作者簡介：王剛，法學(xué)博士，青海民族大學(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，青海省法學(xué)研究所所長。基金項目：國家社會科學(xué)基金項目“土地要素市場化配置改革中增值收益分配法治問題研究”（21BFX082）。文章來源：《河南社會科學(xué)》2025年第5期，轉(zhuǎn)自河南社會科學(xué)公眾號。注釋及參考文獻(xiàn)已略，引用請以原文為準(zhǔn)。

摘要

宅基地雖承載著農(nóng)民住房保障的功能，但其自身又具有資產(chǎn)的經(jīng)濟屬性，宅基地問題始終是農(nóng)村土地議題中一個極為關(guān)鍵且棘手的核心問題，尤其是宅基地上房屋買賣協(xié)議的效力在實踐和理論上仍存在較大爭議。通過對1231份裁判文書梳理可見，當(dāng)前協(xié)議被認(rèn)定為無效的情形較為普遍，有效認(rèn)定情形較少。但無效認(rèn)定法律依據(jù)不足，有效認(rèn)定又面臨政策阻礙。隨著社會的發(fā)展，宅基地自身具有的經(jīng)濟屬性日益凸顯。應(yīng)在“三權(quán)分置”改革的大背景下，探求公益與私益調(diào)和與兼顧的路徑。在不違反國家禁止性規(guī)定，也未損及社會公共利益的前提下，正視效率優(yōu)于分配的現(xiàn)實需求，適度考量開禁身份限制，結(jié)合具體案情，綜合分析判斷宅基地上房屋買賣協(xié)議效力并合理確認(rèn)責(zé)任劃分與損失認(rèn)定，探索引入法定租賃權(quán)以彌補制度缺憾。

一、問題的提出

一直以來，宅基地在實現(xiàn)農(nóng)民居住權(quán)益保障與基層社會治理之間形成關(guān)鍵性制度紐帶，對維護(hù)鄉(xiāng)土社會可持續(xù)發(fā)展具有基石作用。在相當(dāng)長的時期內(nèi)，各項嚴(yán)管宅基地獲取與禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的政策在保障廣大農(nóng)民生存居住權(quán)上厥功至偉。但是，在城鄉(xiāng)融合發(fā)展的時代背景下，隨著農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展和農(nóng)村人口大規(guī)模遷移，宅基地及其上房屋閑置的情況大量出現(xiàn)，過于強調(diào)宅基地的福利保障功能，抑制其財產(chǎn)價值的局限性逐漸顯現(xiàn)。

為盤活農(nóng)村閑置宅基地及其上房屋，提高宅基地利用效率，推進(jìn)鄉(xiāng)村全面振興，提高農(nóng)民財產(chǎn)性收入，促進(jìn)農(nóng)民共同富裕，自黨的十八屆三中全會起，國家開始探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)與使用權(quán)“三權(quán)分置”改革，積極規(guī)劃部署發(fā)展之道。2015年開啟宅基地制度改革首輪試點，2018年中央“一號文件”正式提出探索宅基地“三權(quán)分置”政策，自2020年開始新一輪試點以來，連續(xù)5年中央“一號文件”均強調(diào)和明確了對農(nóng)村宅基地制度改革工作的部署。特別是2025年最新發(fā)布的中央“一號文件”明確規(guī)定：“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。”隨著改革的不斷深化，當(dāng)前在堅持宅基地社會保障功能的基礎(chǔ)上，各試點地區(qū)結(jié)合自身實際，主要采取租賃、權(quán)利性質(zhì)轉(zhuǎn)化和共建共享三種流轉(zhuǎn)模式，以求探索打破身份限制的桎梏，實現(xiàn)宅基地財產(chǎn)價值，緩解我國宅基地流轉(zhuǎn)在地域和身份限制上的現(xiàn)實困境。但從實踐來看，這三種模式仍存在一定的弊端：其一，租賃模式并未觸及宅基地“三權(quán)分置”改革的實質(zhì)。宅基地改革的本質(zhì)是對物權(quán)性質(zhì)權(quán)利變動的創(chuàng)新，從未對債權(quán)性質(zhì)的流轉(zhuǎn)做出身份限制。即便不進(jìn)行宅基地“三權(quán)分置”制度改革，也可與社會主體的第三人簽訂宅基地上房屋租賃合同。除此之外，還會滋養(yǎng)“以租代售”的隱形交易市場。其二，將宅基地的土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，繼而通過二級市場正常流轉(zhuǎn)，雖規(guī)避了對身份限制的法律禁項，但易因政績和逐利需求而異化，放任轉(zhuǎn)化后可能加劇宅基地流失，威脅耕地紅線，隱含對新生代及無居所農(nóng)民的不公，有悖于改革目標(biāo)。其三，共建共享模式在吸引外來社會資本參與鄉(xiāng)村建設(shè)和保護(hù)宅基地使用權(quán)方面都發(fā)揮了較好的作用，只是該模式在區(qū)位、資源、環(huán)境等條件上都有較高的要求，同時由于共建方可以在使用期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，若監(jiān)管不力就可能導(dǎo)致變相的房地產(chǎn)開發(fā)，也易引發(fā)經(jīng)濟糾紛和生態(tài)環(huán)境問題。

經(jīng)過兩輪試點后，當(dāng)前已進(jìn)入宅基地改革的深水區(qū)，在適度放活宅基地使用權(quán)、堅持宅基地社會保障功能的基礎(chǔ)上消弭宅基地流轉(zhuǎn)的地域和身份限制，破除城鄉(xiāng)藩籬，充分發(fā)揮宅基地的財產(chǎn)價值漸次成為改革的重點。然而囿于“房地一體”原則以及宅基地使用權(quán)的嚴(yán)格身份限制，城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋協(xié)議效力認(rèn)定問題仍是諸多涉農(nóng)問題中的焦點之一。且近年逐漸形成了城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋的隱形市場，宅基地上房屋買賣交投兩旺，糾紛案件數(shù)量也不斷上漲。由于法律、政策與學(xué)理之間的博弈，各地各級法院對于買賣協(xié)議效力認(rèn)定的依據(jù)以及承擔(dān)責(zé)任方面均有分歧，進(jìn)而裁判理由和裁判結(jié)果也不盡相同，造成了司法混亂。如此有必要對城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋的買賣糾紛案件進(jìn)行辨析、檢視，以期進(jìn)一步規(guī)范對農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的法律適用，妥善處理宅基地上房屋買賣糾紛，達(dá)到同案同判的要求，進(jìn)而探索宅基地使用權(quán)私益擴張與公益權(quán)能保障相耦合的方式，從而激發(fā)改革新動能，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，讓農(nóng)民享受改革紅利，滿足鄉(xiāng)村全面振興的新需求。

二、宅基地上房屋買賣協(xié)議司法現(xiàn)狀及裁判觀點考察

一般而言，宅基地上房屋買賣協(xié)議效力認(rèn)定最大的爭議點是由于拆遷或其他逐利原因，原出賣人不愿繼續(xù)履行房屋買賣協(xié)議，要求收回房屋。由于城鎮(zhèn)居民身份的制約，買受人在獲取房屋所有權(quán)方面缺乏充分依據(jù)。此時，過多地支持違約者不僅無法保護(hù)買受人的權(quán)益，而且極有可能招致大批以逐利為目的的已售房屋者聞風(fēng)效仿，社會將面臨嚴(yán)重的“誠信危機”，但是宅基地的基礎(chǔ)保障功能猶如紅線，不可突破，法官如同鐘擺般不停地在法律、情理之間徘徊，因此，亟待對宅基地上房屋買賣協(xié)議效力認(rèn)定問題進(jìn)行深入探討和研究。

（一）樣本選取與初步分析

本文選取城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋買賣協(xié)議為分析樣本，宅基地上房屋買賣協(xié)議的買受人按身份屬性可分為三類：一是本集體經(jīng)濟組織成員；二是其他集體經(jīng)濟組織成員；三是城鎮(zhèn)居民。司法實踐中，買賣協(xié)議糾紛案件主要集中分布在向本集體經(jīng)濟組織成員外的主體出售房屋的情形中，其中城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋相較于其他集體經(jīng)濟組織成員購買在身份屬性上爭議更大，具備宅基地上房屋買賣協(xié)議效力認(rèn)定以及后續(xù)對涉案房屋處理等相關(guān)問題探索的共性和身份屬性上的個性。

為了體現(xiàn)司法裁判文書查詢的全面性，考慮到相關(guān)用語并不統(tǒng)一，于是分別以“宅基地使用權(quán)”“宅基地房屋”為標(biāo)題關(guān)鍵詞，以“交易”“買賣”“流轉(zhuǎn)”“城鎮(zhèn)居民”為全文關(guān)鍵詞對相關(guān)司法案例進(jìn)行檢索。檢索結(jié)果表明：2009年至今，審結(jié)的糾紛案件總數(shù)為1231件；2013年之前，我國宅基地上房屋買賣糾紛數(shù)量較少，之后開始不斷增加，總體基本呈上漲趨勢，2018年特別是2020年之后開始有所回落（見圖1）。

其中，在選取的1231件樣本中，認(rèn)定有效的91件、無效的1134件；其他裁判結(jié)果中對協(xié)議效力不予審查1件，駁回訴訟請求2件，不予受理3件。如表1所示。

通過進(jìn)一步閱讀裁判文書不難發(fā)現(xiàn)，宅基地上房屋買賣糾紛案件的裁判結(jié)果以無效認(rèn)定為原則，有效認(rèn)定為例外。簡單整理如下：

第一，宅基地上房屋買賣協(xié)議被認(rèn)定無效。在這一類裁判結(jié)果中，理由主要涉及三個方面：一是違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，并與國家政策相違背；二是宅基地使用權(quán)具有身份屬性，城鎮(zhèn)居民無權(quán)購買；三是損害了集體經(jīng)濟組織利益和社會公共利益。如表2所示。

第二，宅基地上房屋買賣協(xié)議被認(rèn)定有效。在這一類裁判結(jié)果中，認(rèn)定買賣協(xié)議有效的類型總結(jié)如下：一是買受人購買房屋后實現(xiàn)戶籍身份的轉(zhuǎn)變，由“非轉(zhuǎn)農(nóng)”成為該房屋集體經(jīng)濟組織的一員；二是房屋買賣協(xié)議訂立在1999年修訂的《土地管理法》和國家禁止性規(guī)定生效之前；三是買受人的家庭成員系房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員；四是宅基地上房屋買賣之后土地性質(zhì)已轉(zhuǎn)為國有土地；五是買受人為非本集體經(jīng)濟組織成員但實際居住并形成穩(wěn)定的社會關(guān)系，因經(jīng)濟利益原因毀約有悖誠信原則；六是房屋經(jīng)過多次買賣后，最終流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟組織成員手中。如表3所示。

第三，未涉及效力認(rèn)定的其他情況。具體而言，包括以下幾個方面：一是認(rèn)為集體土地范圍內(nèi)的宅基地房屋買賣協(xié)議糾紛適用普通訴訟時效，協(xié)議簽訂至起訴時超過法定訴訟時效的，對雙方之間的房屋買賣協(xié)議效力不予審查。二是對涉案房屋的權(quán)利歸屬、雙方有關(guān)買賣的民事法律關(guān)系等基礎(chǔ)事實缺少證據(jù)證明的，以證據(jù)不足等理由駁回起訴。三是部分法院認(rèn)為宅基地上房屋買賣糾紛涉及土地性質(zhì)、建設(shè)審批及集體所有權(quán)問題，售予城鎮(zhèn)居民則為小產(chǎn)權(quán)房，此類問題應(yīng)由當(dāng)?shù)匦姓C關(guān)處理，法院不應(yīng)受理相關(guān)糾紛。如表4所示。

（二）宅基地上房屋買賣協(xié)議效力認(rèn)定裁判觀點考察

經(jīng)過對樣本的初步分析可以發(fā)現(xiàn)，司法實踐中對宅基地上房屋買賣協(xié)議大多采取審慎態(tài)度，其主要目的是維護(hù)農(nóng)村社會穩(wěn)定及宅基地的福利屬性。但與此同時，日益凸顯的現(xiàn)實問題也不容忽視。裁判依據(jù)是民事主體用以預(yù)測法律后果，并以此指引自身民事法律行為的理性權(quán)威依據(jù)，因此在探究宅基地上房屋買賣協(xié)議效力的認(rèn)定方面，實有必要對其進(jìn)行進(jìn)一步的分析。

1.協(xié)議無效認(rèn)定及說理

一般而言，絕大多數(shù)法官傾向于嚴(yán)格遵循禁止性規(guī)定，采用傳統(tǒng)且保守的解釋路徑來判定宅基地上房屋買賣協(xié)議無效，具體如下：

其一，屬于原《合同法》第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”合同無效的情形。因為該條為引致條款，不能成為獨立的裁判依據(jù)，必須援引具體的法律規(guī)范，此時主要援引的法條為《土地管理法》第六十二條或第六十三條。也有部分判決只是模糊地闡述買賣合同違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，但未具體闡明所依據(jù)的法律規(guī)范的情況。

其二，宅基地使用權(quán)系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員基于其成員身份依法享有的法定用益物權(quán)，城鎮(zhèn)居民不可取得。部分法院認(rèn)為，涉案房屋買賣協(xié)議所涉及的標(biāo)的物不僅限于房屋本身，還包含與之相對應(yīng)的宅基地使用權(quán)。而宅基地使用權(quán)作為一項具有身份屬性的用益物權(quán)，其權(quán)利主體必將受限于其成員身份。因此，買受人作為非本集體經(jīng)濟組織成員，其通過買賣行為變相獲取宅基地使用權(quán)已突破法律設(shè)定的權(quán)利邊界，打破了宅基地使用權(quán)的取得與保有應(yīng)嚴(yán)格遵循身份從屬性這一原則。

其三，損害社會公共利益屬于合同無效的法定情形之一。部分法院認(rèn)為農(nóng)村土地為農(nóng)民集體所有，是農(nóng)民的基本生存條件，我國之所以實行嚴(yán)格的土地管理制度，禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)給城市居民，其主要目的是保護(hù)農(nóng)民的利益，維護(hù)農(nóng)村社會的穩(wěn)定，保障農(nóng)村經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，屬于社會公共利益范疇。宅基地上房屋交易勢必導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一經(jīng)轉(zhuǎn)移給非本集體經(jīng)濟組織成員，就侵害了農(nóng)民集體的利益和社會公共利益。

2.協(xié)議有效認(rèn)定及說理

嚴(yán)格遵守禁止性規(guī)定的做法往往難以充分保障守約方的權(quán)益，因此，也有個別法官選擇正視社會現(xiàn)狀，認(rèn)可此類買賣協(xié)議的有效性。其在裁判說理時，多會從誠信原則和維護(hù)社會秩序等層面進(jìn)行考量，具體如下。

其一，部分法院認(rèn)為誠信原則是民事主體進(jìn)行民事活動須遵守的“帝王原則”。買賣協(xié)議系雙方真實意思表示，因拆遷安置問題，出賣人轉(zhuǎn)而主張協(xié)議無效，此舉顯然違背了誠實信用的基本原則，可依據(jù)原《合同法》第一百三十條、第六條、第八條間接認(rèn)定協(xié)議有效。如石某華、王某美與傅某友房屋買賣合同糾紛一案中，一審法院認(rèn)為案涉合同從簽訂至糾紛發(fā)生前，雙方均未提出異議。現(xiàn)因案涉房屋涉及拆遷安置，出賣人卻以合同無效進(jìn)行抗辯，有違誠實信用的原則；且房屋買賣后并沒有導(dǎo)致農(nóng)村居民居無定所，亦不與我國現(xiàn)行的宅基地制度和房地一體原則相沖突。

其二，部分法院出于維護(hù)交易安全和生活秩序穩(wěn)定的考量，將某些情形下的買賣協(xié)議認(rèn)定有效。如買受人購房后戶籍遷入成為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、協(xié)議簽訂至糾紛發(fā)生時長達(dá)數(shù)十年之久、家庭成員中含農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員等。這些情形下買受人大多實際居住在房屋所在地并形成穩(wěn)定的社會關(guān)系，法秩序無否認(rèn)該法律狀態(tài)之理由，且有保護(hù)該法律財產(chǎn)狀態(tài)之必要。對該穩(wěn)定秩序的維持有利于保持財產(chǎn)秩序的平和以及彰顯誠實信用原則。如李某娥與王某清房屋買賣合同糾紛一案中，法院認(rèn)為基于涉案宅基地及房屋買賣已于雙方之間形成持久平和的法律狀態(tài)，雙方之間簽訂的賣房協(xié)議不宜認(rèn)定為無效，因此法院不予支持確認(rèn)買賣行為無效并要求返還涉案房屋及集體土地使用證的訴訟請求。

其三，現(xiàn)行的法律法規(guī)并無明確規(guī)定禁止對外流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)正視當(dāng)下社會的現(xiàn)實需求。一方面，當(dāng)前明確禁止宅基地上房屋買賣的規(guī)定是《農(nóng)村建設(shè)用地通知》《嚴(yán)禁炒賣土地通知》等政策文件，因此，法無禁止即可為。另一方面，很多法院都已經(jīng)注意到，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)民對于土地及宅基地的依賴性逐漸降低，禁止宅基地流轉(zhuǎn)不利于農(nóng)村土地資源的合理利用。如陳某珍、曾某享等房屋買賣合同糾紛中，一審法院提及現(xiàn)行法律對農(nóng)村房屋買賣并沒有禁止性規(guī)定，僅是對農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出限制性規(guī)定，明確作出禁止農(nóng)村房屋買賣規(guī)定的只是政策性文件，上述法律及政策均系管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。二審法院也提及法律并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，且沒有禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只是原則上禁止農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

三、宅基地上房屋買賣協(xié)議效力認(rèn)定的司法困境

對協(xié)議效力的認(rèn)定仍是解決宅基地上房屋買賣糾紛的理論起點，當(dāng)前雖大多數(shù)情況下對其作無效認(rèn)定，少數(shù)例外下作有效認(rèn)定，但是由于法律法規(guī)規(guī)定不明確，無效裁判說理缺少相應(yīng)的法律支撐，導(dǎo)致當(dāng)事人對法院的說理及判決不信服，而有效認(rèn)定又與我國目前的土地政策相違背。此外部分法院為了平衡當(dāng)事人的合法權(quán)益，確保社會秩序的穩(wěn)定，雖然認(rèn)定協(xié)議無效，但裁判結(jié)果卻采取維持現(xiàn)狀的處理方式，即承認(rèn)城鎮(zhèn)居民擁有對宅基地房屋繼續(xù)占有、居住和使用的權(quán)利，但這也會在一定程度上違背《民法典》合同編的基本原則，因此在相關(guān)案件的裁判中仍存在一定的困難。

（一）無效認(rèn)定法律依據(jù)不足

1.現(xiàn)行法律中無明確禁止性規(guī)定

司法實踐中關(guān)于城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋糾紛爭議中，在裁判文書的說理部分，無效認(rèn)定的法律依據(jù)不足且不一。《民法典》出臺前絕大多數(shù)裁判文書依據(jù)原《合同法》第五十二條第（五）項，出臺后依據(jù)《民法典》第一百五十三條，即因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而認(rèn)定協(xié)議無效。但由于該類條款為準(zhǔn)用性規(guī)則，必須引用具體違反的法律法規(guī)，因此所引用的條款應(yīng)當(dāng)是認(rèn)定協(xié)議無效的關(guān)鍵。《土地管理法》第六十二條或第六十三條通常成為此處被引致的法律規(guī)范。但是以上規(guī)定均不是對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的明確禁止性規(guī)定。首先，從文義解釋出發(fā)，《土地管理法》第六十二條第一款更多地表述農(nóng)村居民應(yīng)遵守“一戶一宅”的規(guī)定，不能多占、超占，并未涉及城鎮(zhèn)居民不得購買宅基地上房屋的否定性評價。其次，從體系解釋出發(fā)，《土地管理法》第六十二條從邏輯上理解應(yīng)當(dāng)是在認(rèn)定買賣協(xié)議有效后，才會涉及再申請宅基地的問題，若認(rèn)定無效則判令返還房屋即可。同時通過閱讀裁判文書可發(fā)現(xiàn)，雖然最終的判決結(jié)果都是認(rèn)定協(xié)議無效，但認(rèn)定協(xié)議無效援引的法律規(guī)定不統(tǒng)一。除上述兩條法律規(guī)定外，還有《土地管理法》《民法典》等中的其他多條法律規(guī)定，導(dǎo)致適用法律混亂。

由于前述相關(guān)法律條款中并無明確城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地上房屋的禁止性規(guī)定，因此大多數(shù)裁判文書還會引用《嚴(yán)禁炒賣土地通知》《農(nóng)村建設(shè)用地通知》等具有明確嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋規(guī)定的規(guī)范性文件。而政策又不具備作為民法法源的形式正當(dāng)性與實質(zhì)正當(dāng)性，僅可作為輔助資料發(fā)揮對于裁判說理的參考功能。綜上，從嚴(yán)格意義上來說，在法律層面均沒有能夠被直接援引作為農(nóng)村房屋買賣協(xié)議無效的依據(jù)。

2.損害社會公共利益難以界定

有部分裁判文書依據(jù)原《合同法》第五十二條第（四）項，認(rèn)為宅基地上房屋買賣協(xié)議因損害社會公共利益而應(yīng)被認(rèn)定無效。正如有學(xué)者認(rèn)為“宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的障礙在于其自身存在著兩種難以調(diào)和的公益和私益屬性”，當(dāng)前所探索的多元化流轉(zhuǎn)模式其實都是在擴張宅基地使用權(quán)私益權(quán)能上所作的努力。這也許會導(dǎo)致與宅基地自身的公益權(quán)能更加無法兼顧和融合，但是社會公共利益本身就是一個不確定的概念，對宅基地上房屋買賣行為是否會損害社會公共利益的認(rèn)定，其實更多的是對禁止性政策背后所維護(hù)的利益和宅基地自身所承載的功能的考量，也即務(wù)必要保證農(nóng)民“耕者有其田”和“居者有其屋”。然而隨著社會的發(fā)展，農(nóng)民對生存權(quán)和居住權(quán)的實現(xiàn)形式也發(fā)生了改變。由于城鄉(xiāng)之間無論是在經(jīng)濟上還是在社會資源上都存在一定差距，部分農(nóng)民為了讓孩子享受到更好的教育資源或者醫(yī)療資源，以及自身離鄉(xiāng)非農(nóng)就業(yè)要比留鄉(xiāng)守土務(wù)農(nóng)能帶來更多的收益等各種原因，他們有更強烈的意愿留在城市生活。此時宅基地所承載的維護(hù)社會公共利益的功能較之以往發(fā)生了極大改變。

以往，為了維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益、促進(jìn)鄉(xiāng)村治理有序、實現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化及可持續(xù)發(fā)展，將宅基地上房屋買賣與侵犯農(nóng)村集體利益和社會公共利益相聯(lián)系，在當(dāng)時的社會背景下或許是一種行之有效的手段。然而，隨著社會的不斷發(fā)展和變遷，這種判定方式逐漸暴露出其局限性。若繼續(xù)以損害社會公共利益為依據(jù)來判定買賣協(xié)議無效，會逐漸不合時宜。同時社會公共利益應(yīng)當(dāng)具有很強的適應(yīng)性，其內(nèi)涵會隨著時空背景不同而發(fā)生變化，保障戶有所居應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)實情況探索多元利益實現(xiàn)方式。

（二）有效認(rèn)定面臨政策阻礙

由于我國的法律法規(guī)并未明確禁止宅基地上農(nóng)村房屋出售給城鎮(zhèn)居民，確認(rèn)無效的法律依據(jù)顯得模糊且不夠詳盡，無效認(rèn)定的觀點存在瑕疵。本應(yīng)依據(jù)“法無禁止即可為”的原則認(rèn)定協(xié)議有效，但是在實際操作層面，在效力認(rèn)定時還依賴于層級較低的部門規(guī)章以及各級地方政府出臺的相關(guān)規(guī)定，如《嚴(yán)禁炒賣土地通知》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、《國土資源部印發(fā)〈關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見〉的通知》（已失效）、《農(nóng)村建設(shè)用地通知》，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。這些規(guī)章及規(guī)范性文件不僅法律效力有限，而且在其中不難發(fā)現(xiàn)利益沖突和價值分歧的存在。因此，法院在適用相關(guān)法律時面臨著較大的挑戰(zhàn)，導(dǎo)致對同類案件在處理時可能出現(xiàn)截然不同的結(jié)果。

即使在“三權(quán)分置”的改革試點中，作為改革先行者的浙江省義烏市對宅基地使用權(quán)的購買主體拓寬了范圍，但仍限于農(nóng)民身份，沒有打破城鄉(xiāng)二元的分置格局。同時，《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》第19條提及，“在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效”。2022年《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于政協(xié)第十三屆全國委員會第五次會議第02954號（農(nóng)業(yè)水利類245號）提案答復(fù)摘要》中再次強調(diào)嚴(yán)禁城市居民在農(nóng)村購置宅基地，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，嚴(yán)禁為城市居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。且2025年中央“一號文件”明確強調(diào)和重申了這一紅線和禁區(qū)。因此在法院判決協(xié)議有效的案例中，法院的說理與當(dāng)前我國有關(guān)宅基地的政策是相悖的。

（三）有效處理違背相關(guān)法律規(guī)定

從實踐反映的情況來看，有關(guān)農(nóng)村宅基地上房屋買賣協(xié)議效力認(rèn)定的爭議大多緣起于案涉房屋增值預(yù)期與征收補償利益顯化階段，出讓人基于利益驅(qū)動提起訴訟，對之前的買賣行為予以反悔，要求確認(rèn)該買賣協(xié)議無效。若認(rèn)定為無效，則不利于維護(hù)買受人的善意信賴，有違民法中的公平和誠實信用原則。在法律規(guī)定不足而政策有余的環(huán)境下，若認(rèn)定為有效，則有可能與我國當(dāng)前的土地政策相違背，沖擊農(nóng)村宅基地的保障作用。因此有的法院認(rèn)為，考慮到買受人購買房屋后進(jìn)行翻建、裝修并實際居住，買受人已按約定交易價格支付房款，協(xié)議已經(jīng)履行完畢，且買受人因長期居住生活在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了穩(wěn)定的社會關(guān)系，為維護(hù)市場交易秩序及構(gòu)建社會誠信，應(yīng)遵循等價有償和誠實信用原則，避免因簡單返還而造成利益失衡。在對城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋協(xié)議作出無效認(rèn)定后，案涉宅基地房屋不再返還；以及對于涉及拆遷利益的，僅對買賣協(xié)議作無效認(rèn)定，其他訴訟請求予以駁回。與此類似的還有上海市高級人民法院頒布的《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》規(guī)定，對于將農(nóng)村房屋出售給本鄉(xiāng)以外人員的要結(jié)合買受人身份、是否經(jīng)過批準(zhǔn)以及是否實際居住等因素綜合判定買賣協(xié)議效力；如果協(xié)議已經(jīng)實際履行，且購房人已實際居住使用該房屋的，對協(xié)議效力暫不表態(tài)，實際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。

綜上，司法裁判中無效認(rèn)定、有效處理或不作效力認(rèn)定僅作結(jié)果處理的方式，看似在有效和無效的二元格局下暫時處理了糾紛爭議，實則是在政策與相關(guān)立法的博弈下處處回避實質(zhì)性問題，導(dǎo)致買受人雖占有房屋但無法取得所有權(quán)，出讓人雖享有所有權(quán)但無法取得房屋的兩難情形。這也違背了《民法典》第一百五十五條的規(guī)定，即無效合同自始無效的原則和處理方式，還會導(dǎo)致出讓人再次上訴或另行起訴。在進(jìn)行合同無效的確認(rèn)之訴后，再進(jìn)行返還原物的請求之訴，既浪費司法資源，也未能構(gòu)建有效的爭議解決路徑。

四、宅基地上房屋買賣協(xié)議效力之再認(rèn)定

近年，中央及地方政府推行宅基地使用權(quán)制度革新與試驗背后的制度深意不言而喻，就是想通過系統(tǒng)性探索盤活閑置宅基地及其上房屋，挖掘其經(jīng)濟潛能，破解宅基地流轉(zhuǎn)面臨的制度難題，形成適應(yīng)現(xiàn)代需求的宅基地權(quán)利架構(gòu)，切實增強并體現(xiàn)宅基地使用權(quán)的收益功能。為妥善解決宅基地上房屋買賣糾紛，應(yīng)當(dāng)在把握福利保障功能不動搖的前提下，適度綜合平衡當(dāng)事人雙方的利益，倡導(dǎo)誠信守法的價值觀念，注重法律效果和社會效果的有機統(tǒng)一；繼而妥善解決司法裁判中法律適用相關(guān)難題，盡最大努力在維護(hù)法治統(tǒng)一的基礎(chǔ)上作出妥善裁判。

（一）宅基地上房屋買賣協(xié)議效力認(rèn)定的必要性考量

適度放活宅基地使用權(quán)一方面是為了促進(jìn)閑置土地的流轉(zhuǎn)，另一方面是為了讓農(nóng)民享受增收的政策紅利，以改善農(nóng)村人居環(huán)境為目的。但這一切都要以保障農(nóng)民權(quán)益為前提，因此在改革過程中，在對宅基地上房屋買賣協(xié)議進(jìn)行效力認(rèn)定時，應(yīng)在嚴(yán)格守住土地所有制的性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的基礎(chǔ)上，正視效率優(yōu)于分配的現(xiàn)實需求，適度考量開禁身份限制的正當(dāng)性以及固守禁止的落后性等因素。

1.堅持以保障功能為本質(zhì)考量因素

近年，隨著我國農(nóng)村社會保障體系的逐步健全，土地雖已不再是農(nóng)民賴以生存的唯一保障，但不可否認(rèn)，其仍舊為農(nóng)民生存的最后依靠，必須堅守宅基地的福利保障功能。特別是宅基地一旦從居住用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營性資產(chǎn)，便失去了其作為宅基地的基本屬性。如若允許未有其他穩(wěn)定居所，也未有穩(wěn)定收入的農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民隨意進(jìn)行宅基地交易，其極有可能因貪圖一時利益而造成后續(xù)居住權(quán)和生存權(quán)都處于極大的不穩(wěn)定之中，將有可能增加社會的不安定因素，這絕對不是我們想要看到的局面。

因此，在進(jìn)行宅基地上房屋買賣協(xié)議效力認(rèn)定時要嚴(yán)格區(qū)分用途，必須將用途嚴(yán)格限制于以居住為目的。一旦突破了僅用于居住的限制，極有可能出現(xiàn)巨大的風(fēng)險及諸多挑戰(zhàn)。例如，受土地經(jīng)濟利益的驅(qū)動，市場投機主體自發(fā)性集聚，大規(guī)模地囤地、炒地，試圖利用市場機制迅速積累巨額財富，農(nóng)民將面臨著被強大城鎮(zhèn)資本驅(qū)逐的風(fēng)險。此外，即使允許以居住為前提的交易，也應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓人的情況進(jìn)行嚴(yán)格限制：其一，必須滿足居住保障替代條件。即確保宅基地社會保障功能的實質(zhì)閑置狀態(tài)，轉(zhuǎn)讓人的基本居住權(quán)益已通過其他載體實現(xiàn)，此時有進(jìn)行使用權(quán)流轉(zhuǎn)的可能性。如農(nóng)民工已在城市購置房產(chǎn)并有穩(wěn)定居所，轉(zhuǎn)讓人的居住需求已得到保障，無需依賴該宅基地滿足基本居住需求。其二，轉(zhuǎn)讓人需具備可持續(xù)生計保障能力。基于城鎮(zhèn)化的經(jīng)濟壓力，農(nóng)民工群體轉(zhuǎn)變?yōu)樾率忻袢后w后，普遍面臨住房貸風(fēng)險與消費升級的雙重壓力，疊加非正規(guī)就業(yè)帶來的收入波動性，易引發(fā)債務(wù)清償危機。因此，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)前，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向相關(guān)部門提供具有穩(wěn)定工作的證明。如提供連續(xù)三年及以上社會保險繳納記錄作為工作穩(wěn)定性的憑證，以證實其在城市擁有穩(wěn)定的工作保障和債務(wù)償還能力，無需將宅基地作為最后的經(jīng)濟后盾，從而確保宅基地保障功能的制度性退出具備經(jīng)濟可行性。

2.正視經(jīng)濟價值逐漸增加的現(xiàn)實需求

在宅基地使用權(quán)制度的設(shè)計初期，其核心社會保障功能對確保農(nóng)戶的居住需求和維護(hù)農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定起到了關(guān)鍵作用。然而，隨著改革開放的進(jìn)一步深入，農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了深刻變革，諸如農(nóng)民因耕地條件限制而遷移、本地工業(yè)化興起、農(nóng)業(yè)外就業(yè)增加、工資性收入成為主導(dǎo)，以及農(nóng)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型等因素，加之農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工已成大勢所趨，而農(nóng)民工定居城市的意愿顯然強于返回農(nóng)村的意愿，使得他們與農(nóng)業(yè)和土地的黏度降低。因此，宅基地作為農(nóng)民基本居住和生存保障的角色逐漸淡化，其替代性選項日益增多。與此同時，在推動鄉(xiāng)村全面振興背景下，社會力量投身鄉(xiāng)村建設(shè)的熱情很高。而且城市居民在面臨巨大的工作與生活壓力之下，對田園生活的向往愈發(fā)強烈，對宅基地經(jīng)濟價值的追求也愈發(fā)顯著。

正是基于禁止性規(guī)定與宅基地經(jīng)濟價值利用需求之間的沖突，宅基地隱性交易市場應(yīng)運而生。隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，農(nóng)民對土地財產(chǎn)價值的認(rèn)識不斷提高，宅基地流轉(zhuǎn)成為農(nóng)戶城鎮(zhèn)化成本轉(zhuǎn)化的關(guān)鍵渠道。許多“農(nóng)二代”選擇在城市購房定居，向市民身份轉(zhuǎn)變，但由于短期內(nèi)難以積累足夠的財富以滿足城市的高消費需求，尤其是住房需求，他們往往通過出售自有宅基地來平衡工作與住房的雙重需求。與此同時，城鎮(zhèn)住房市場價格高位運行催生逆向居住選擇行為，越來越多的城市居民在城鄉(xiāng)接合部購房以減輕自身經(jīng)濟壓力，這種對宅基地上房屋買賣的需求促成了隱性流轉(zhuǎn)市場的形成。由于這些交易屬于非法行為，當(dāng)事人往往依賴熟人介紹，采取私下簽訂協(xié)議或僅憑口頭約定等方式進(jìn)行交易，此種做法既無法獲得充分的法律保障，又極易導(dǎo)致爭議和糾紛的產(chǎn)生。因此，亟待對宅基地上房屋買賣協(xié)議效力問題予以重新審視。

此外，隨著原《中華人民共和國民法通則》、原《合同法》、原《中華人民共和國物權(quán)法》直至《民法典》的相繼出臺與實施，個人在私法層面上對宅基地上房屋享有所有權(quán)并可自由處置的觀念已逐漸深入人心。公法與私法之間的優(yōu)先級應(yīng)當(dāng)隨著社會的不斷發(fā)展而進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。當(dāng)前行政權(quán)力對宅基地使用權(quán)的干預(yù)過多，在某種程度上已經(jīng)超出了必要的范疇，影響了宅基地使用權(quán)作為一種私法上的物權(quán)的基本屬性。堅持和穩(wěn)定宅基地使用權(quán)的社會福利性質(zhì)及其社會保障功能，可以通過宅基地資格權(quán)相關(guān)利益的落實和保障來實現(xiàn)，而非僅僅局限于對宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行身份和地域上的限制。此次中央“一號文件”明確提出兩個“不允許”，也是考慮到在鄉(xiāng)村全面振興背景下，重申紅線有助于各地在執(zhí)行宅基地規(guī)范管理和有序利用的相關(guān)政策時更加嚴(yán)格和規(guī)范，避免出現(xiàn)政策執(zhí)行偏差和漏洞，確保政策落準(zhǔn)落實，但并不意味著農(nóng)村房屋和宅基地資源就無法與外部需求對接。

3.尊重誠實信用原則和意思自治

誠實信用原則是整個民法領(lǐng)域的“帝王條款”。在城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋的交易行為中，農(nóng)村房屋相較于一般的城市商品房在價格、房屋登記等方面都有很大的不同。買賣雙方應(yīng)當(dāng)在前期都對交易的具體標(biāo)的和特殊性具有清晰認(rèn)知，因此當(dāng)事人之間在訂立協(xié)議時均為真實意思表示。之所以后續(xù)產(chǎn)生宅基地上房屋買賣協(xié)議糾紛，原因就在于拆遷、城市房地產(chǎn)市場上行等情況導(dǎo)致房屋價值暴漲，此時出賣人就希望主張買賣協(xié)議無效，從而獲得拆遷利益。此時若認(rèn)定協(xié)議無效，實在有悖誠信原則，顯失公平。正如李某蘭訴馬某濤的“畫家村案”判決協(xié)議無效后，該鎮(zhèn)毀約起訴糾紛集體爆發(fā)，在2008年前后，通州區(qū)法院近一年期間受理了近百起涉及農(nóng)村房屋買賣案件，對當(dāng)?shù)啬酥琳麄€社會而言并沒有產(chǎn)生積極意義。

此外，從本質(zhì)上來看，農(nóng)村房屋買賣協(xié)議屬于買賣合同，所以《民法典》合同編中規(guī)定的買賣合同應(yīng)遵守的原則其均不應(yīng)該缺少：城鎮(zhèn)居民給付對價獲得占有、使用宅基地房屋的權(quán)利，農(nóng)民通過出售宅基地上房屋獲得經(jīng)濟利益，雙方的協(xié)議目的均已達(dá)成，當(dāng)事人之間的交易應(yīng)受保護(hù)。合同的核心要件在于締約主體間在自愿的基礎(chǔ)上形成雙向合意，不受其他主體干涉。在宅基地房屋交易場景中，買賣雙方就購置和出賣房屋達(dá)成合意，合同的基本原則也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)到宅基地上的房屋買賣中去。

4.允許繼承和租賃已經(jīng)打破主體純潔性

2019年中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》第五條鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅的規(guī)定提及，“城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后，雙方可以另行約定”。簡言之，若雙方能就租賃事宜達(dá)成一致，在首個20年租賃期滿時，可選擇續(xù)簽租賃合同，且續(xù)簽的最長期限同樣為20年。可見，法律允許承租人通過多次續(xù)租來達(dá)到無限期使用房屋的目的，只是禁止一次性約定為50年、100年等超過20年的期限。2020年，自然資源部在《對十三屆全國人大三次會議第3226號建議的答復(fù)》中，明確了“農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記”，具有城市戶籍的公民憑借合法繼承也可以取得宅基地使用權(quán)。繼承本質(zhì)上也涉及使用權(quán)和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是物權(quán)性質(zhì)上的變動，那么此時宅基地使用權(quán)主體的“純潔性”已經(jīng)被打破。因此，一個亟待解決的實際問題是，城市居民可能會通過“繼承”或采取“以租賃之名行買賣之實”的手段以獲取房屋所有權(quán)，卻不可以通過買賣方式取得。以債權(quán)方式賦予租房人繼續(xù)使用土地的權(quán)利，長期租賃此時成為農(nóng)房不能買賣的一種妥協(xié)，亦是實現(xiàn)農(nóng)房買賣法律手段上的一種規(guī)避措施，也凸顯出當(dāng)前法律在對該問題的規(guī)范上存在不足，各項條款之間缺乏有效銜接。

（二）宅基地上房屋買賣協(xié)議效力的認(rèn)定

法律是一種應(yīng)用型的社會科學(xué)，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與社會經(jīng)濟發(fā)展保持一致，促進(jìn)社會穩(wěn)定與進(jìn)步，且對原有政策予以突破是先試先行改革的題中應(yīng)有之義。在法律法規(guī)沒有明確禁止性規(guī)定的情況下，應(yīng)結(jié)合具體案情，綜合分析判斷宅基地上房屋買賣協(xié)議效力并合理確認(rèn)責(zé)任劃分與損失認(rèn)定；同時引入法定租賃權(quán)，構(gòu)造城鎮(zhèn)居民有償使用宅基地使用權(quán)的路徑。

1.對有效類型進(jìn)行規(guī)范并予以延伸

前文已對司法實踐中宅基地上房屋買賣協(xié)議有效的六種類型予以歸納和分析，以此為據(jù)，可以對其進(jìn)一步予以規(guī)范和細(xì)化，以便法院在審判實踐中統(tǒng)一司法意見、減少分歧。如買受人購買宅基地上房屋實際居住并形成穩(wěn)定的社會關(guān)系，可以進(jìn)一步探討實際居住時間以及可以認(rèn)定形成穩(wěn)定社會關(guān)系的條件：買受人購買宅基地上房屋后，實際使用房屋10年以上（可以通過水電費發(fā)票、快遞單等作為佐證材料），且適應(yīng)當(dāng)?shù)氐木幼…h(huán)境，得到村集體知情且同意；還可結(jié)合該房屋是否為買受人的唯一住房，當(dāng)判決房屋買賣協(xié)議無效后，是否會導(dǎo)致買受人面臨無房可住的困境等問題。此外延伸有效認(rèn)定的類型，如因拆遷等經(jīng)濟利益毀約，若村集體、其他村民或出賣人在糾紛發(fā)生前長時間內(nèi)對買受人房屋的占有和使用未提出異議，此類情況下，房屋買賣協(xié)議應(yīng)被認(rèn)定為有效。

此外，最高人民法院還可以出臺指導(dǎo)性案例，既應(yīng)包括對買受人購買房屋的用途、是否實際居住、是否損害集體利益，出賣人是否基于拆遷等逐利原因毀約等進(jìn)行嚴(yán)格審查后認(rèn)定有效的案例，同時也應(yīng)包括對因用于經(jīng)營性用途或該房屋為轉(zhuǎn)讓人唯一房屋等買賣后會造成轉(zhuǎn)讓人居無定所、經(jīng)濟狀況顯著惡化而認(rèn)定無效的案例，以便于從制度層面統(tǒng)一全國各級法院裁判標(biāo)準(zhǔn)，讓當(dāng)事人有所預(yù)期，從而統(tǒng)一法律適用和裁判尺度，樹立與維護(hù)法院裁判的公信力。此外，應(yīng)基于“三權(quán)分置”改革的發(fā)展趨勢，對宅基地上房屋買賣協(xié)議有效認(rèn)定的類型秉持歷史和發(fā)展的觀點與時俱進(jìn)地看待，不斷延伸有效認(rèn)定的類型。

2.明確判定無效后的責(zé)任劃分與損失認(rèn)定規(guī)則

筆者認(rèn)為，鑒于宅基地上房屋買賣糾紛案件的多樣性，應(yīng)確保法官擁有自由裁量權(quán)，以靈活應(yīng)對不同案情。在審理涉宅基地上房屋買賣糾紛案件中，即使認(rèn)定協(xié)議無效，也應(yīng)根據(jù)提起訴訟的目的，綜合考慮當(dāng)?shù)氐牧?xí)俗、交易的時間和方式、實際使用房屋的時間、交易后是否得到村集體或當(dāng)?shù)匦姓C關(guān)的認(rèn)可等事實，在出賣人與受讓人之間界定責(zé)任性質(zhì)，確定責(zé)任分擔(dān)。因此，筆者認(rèn)為認(rèn)定協(xié)議無效之后可適用《民法典》第五百條締約過失條款界定責(zé)任性質(zhì)，適用《民法典》第一百五十七條確定責(zé)任分擔(dān)，具體如下：

其一，在法院認(rèn)定宅基地上房屋買賣協(xié)議無效后，依據(jù)《民法典》第五百條，對于導(dǎo)致該協(xié)議無效存在過錯的一方，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失；雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

其二，應(yīng)考量當(dāng)事人提起訴訟的主觀意圖，并將提起訴訟的動因依據(jù)主觀惡意的輕重程度細(xì)分為三類，針對每類設(shè)定相應(yīng)的責(zé)任判定界限。具體而言：（1）由于房屋拆遷、升值等原因?qū)е鲁鲑u人毀約而引發(fā)的訴訟：在訴爭房屋面臨拆遷、房屋價值上漲等利益驅(qū)動的情況下，出賣人違反誠實信用原則，通過惡意訴訟手段要求返還財產(chǎn)的，則該出賣人應(yīng)承擔(dān)主要的過錯責(zé)任。劃分過錯責(zé)任的比例應(yīng)限定在9∶1至8∶2范圍之內(nèi)。（2）由于其他原因而引發(fā)的訴訟：房屋共有人或遺產(chǎn)繼承人以不知情為由提起訴訟的，作為房屋共有人或其子女、配偶應(yīng)當(dāng)對房屋使用情況變動知曉；買受人作為交易的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)知道將產(chǎn)生的法律后果，即宅基地上房屋買賣在當(dāng)下政策中是禁止的，出賣給非本集體成員的行為無效，且此時雙方均有過錯。劃分過錯責(zé)任的比例應(yīng)限定在5∶5或6∶4范圍之內(nèi)。（3）如果出賣人在生活遇到困難的情況下實屬無奈提起訴訟，或由于買受人因無法辦理產(chǎn)權(quán)證等原因毀約，此時出賣人主觀惡意程度低于第一類與第二類人員，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低出賣人的過錯責(zé)任，可以將其責(zé)任限制在三成以下。

其三，協(xié)議被認(rèn)定無效后，為平衡雙方利益，應(yīng)基于信賴?yán)鎸①r償范圍界定在以下幾方面：（1）交易時房屋價格與宣布協(xié)議無效時的房價的差額；（2）拆遷補償?shù)馁M用或安置房的費用；（3）買受人裝修、重建、維護(hù)房屋的費用；（4）購房款利息；（5）視房屋使用情況，房屋做舊費用等。

其四，當(dāng)協(xié)議被認(rèn)定為無效后，買賣雙方會涉及購房款返還、損失賠償?shù)日埱髾?quán)，這些請求權(quán)應(yīng)遵循訴訟時效制度的規(guī)定。訴訟時效制度旨在維護(hù)社會關(guān)系的穩(wěn)定，同時提醒并督促請求權(quán)人及時行使其合法權(quán)益。

3.對法定租賃權(quán)予以體系化構(gòu)建

首先，探索法定租賃權(quán)之引入。所謂宅基地法定租賃權(quán)，是指權(quán)利主體在特定條件下因繼承、抵押權(quán)實現(xiàn)、買賣等方式獲得宅基地上房屋及建筑物，但其無法獲得宅基地使用權(quán)時，依照法律規(guī)定享有的在一定期限內(nèi)有償使用宅基地的權(quán)利。引入法定租賃權(quán)，便可彌補有效認(rèn)定中的制度缺憾。當(dāng)前由于“房地一體”原則，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓隨房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓一并發(fā)生。買賣行為一旦發(fā)生，轉(zhuǎn)讓人完全喪失宅基地上的權(quán)利，可能會帶來資本驅(qū)逐農(nóng)民的風(fēng)險，導(dǎo)致土地資源的兼并和浪費，引發(fā)宅基地的福利保障性質(zhì)難以存續(xù)等嚴(yán)重后果，這也是禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋最重要的考量。而法定租賃權(quán)作為一種物權(quán)化債權(quán)，保障了農(nóng)戶不會因流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)而徹底喪失土地權(quán)利；同時又將債權(quán)化的“租賃”關(guān)系“法定化”，即該權(quán)利的取得并非依賴其他權(quán)利人的意思且權(quán)利內(nèi)容法定、期限法定，改變了原有的租賃方式下承租人基于協(xié)議約定的債權(quán)占有使用房屋如履薄冰、時刻擔(dān)心交易安全的情況。如此極大保護(hù)了買受人的利益，便于想要長期在農(nóng)村發(fā)展、居住的買受人形成穩(wěn)定的社會關(guān)系。

其次，設(shè)定法定租賃權(quán)流轉(zhuǎn)期限。法定租賃權(quán)的設(shè)計中最重要的一點就是要有期限限制，確保期限屆滿宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)回到農(nóng)戶手中，保障農(nóng)民土地權(quán)利的圓滿。在城鎮(zhèn)居民購買宅基地上房屋的情況下，因為土地流轉(zhuǎn)期限的不確定性會在一定程度上削弱農(nóng)民的流轉(zhuǎn)積極性及購買人的購買意愿，進(jìn)而阻礙土地財產(chǎn)效益的充分發(fā)掘，因此應(yīng)當(dāng)設(shè)定一個固定期限，且此期限必須明確。基于租賃房屋合同期限最長不得超過20年，為保證交易的穩(wěn)定性，法定租賃權(quán)的期限設(shè)置應(yīng)不低于20年。同時，為確保宅基地在居住用途流轉(zhuǎn)中的價值，最長租賃年限應(yīng)與同用途的國有居住類用地的最高使用年限保持一致，即在不改變農(nóng)房及宅基地居住用途的前提下，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的最長期限應(yīng)設(shè)定為不超過70年。