本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

“去地產(chǎn)化”的華遠(yuǎn)遭遇質(zhì)疑。近日，有投資者在公開平臺表示，酒店和物業(yè)不足以支撐20億流通盤，公司是否后續(xù)依托華遠(yuǎn)集團(tuán)，給剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司注入更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)？如果不注入其他資產(chǎn)，上市公司只是一個空殼。對此，華遠(yuǎn)又該如何應(yīng)對？

面對質(zhì)疑，華遠(yuǎn)帶上“長租公寓”

面對投資者的擔(dān)心和質(zhì)疑，日前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)做出回應(yīng)：未來公司將構(gòu)建以“酒店+物業(yè)+長租公寓”為核心的業(yè)務(wù)組合，盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化。

去年4月份，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布《關(guān)于籌劃重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易的提示性公告》，這是華遠(yuǎn)地產(chǎn)正式“去地產(chǎn)化”，轉(zhuǎn)讓控股母公司華遠(yuǎn)集團(tuán)的開始。公告顯示，交易完成之后，公司將聚焦于代建、酒店經(jīng)營、資產(chǎn)管理與運(yùn)營、物業(yè)管理、城市運(yùn)營服務(wù)等業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。公告一出，標(biāo)志著華遠(yuǎn)地產(chǎn)從“地產(chǎn)商”轉(zhuǎn)型為“服務(wù)商”。一年過去，華遠(yuǎn)地產(chǎn)逐步理清業(yè)務(wù)鏈條，將核心業(yè)務(wù)主要分為酒店、物業(yè)、公寓三大部分，只不過這一次多了公寓業(yè)務(wù)。

為何多出公寓業(yè)務(wù)？

在近期中國房地產(chǎn)報(bào)發(fā)布的2024年50家上市房企存貨排行中，躋身前50的房企都或多或少涉足公寓領(lǐng)域，如保利發(fā)展的保利和寓；碧桂園的碧家公寓；萬科的泊寓；融創(chuàng)的住住、心地；中國海外發(fā)展的中海海堂和中海錦年。更別提排在12名的龍湖集團(tuán)，將旗下龍湖冠寓做到長租公寓規(guī)模TOP2的級別。

再調(diào)查一下排名前5房企推出公寓品牌的時間點(diǎn)，大多在2017年前后，不少房企較早布局公寓業(yè)務(wù)，尋找第二增長曲線。彼時2017年的華遠(yuǎn)地產(chǎn)剛剛發(fā)布全系產(chǎn)品線項(xiàng)目手冊1.0版，包含公寓產(chǎn)品線，但多年過去未拓展更多公寓產(chǎn)品。

值得一提的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在2022年初成立城市更新事業(yè)部，積極涉足“房地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，這是華遠(yuǎn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的一個重要信號，不過“城更”依舊與房地產(chǎn)聯(lián)系密切，與兩年后主動放棄地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成巨大反差。

如此看來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)現(xiàn)在回過神來布局公寓業(yè)務(wù)，已經(jīng)略遲，面對投資人的質(zhì)疑，公寓是否會成為公司“更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)”，現(xiàn)在還不太好說。

過去幾十年中，中國資產(chǎn)思維正在發(fā)生顯著變化。傳統(tǒng)來看，擁有房產(chǎn)被視為財(cái)務(wù)穩(wěn)定和成功的象征。但近幾年，年輕一代的消費(fèi)群體更重視流動性、現(xiàn)金流保護(hù)和生活質(zhì)量，逐步瓦解擁有長期房產(chǎn)的思維，同時房地產(chǎn)市場低迷、中國主要城市較高的房產(chǎn)成本，加之政策的扶持，中國長租公寓市場正在被看見。

盡管宏觀經(jīng)濟(jì)面臨逆風(fēng)、中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，但長租公寓仍被視為最具周期性和防御性的資產(chǎn)類別，提供高于平均水平的回報(bào)率和穩(wěn)健的資金流。2024年，長租公寓REITs價(jià)格指數(shù)增長了31%，是目前觀察到唯一一個資本化率走低的領(lǐng)域。更多資金退出政策的支持，促使長租公寓整體交易與流動性增加，越來越多的長租公寓項(xiàng)目成為優(yōu)質(zhì)的投資標(biāo)的。

華遠(yuǎn)的新“三板斧”，掙不掙錢？

調(diào)整歸調(diào)整，縱使公寓資產(chǎn)再好，現(xiàn)在的華遠(yuǎn)地產(chǎn)接得住“酒店+物業(yè)+長租公寓”為核心業(yè)務(wù)的構(gòu)想嗎？目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)的基本盤有多大？又能否支撐得起20億的流通盤？

踩著上個月月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)布了一則公告，公司計(jì)劃將“華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司”變更為“北京華遠(yuǎn)新航控股股份有限公司”，而公司的證券簡稱由“華遠(yuǎn)地產(chǎn)”變更為“華遠(yuǎn)控股”，證券代碼依舊保持不變。名稱的改變，意味著華遠(yuǎn)三十多年的地產(chǎn)時代落幕，不過也暗藏著轉(zhuǎn)型后的新機(jī)遇。具體華遠(yuǎn)情況如何？以華遠(yuǎn)三大核心業(yè)務(wù)為分類，通過最新披露的年報(bào)或許可以窺知一二。

酒店業(yè)務(wù)方面，從華遠(yuǎn)地產(chǎn)官方網(wǎng)站上看，公司將酒店分為休閑度假酒店系、城市商務(wù)酒店系和城市精品酒店系。其中，城市高端商務(wù)酒店，主要服務(wù)客戶為城市精英及商務(wù)人群，代表項(xiàng)目有長沙君悅酒店、長沙空港凱悅嘉軒酒店；城市精品酒店，則以品質(zhì)、特色、時尚為標(biāo)簽，代表項(xiàng)目有華瑞和酒店（長沙）、華中心酒店（北京）；休閑度假酒店以休閑度假為主要特色，以專屬服務(wù)和配套設(shè)施為亮點(diǎn)，但未披露具體酒店項(xiàng)目。

觀察發(fā)現(xiàn)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)際擁有的酒店資產(chǎn)并不多，且沒有具體的酒店品牌，大多以酒店業(yè)主的身份參與到酒店的板塊中，同時根據(jù)2024年報(bào)顯示，長沙君悅酒店與長沙凱悅嘉軒酒店均由凱悅酒店集團(tuán)管理運(yùn)營，華遠(yuǎn)地產(chǎn)則負(fù)責(zé)開發(fā)投資。

將酒店進(jìn)行排名，華遠(yuǎn)地產(chǎn)投資開發(fā)的五星級酒店長沙君悅酒店，屬于公司最核心的資產(chǎn)。該酒店項(xiàng)目位于278米的長沙濱江摩天塔——華遠(yuǎn)國際中心46-61層，毗鄰橘子洲頭，酒店共設(shè)345間客房，5個高級餐廳及酒吧，3444平方米活動場地和1160平方米的大宴會廳，這是君悅酒店品牌在全球的第48家酒店、大中華區(qū)的第14家酒店，也是凱悅酒店集團(tuán)在華中地區(qū)運(yùn)營的首店。

2024年，長沙君悅酒店入住率均在80%以上。去年文化和旅游部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，長沙五星級酒店平均入住率為72.48%，長沙君悅酒店的表現(xiàn)優(yōu)于市場水平。此外，在攜程平臺上，長沙君悅酒店雙登長沙美景與豪華酒店口碑榜TOP1，同時在長沙美食酒店口碑榜上排名第四。查閱酒店工作日與周末房價(jià)，穩(wěn)定在978/晚到1888/晚不等，與奢華榜單上的尼依格羅、瑞吉、柏悅等相差無幾。

盡管華遠(yuǎn)地產(chǎn)還沒有太多酒店項(xiàng)目，但根據(jù)酒店目前的戰(zhàn)略計(jì)劃，主攻運(yùn)營是未來工作的重心。去年4月17日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)專門成立了北京華遠(yuǎn)新航酒店管理有限公司，也是公司決心向酒店擴(kuò)張的重要一步。

物業(yè)業(yè)務(wù)方面，去年8月30日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以2756萬元的代價(jià)向華遠(yuǎn)集團(tuán)收購華遠(yuǎn)好天地智慧物業(yè)，是公司提升資產(chǎn)質(zhì)量，向綜合型城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)變的重要舉措。該物業(yè)平臺主要為商場、寫字樓、住宅項(xiàng)目等多種業(yè)態(tài)提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，截至2023年年底，累計(jì)在管面積逾40萬平方米。

據(jù)2024年報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在管面積合計(jì)78.72萬平方米，按管理業(yè)態(tài)分類，其中非住宅管理面積占比70.3%，住宅管理面積占比29.7%。與克而瑞物管發(fā)布2024年物企在管規(guī)模榜中，上榜物企在管面積均超3億平方米來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)規(guī)模還未觸及百萬規(guī)模，相差較遠(yuǎn)。

住房租賃方面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)將設(shè)立“北京華遠(yuǎn)新航住房租賃有限公司”（暫定名，具體以工商核準(zhǔn)為準(zhǔn)）進(jìn)行長租公寓運(yùn)營管理，不過目前還未找到相關(guān)工商信息。不過，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在年報(bào)中表示，公司在長租公寓板塊將專注于打造中高端租賃社區(qū)，品牌錨定于中端偏上的價(jià)值區(qū)間。

據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，公司將公寓分為城市公寓系和國際公寓系，其中城市公寓系代表項(xiàng)目有華遠(yuǎn)·西紅世（北京）；國際公寓系代表項(xiàng)目有華遠(yuǎn)國際公寓（長沙）、華遠(yuǎn)·云璽（長沙）、華遠(yuǎn)·華時代（長沙）。

早些年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還打造過北京的華遠(yuǎn)·昆侖公寓，是北京房地產(chǎn)市場上的頂級豪宅，也是北京公寓市場上首個單價(jià)破10萬的項(xiàng)目，不過由于華遠(yuǎn)地產(chǎn)擬將持有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債，轉(zhuǎn)讓控股股東華遠(yuǎn)集團(tuán)，華遠(yuǎn)·昆侖公寓作為曾經(jīng)的開發(fā)項(xiàng)目，也一并轉(zhuǎn)讓。

可見，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的基本盤并不算厚重，不管是酒店、物業(yè)還是公寓都處在“初始階段”。

最新年度財(cái)報(bào)也能直接說明問題，按照華遠(yuǎn)地產(chǎn)的最新轉(zhuǎn)型計(jì)劃，將酒店、物業(yè)和租賃作為其重點(diǎn)，但這類業(yè)務(wù)板塊，目前能夠帶來的業(yè)績與利潤也是微乎其微。2024年全年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為46.29億元，同比下降71.09%。其中，房地產(chǎn)仍然是其營業(yè)收入的主要貢獻(xiàn)業(yè)務(wù)，年內(nèi)共計(jì)實(shí)現(xiàn)收入43.08億元，占比達(dá)到93.07%。其次，酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收2.18億元，同比減少15%，物業(yè)服務(wù)收入4473.68萬元，同比增長80.61%，上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)于總營收當(dāng)中的占比不足6%，明顯較地產(chǎn)業(yè)務(wù)存在較大差距。

“先行者”之路，給華遠(yuǎn)何種啟示？

可以想見，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在酒店與公寓領(lǐng)域的布局不多，加上是“新手”，確實(shí)會讓不少投資人擔(dān)憂。縱觀整個中國房企，那些在酒店和公寓領(lǐng)域早早布局的房企“先行者” 們現(xiàn)狀和結(jié)局又如何，華遠(yuǎn)能否得到重要啟示？值得探討。

一種是并購于大型投資平臺。上個月同程旅行（HK00780）其子公司將以24.97億元收購萬達(dá)酒店發(fā)展（HK00169）旗下子公司萬達(dá)酒店管理（香港）有限公司（以下簡稱“萬達(dá)酒管”）。據(jù)公開資料，這筆交易是中國酒店旅行行業(yè)近年來最大的并購案之一。

在還未并購之前，萬達(dá)酒店一直處于一邊開一邊賣的情況。去年12月26日，上海萬達(dá)酒店投資有限公司大股東發(fā)生變更，由大連萬達(dá)商管變更為北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，意味著上海萬達(dá)瑞華酒店換牌為瑞吉，萬達(dá)瑞華亞洲旗艦店成為歷史。

但從萬達(dá)酒店及度假村今年一季度簽約新項(xiàng)目來看，酒店不僅在國內(nèi)也在全球繼續(xù)擴(kuò)張版圖，如泰國清邁萬達(dá)文華度假酒店·北國之宮、柬埔寨巴域永源萬達(dá)嘉華酒店、老撾萬象萬達(dá)錦華公寓酒店……

萬達(dá)酒管憑借其酒店數(shù)量、品質(zhì)、綜合收益等維度，處于房企酒店行業(yè)第一梯隊(duì)，屬于優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)。在目前中國酒店市場供大于求，存量競爭加劇的情況下，不少市場上的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，存在被多方投資方爭先收購的可能。此背景下收購萬達(dá)酒管，同程旅行一方面能增加自身供應(yīng)鏈優(yōu)勢與規(guī)模護(hù)城河，另一方面補(bǔ)齊高端品牌矩陣，直接獲取酒店經(jīng)營利潤。對于萬達(dá)來說，酒店資產(chǎn)既能為其解決部分現(xiàn)金流和負(fù)債難題，萬達(dá)酒店品牌在新的“老板”雄厚實(shí)力加持下，未來依然以“萬達(dá)酒店”品牌獨(dú)立運(yùn)營，可謂是實(shí)現(xiàn)了雙贏。

一種是納入國資集團(tuán)。今年初，萬科正式進(jìn)入“國資”時代，意味著萬科從“職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)”徹底轉(zhuǎn)向“國資深度管理”模式。

在國資化前，萬科的酒店業(yè)務(wù)也不多，自從2023年與悅榕控股結(jié)束了6年的合作，收回26家悅榕莊酒店的全部管理權(quán)后，萬科目前旗下酒店一共只有16家，其中悅榕莊6家、瞻云6家、有熊4家。不過，上個月第七家揚(yáng)州廣陵有熊酒店開業(yè)，同時據(jù)萬科官網(wǎng)顯示還有兩家瞻云酒店即將開業(yè)，分別位于廣州與佛山，雖然酒店規(guī)模化不高，但有加速開業(yè)之勢。

國資化后，對于萬科聚焦三大主業(yè)之一的租賃住宅提供了強(qiáng)有力的支持。上個月底，深圳置業(yè)集團(tuán)有限公司與深圳市泊寓商業(yè)管理有限公司簽署深鐵項(xiàng)目租賃運(yùn)營合作框架協(xié)議。當(dāng)萬科泊寓26.6萬間的管理規(guī)模遇上深圳置業(yè)1819萬平方米的開發(fā)體量，這場聯(lián)姻或許絕非偶然。不過，泊寓通過輕資產(chǎn)化，減少資金投入，在享受政策紅利，借助國資背景，獲取低成本房源和補(bǔ)貼的同時，也容易在開發(fā)中失去主動權(quán)，利潤空間單薄。因此，萬科這種新模式，肯定是有利有弊，萬科的“酒店”和“公寓”發(fā)展是市場化主導(dǎo)更有優(yōu)勢，還是“國資深度管理”更有未來，還有待觀察。

一種是強(qiáng)化自有品牌。房企的“酒店夢”中，大多有一個至關(guān)重要的角色——國際酒店集團(tuán)。從成為國際酒店集團(tuán)的業(yè)主方，到想要蛻變成品牌運(yùn)營商，房企一直處在“學(xué)習(xí)”的過程中，而現(xiàn)階段眾多五星級酒店被擺上貨架，國際酒店品牌“熱情褪去”，強(qiáng)化自有品牌似乎正在成為房企的優(yōu)先選擇。

因此，一方面，房企持續(xù)規(guī)模化發(fā)展，換牌自營與自有品牌開業(yè)速度上升。如廣州增城保利皇冠假日酒店換牌廣州增城保利郡雅酒店；江陰金茂嘉悅酒店在4月份啟幕……另一方面，房企品牌推出與煥新速度加快。如深鐵酒店推出新品牌“睿蘭”，并對君璞品牌進(jìn)行煥新升級；Sunchase x Common為世御酒店及度假村進(jìn)行了品牌世界觀的重塑……

不過，自身品牌建設(shè)本身就是一套系統(tǒng)工程，目前房企無論是酒店還是公寓，已經(jīng)得到市場認(rèn)可的品牌屈指可數(shù)，所謂“強(qiáng)化”自有品牌，也是道阻且長。

綜合看來，先行者的轉(zhuǎn)型之路并不順利，而華遠(yuǎn)剛剛在這塊處于探索階段，無論選擇哪條路感覺都有點(diǎn)“困難重重”。當(dāng)然，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也不是沒有好消息，盡管多年持續(xù)虧損，但相對于以往， 2024年凈利潤同比減虧1.22億元。2025年一季度凈利潤同比減虧1.18億元。此外，對于華遠(yuǎn)地產(chǎn)稍微有利的是，根據(jù)2024年財(cái)報(bào)，酒店和物業(yè)板塊兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的整體盈利能力相比于過去的地產(chǎn)業(yè)務(wù)要相對樂觀。2024年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率為14.27%，相較之下，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的毛利率為18.95%，而酒店業(yè)務(wù)的毛利率高達(dá)34.58%。

因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略“酒店+物業(yè)+長租公寓”為核心的業(yè)務(wù)組合，或許大方向并沒有錯。但讓市場和投資人擔(dān)心的是，這些戰(zhàn)略具體實(shí)施的細(xì)則和規(guī)劃又有哪些？如何確保這些核心業(yè)務(wù)成為華遠(yuǎn)未來的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”以及掙錢的“現(xiàn)金奶牛”，這或許是華遠(yuǎn)集團(tuán)高管層最棘手也是必須要操心的問題！