。最后再替許皮帶問一句，既然金科能用26億杠桿撬動1470億債務(wù)，那恒大的3萬億債務(wù)、上千個項目，是不是也能照搬這一套？