一個(gè)非常重磅的信號(hào)！全面現(xiàn)房銷售的時(shí)代或正在加速到來(lái)！

先是4月8日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)發(fā)布消息，稱“現(xiàn)房銷售進(jìn)入倒計(jì)時(shí)”，盡管沒(méi)過(guò)多久，這則消息就被刪除了。

緊接著外媒傳來(lái)消息，彭博新聞社披露，中國(guó)據(jù)悉正在考慮在全國(guó)范圍內(nèi)推廣商品房現(xiàn)房銷售制度。

而就在昨天，河南省信陽(yáng)市出臺(tái)房地產(chǎn)新政，擬對(duì)新出讓土地開發(fā)的商品房全面實(shí)行現(xiàn)房銷售。

相關(guān)媒體對(duì)此報(bào)道的標(biāo)題是，“今年全國(guó)首例”！

我們都知道，“取消預(yù)售制、全面現(xiàn)房銷售”其實(shí)已經(jīng)提了很多年，這兩年隨著市場(chǎng)下行帶來(lái)的一部分房企爆雷和項(xiàng)目爛尾，讓這樣的呼聲也越來(lái)越高。

而今年這一連串的消息和動(dòng)作都在表明，這場(chǎng)樓市大變局恐怕真的要落地了！

01.

今年率先邁出這一步的，是河南信陽(yáng)。

5月13日，信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》文件，提出全面推行現(xiàn)房銷售。

文件顯示，為落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)相關(guān)政策，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，做好去庫(kù)存、控增量及防范市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)等工作，信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，公示期為2025年5月6日至5月15日。

該文件提出六項(xiàng)措施，涵蓋嚴(yán)控預(yù)售許可條件、嚴(yán)格預(yù)售資金繳存、規(guī)范預(yù)售資金使用、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制、合理把握工程進(jìn)度，準(zhǔn)確界定新出讓土地等措施，為全面推行現(xiàn)房銷售做了萬(wàn)全準(zhǔn)備。

一、嚴(yán)控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

二、嚴(yán)格預(yù)售資金繳存。商品房預(yù)售資金（即購(gòu)房款）存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在商品房買賣合同、個(gè)人住房貸款合同中注明監(jiān)管賬戶賬號(hào)為首付款、按揭貸款等到賬賬號(hào)，確保預(yù)專戶專存。不按規(guī)定繳存的，鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。商業(yè)銀行和公積金管理機(jī)構(gòu)要將貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，未直接發(fā)放的負(fù)責(zé)追回，無(wú)法追回的承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、規(guī)范預(yù)售資金使用。監(jiān)管賬戶中重點(diǎn)監(jiān)管資金專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，嚴(yán)格按照建設(shè)進(jìn)度撥付節(jié)點(diǎn)及合同約定，經(jīng)審批由監(jiān)管賬戶直接撥付至項(xiàng)目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監(jiān)管資金的，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

四、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制。項(xiàng)目開發(fā)公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項(xiàng)目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購(gòu)地，開發(fā)公司需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

五、合理把握工程進(jìn)度。以“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”為進(jìn)度申報(bào)預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供現(xiàn)場(chǎng)施工圖片、工程款發(fā)票及銀行資金撥付憑證；以“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”為進(jìn)度申報(bào)預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供施工現(xiàn)場(chǎng)圖片。

六、準(zhǔn)確界定新出讓土地。新出讓土地的時(shí)間，以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)。

雖然河南信陽(yáng)是一個(gè)四線城市，但這件事傳遞出的信號(hào)不可謂不重要！

首先，說(shuō)明現(xiàn)房銷售已成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容和改革方向。并且和以往的“推進(jìn)”“試行”等等說(shuō)法不同，現(xiàn)在是直接落地為現(xiàn)實(shí)，有風(fēng)向標(biāo)意義。

其次，在現(xiàn)房銷售政策上提供了范例。從預(yù)售制到現(xiàn)房銷售，不是一拍腦門的決定，這種變化過(guò)程中需要極為復(fù)雜、審慎地考量和統(tǒng)籌，如何讓政策順利推行并且不過(guò)多對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響，這很重要。

再次，現(xiàn)房銷售大概率會(huì)因城施策。信陽(yáng)之所以率先推出這樣的政策，是因?yàn)楫?dāng)?shù)爻霈F(xiàn)了不少房企樓盤交付延期、銷售不暢等問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售后勁不足。現(xiàn)房銷售的意義是來(lái)解決這些問(wèn)題，而具體到不同的城市，就面臨不同的行情，多大程度推行現(xiàn)房銷售就要“因城施策”。

02.

關(guān)于現(xiàn)房銷售政策，這一提法由來(lái)已久。

早在2005年，央行就提出“考慮取消房屋預(yù)售制度”，但當(dāng)時(shí)樓市正處于狂飆行情，大多數(shù)人并不贊成這樣的做法。

圖源見水印

直到2016年，廣深、南京等城市為了給土拍市場(chǎng)降溫，真正打出了“現(xiàn)房銷售”這張牌，但這更多的是臨時(shí)性調(diào)控手段。

后面2021年，青島發(fā)布的“十四五”住宅發(fā)展規(guī)劃中，開始正式寫下“逐步推動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售”。

去年8月份，住建部公開表態(tài)，已將現(xiàn)房銷售被列為“構(gòu)建房地產(chǎn)新模式”的重點(diǎn)工作之一”。

去年12月，一紙重磅文件震動(dòng)樓市——住建會(huì)議明確將“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售”列為2025年度重點(diǎn)任務(wù)。

圖源見水印

截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)30個(gè)省市發(fā)布了推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的相關(guān)文件。

包括北京、深圳、上海等一二線城市。例如，北京規(guī)定2025年后30%新出讓地塊需現(xiàn)房銷售，深圳在土地出讓中明確部分地塊現(xiàn)房條件。

部分城市更已經(jīng)全面推行“現(xiàn)房銷售”。2020年，海南成為首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售政策落地的省份，規(guī)定“2020年3月8日后新出讓土地商品住宅必須現(xiàn)房銷售”。

不僅政策端持續(xù)推進(jìn)，需求端對(duì)現(xiàn)房的認(rèn)可度也在不斷提升。自2022年起，現(xiàn)房在新房中的占比持續(xù)上升。

圖源見水印

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：

①2025年1-2月，商品房期房銷售6940萬(wàn)平方米，同比下降11.8%；

②現(xiàn)房銷售3806萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.0%。

③從占比來(lái)看，1-2月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為35.4%，較2024年全年提升4.6個(gè)百分點(diǎn)，較2023年全年提升12.9%。

當(dāng)然這些數(shù)據(jù)背后，一方面是試點(diǎn)城市帶動(dòng)，另一方面則是一些“賣成現(xiàn)房”的項(xiàng)目貢獻(xiàn)了一定比例。

換句話說(shuō)，不管房企愿意不愿意，現(xiàn)房銷售越來(lái)越近已經(jīng)幾乎成為一種現(xiàn)實(shí)。

03.

那么客觀來(lái)講，應(yīng)不應(yīng)該推行現(xiàn)房銷售？推行現(xiàn)房銷售又有什么好處？

第一個(gè)問(wèn)題毋庸置疑，答案是肯定的。

至于第二個(gè)問(wèn)題，綜合看下來(lái)有幾點(diǎn)：

①有助于提振市場(chǎng)信心，修復(fù)購(gòu)房者信心

這些年，預(yù)售導(dǎo)致的爛尾風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量糾紛嚴(yán)重削弱購(gòu)房者信心。

從數(shù)據(jù)端來(lái)看，全國(guó)商品房銷量在2021年見頂，2022年從之前的“雙18”跳水至“雙13”，2023年跌至“雙11”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷售面積97385萬(wàn)平方米，比上年下降12.9%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌破了“雙10”，跌至“雙9”。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

當(dāng)然，銷售數(shù)據(jù)不斷縮水的主要原因是大周期下的調(diào)整。

但預(yù)售制、期房制引發(fā)的樓盤停擺，也是重要原因。

而現(xiàn)房模式，項(xiàng)目建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對(duì)板”以及爛尾的風(fēng)險(xiǎn)，如果推行下來(lái)，將一定程度上修復(fù)購(gòu)房者的信心，提振需求。

②加速房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，提升行業(yè)整體水平

相比預(yù)售，現(xiàn)房銷售要求房企具備更強(qiáng)的資金和運(yùn)營(yíng)能力，從而加快低效中小房企的出清。海南試點(diǎn)后，頭部房企市場(chǎng)份額從45%提升至68%，產(chǎn)品品質(zhì)也顯著改善。

同時(shí)，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購(gòu)房者，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升。現(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來(lái)發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏蟆?/p>

換言之，現(xiàn)房銷售將倒閉房地產(chǎn)行業(yè)的“優(yōu)勝劣汰”，提升行業(yè)整體水平，產(chǎn)品力也會(huì)迎來(lái)一定提升。

③改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，加快庫(kù)存去化

在庫(kù)存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，能夠直接改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，加快庫(kù)存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。

推行全面現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨，也是民心所向，隨著現(xiàn)房銷售制度的落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)新一輪的積極變化。

但同時(shí)值得注意的是，這也不意味著所有城市都要盲目跟進(jìn)現(xiàn)房銷售政策，對(duì)于庫(kù)存量大的城市或區(qū)域，全面推行是必然；而對(duì)于庫(kù)存量小或者市場(chǎng)熱度高的城市來(lái)說(shuō)，差異化地去合理使用現(xiàn)房銷售和期房銷售的組合，可能會(huì)更好。

因城施策、因地施策，可能仍會(huì)是“推行現(xiàn)房銷售”的一個(gè)特點(diǎn)。

對(duì)此，你怎么看？

部分信息來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中指研究院、明源地產(chǎn)研究院、城市財(cái)經(jīng)等

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