本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

“去地產化”的華遠遭遇質疑。近日，有投資者在公開平臺表示，酒店和物業不足以支撐20億流通盤，公司是否后續依托華遠集團，給剝離房地產業務的上市公司注入更優質的資產？如果不注入其他資產，上市公司只是一個空殼。對此，華遠又該如何應對？

面對質疑，華遠帶上“長租公寓”

面對投資者的擔心和質疑，日前，華遠地產做出回應：未來公司將構建以“酒店+物業+長租公寓”為核心的業務組合，盤活存量資產，實現業務多元化。

去年4月份，華遠地產發布《關于籌劃重大資產出售暨關聯交易的提示性公告》，這是華遠地產正式“去地產化”，轉讓控股母公司華遠集團的開始。公告顯示，交易完成之后，公司將聚焦于代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現轉型。公告一出，標志著華遠地產從“地產商”轉型為“服務商”。一年過去，華遠地產逐步理清業務鏈條，將核心業務主要分為酒店、物業、公寓三大部分，只不過這一次多了公寓業務。

為何多出公寓業務？

在近期中國房地產報發布的2024年50家上市房企存貨排行中，躋身前50的房企都或多或少涉足公寓領域，如保利發展的保利和寓；碧桂園的碧家公寓；萬科的泊寓；融創的住住、心地；中國海外發展的中海海堂和中海錦年。更別提排在12名的龍湖集團，將旗下龍湖冠寓做到長租公寓規模TOP2的級別。

再調查一下排名前5房企推出公寓品牌的時間點，大多在2017年前后，不少房企較早布局公寓業務，尋找第二增長曲線。彼時2017年的華遠地產剛剛發布全系產品線項目手冊1.0版，包含公寓產品線，但多年過去未拓展更多公寓產品。

值得一提的是，華遠地產在2022年初成立城市更新事業部，積極涉足“房地產+”業務，這是華遠地產轉型的一個重要信號，不過“城更”依舊與房地產聯系密切，與兩年后主動放棄地產業務形成巨大反差。

如此看來，華遠地產現在回過神來布局公寓業務，已經略遲，面對投資人的質疑，公寓是否會成為公司“更優質的資產”，現在還不太好說。

過去幾十年中，中國資產思維正在發生顯著變化。傳統來看，擁有房產被視為財務穩定和成功的象征。但近幾年，年輕一代的消費群體更重視流動性、現金流保護和生活質量，逐步瓦解擁有長期房產的思維，同時房地產市場低迷、中國主要城市較高的房產成本，加之政策的扶持，中國長租公寓市場正在被看見。

盡管宏觀經濟面臨逆風、中國經濟增長放緩，但長租公寓仍被視為最具周期性和防御性的資產類別，提供高于平均水平的回報率和穩健的資金流。2024年，長租公寓REITs價格指數增長了31%，是目前觀察到唯一一個資本化率走低的領域。更多資金退出政策的支持，促使長租公寓整體交易與流動性增加，越來越多的長租公寓項目成為優質的投資標的。

華遠的新“三板斧”，掙不掙錢？

調整歸調整，縱使公寓資產再好，現在的華遠地產接得住“酒店+物業+長租公寓”為核心業務的構想嗎？目前華遠地產的基本盤有多大？又能否支撐得起20億的流通盤？

踩著上個月月底，華遠地產發布了一則公告，公司計劃將“華遠地產股份有限公司”變更為“北京華遠新航控股股份有限公司”，而公司的證券簡稱由“華遠地產”變更為“華遠控股”，證券代碼依舊保持不變。名稱的改變，意味著華遠三十多年的地產時代落幕，不過也暗藏著轉型后的新機遇。具體華遠情況如何？以華遠三大核心業務為分類，通過最新披露的年報或許可以窺知一二。

酒店業務方面，從華遠地產官方網站上看，公司將酒店分為休閑度假酒店系、城市商務酒店系和城市精品酒店系。其中，城市高端商務酒店，主要服務客戶為城市精英及商務人群，代表項目有長沙君悅酒店、長沙空港凱悅嘉軒酒店；城市精品酒店，則以品質、特色、時尚為標簽，代表項目有華瑞和酒店（長沙）、華中心酒店（北京）；休閑度假酒店以休閑度假為主要特色，以專屬服務和配套設施為亮點，但未披露具體酒店項目。

觀察發現，華遠地產實際擁有的酒店資產并不多，且沒有具體的酒店品牌，大多以酒店業主的身份參與到酒店的板塊中，同時根據2024年報顯示，長沙君悅酒店與長沙凱悅嘉軒酒店均由凱悅酒店集團管理運營，華遠地產則負責開發投資。

將酒店進行排名，華遠地產投資開發的五星級酒店長沙君悅酒店，屬于公司最核心的資產。該酒店項目位于278米的長沙濱江摩天塔——華遠國際中心46-61層，毗鄰橘子洲頭，酒店共設345間客房，5個高級餐廳及酒吧，3444平方米活動場地和1160平方米的大宴會廳，這是君悅酒店品牌在全球的第48家酒店、大中華區的第14家酒店，也是凱悅酒店集團在華中地區運營的首店。

2024年，長沙君悅酒店入住率均在80%以上。去年文化和旅游部發布數據顯示，長沙五星級酒店平均入住率為72.48%，長沙君悅酒店的表現優于市場水平。此外，在攜程平臺上，長沙君悅酒店雙登長沙美景與豪華酒店口碑榜TOP1，同時在長沙美食酒店口碑榜上排名第四。查閱酒店工作日與周末房價，穩定在978/晚到1888/晚不等，與奢華榜單上的尼依格羅、瑞吉、柏悅等相差無幾。

盡管華遠地產還沒有太多酒店項目，但根據酒店目前的戰略計劃，主攻運營是未來工作的重心。去年4月17日，華遠地產專門成立了北京華遠新航酒店管理有限公司，也是公司決心向酒店擴張的重要一步。

物業業務方面，去年8月30日，華遠地產以2756萬元的代價向華遠集團收購華遠好天地智慧物業，是公司提升資產質量，向綜合型城市運營商轉變的重要舉措。該物業平臺主要為商場、寫字樓、住宅項目等多種業態提供專業物業管理服務，截至2023年年底，累計在管面積逾40萬平方米。

據2024年報顯示，華遠地產在管面積合計78.72萬平方米，按管理業態分類，其中非住宅管理面積占比70.3%，住宅管理面積占比29.7%。與克而瑞物管發布2024年物企在管規模榜中，上榜物企在管面積均超3億平方米來看，華遠地產規模還未觸及百萬規模，相差較遠。

住房租賃方面，華遠地產將設立“北京華遠新航住房租賃有限公司”（暫定名，具體以工商核準為準）進行長租公寓運營管理，不過目前還未找到相關工商信息。不過，華遠地產在年報中表示，公司在長租公寓板塊將專注于打造中高端租賃社區，品牌錨定于中端偏上的價值區間。

據華遠地產官網顯示，公司將公寓分為城市公寓系和國際公寓系，其中城市公寓系代表項目有華遠·西紅世（北京）；國際公寓系代表項目有華遠國際公寓（長沙）、華遠·云璽（長沙）、華遠·華時代（長沙）。

早些年，華遠地產還打造過北京的華遠·昆侖公寓，是北京房地產市場上的頂級豪宅，也是北京公寓市場上首個單價破10萬的項目，不過由于華遠地產擬將持有房地產開發業務相關資產及負債，轉讓控股股東華遠集團，華遠·昆侖公寓作為曾經的開發項目，也一并轉讓。

可見，華遠地產的基本盤并不算厚重，不管是酒店、物業還是公寓都處在“初始階段”。

最新年度財報也能直接說明問題，按照華遠地產的最新轉型計劃，將酒店、物業和租賃作為其重點，但這類業務板塊，目前能夠帶來的業績與利潤也是微乎其微。2024年全年，華遠地產實現營業收入為46.29億元，同比下降71.09%。其中，房地產仍然是其營業收入的主要貢獻業務，年內共計實現收入43.08億元，占比達到93.07%。其次，酒店業務實現營收2.18億元，同比減少15%，物業服務收入4473.68萬元，同比增長80.61%，上述兩項業務于總營收當中的占比不足6%，明顯較地產業務存在較大差距。

“先行者”之路，給華遠何種啟示？

可以想見，華遠地產在酒店與公寓領域的布局不多，加上是“新手”，確實會讓不少投資人擔憂。縱觀整個中國房企，那些在酒店和公寓領域早早布局的房企“先行者” 們現狀和結局又如何，華遠能否得到重要啟示？值得探討。

一種是并購于大型投資平臺。上個月同程旅行（HK00780）其子公司將以24.97億元收購萬達酒店發展（HK00169）旗下子公司萬達酒店管理（香港）有限公司（以下簡稱“萬達酒管”）。據公開資料，這筆交易是中國酒店旅行行業近年來最大的并購案之一。

在還未并購之前，萬達酒店一直處于一邊開一邊賣的情況。去年12月26日，上海萬達酒店投資有限公司大股東發生變更，由大連萬達商管變更為北京鷹朗商業管理有限公司，意味著上海萬達瑞華酒店換牌為瑞吉，萬達瑞華亞洲旗艦店成為歷史。

但從萬達酒店及度假村今年一季度簽約新項目來看，酒店不僅在國內也在全球繼續擴張版圖，如泰國清邁萬達文華度假酒店·北國之宮、柬埔寨巴域永源萬達嘉華酒店、老撾萬象萬達錦華公寓酒店……

萬達酒管憑借其酒店數量、品質、綜合收益等維度，處于房企酒店行業第一梯隊，屬于優質酒店資產。在目前中國酒店市場供大于求，存量競爭加劇的情況下，不少市場上的優質酒店資產，存在被多方投資方爭先收購的可能。此背景下收購萬達酒管，同程旅行一方面能增加自身供應鏈優勢與規模護城河，另一方面補齊高端品牌矩陣，直接獲取酒店經營利潤。對于萬達來說，酒店資產既能為其解決部分現金流和負債難題，萬達酒店品牌在新的“老板”雄厚實力加持下，未來依然以“萬達酒店”品牌獨立運營，可謂是實現了雙贏。

一種是納入國資集團。今年初，萬科正式進入“國資”時代，意味著萬科從“職業經理人主導”徹底轉向“國資深度管理”模式。

在國資化前，萬科的酒店業務也不多，自從2023年與悅榕控股結束了6年的合作，收回26家悅榕莊酒店的全部管理權后，萬科目前旗下酒店一共只有16家，其中悅榕莊6家、瞻云6家、有熊4家。不過，上個月第七家揚州廣陵有熊酒店開業，同時據萬科官網顯示還有兩家瞻云酒店即將開業，分別位于廣州與佛山，雖然酒店規模化不高，但有加速開業之勢。

國資化后，對于萬科聚焦三大主業之一的租賃住宅提供了強有力的支持。上個月底，深圳置業集團有限公司與深圳市泊寓商業管理有限公司簽署深鐵項目租賃運營合作框架協議。當萬科泊寓26.6萬間的管理規模遇上深圳置業1819萬平方米的開發體量，這場聯姻或許絕非偶然。不過，泊寓通過輕資產化，減少資金投入，在享受政策紅利，借助國資背景，獲取低成本房源和補貼的同時，也容易在開發中失去主動權，利潤空間單薄。因此，萬科這種新模式，肯定是有利有弊，萬科的“酒店”和“公寓”發展是市場化主導更有優勢，還是“國資深度管理”更有未來，還有待觀察。

一種是強化自有品牌。房企的“酒店夢”中，大多有一個至關重要的角色——國際酒店集團。從成為國際酒店集團的業主方，到想要蛻變成品牌運營商，房企一直處在“學習”的過程中，而現階段眾多五星級酒店被擺上貨架，國際酒店品牌“熱情褪去”，強化自有品牌似乎正在成為房企的優先選擇。

因此，一方面，房企持續規模化發展，換牌自營與自有品牌開業速度上升。如廣州增城保利皇冠假日酒店換牌廣州增城保利郡雅酒店；江陰金茂嘉悅酒店在4月份啟幕……另一方面，房企品牌推出與煥新速度加快。如深鐵酒店推出新品牌“睿蘭”，并對君璞品牌進行煥新升級；Sunchase x Common為世御酒店及度假村進行了品牌世界觀的重塑……

不過，自身品牌建設本身就是一套系統工程，目前房企無論是酒店還是公寓，已經得到市場認可的品牌屈指可數，所謂“強化”自有品牌，也是道阻且長。

綜合看來，先行者的轉型之路并不順利，而華遠剛剛在這塊處于探索階段，無論選擇哪條路感覺都有點“困難重重”。當然，華遠地產也不是沒有好消息，盡管多年持續虧損，但相對于以往， 2024年凈利潤同比減虧1.22億元。2025年一季度凈利潤同比減虧1.18億元。此外，對于華遠地產稍微有利的是，根據2024年財報，酒店和物業板塊兩項業務的整體盈利能力相比于過去的地產業務要相對樂觀。2024年，房地產業務的毛利率為14.27%，相較之下，物業管理業務的毛利率為18.95%，而酒店業務的毛利率高達34.58%。

因此，華遠地產的轉型戰略“酒店+物業+長租公寓”為核心的業務組合，或許大方向并沒有錯。但讓市場和投資人擔心的是，這些戰略具體實施的細則和規劃又有哪些？如何確保這些核心業務成為華遠未來的“優質資產”以及掙錢的“現金奶牛”，這或許是華遠集團高管層最棘手也是必須要操心的問題！