當(dāng)“臨界點”到來，中國醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)站在一個道路縱橫交錯的路口，到底哪一條路才是通往正確的方向？2025VBEF未來醫(yī)療醫(yī)藥100強展會（簡稱VBEF）對此進行了解答。

動脈網(wǎng)創(chuàng)始人李大韜致開幕辭

VBEF是動脈網(wǎng)主辦的中國醫(yī)健創(chuàng)新行業(yè)中規(guī)模最大、信息量最大的產(chǎn)業(yè)峰會，旨在匯聚產(chǎn)業(yè)核心力量，推動創(chuàng)新健康醫(yī)療產(chǎn)業(yè)變革，今年已是連續(xù)舉辦的第九屆。2025VBEF以“THE NOW 臨界點”為主題，近30位業(yè)界專家就“臨界點”這一狀態(tài)及演變趨勢在主論壇進行了解讀。

仲量聯(lián)行很榮幸受邀參與其中，從地產(chǎn)視角解析中國生命科學(xué)行業(yè)的發(fā)展方向，并分享了2025年全球生命科學(xué)地產(chǎn)市場的最新趨勢。

“在生命科學(xué)行業(yè)‘內(nèi)卷’不斷、降本增效的浪潮下，生命科學(xué)企業(yè)若能契合市場趨勢合理利用地產(chǎn)資源，不僅能降低不動產(chǎn)成本，而且能有效推動業(yè)務(wù)成果的轉(zhuǎn)化，并在企業(yè)吸納與保留人才方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。”仲量聯(lián)行生命科學(xué)地產(chǎn)資深董事俞則人在會后接受動脈網(wǎng)采訪時表示。

01

生命科學(xué)與地產(chǎn)已成協(xié)同發(fā)展共同體

仲量聯(lián)行是全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)和投資管理機構(gòu)，于2007年成立生命科學(xué)行業(yè)服務(wù)平臺，為國內(nèi)外政府機構(gòu)、園區(qū)平臺、創(chuàng)新企業(yè)和投資者提供專業(yè)的定制化策略洞見和解決方案。

生命科學(xué)地產(chǎn)是生命科學(xué)領(lǐng)域的新興細(xì)分賽道，結(jié)合了生物醫(yī)藥、基因技術(shù)、醫(yī)療器械等高精尖行業(yè)需求，通過專業(yè)化空間運營推動生命科學(xué)技術(shù)創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。

這一賽道在國內(nèi)雖處于起步階段，但隨著國家生物醫(yī)藥政策持續(xù)加碼、中國生物技術(shù)突破催生的規(guī)模化空間需求增長，以及生物醫(yī)藥BD交易活躍推動企業(yè)從“輕資產(chǎn)”向“重研發(fā)”轉(zhuǎn)型，生命科學(xué)地產(chǎn)的載體價值得到進一步強化。

俞則人指出，也正是基于這一產(chǎn)業(yè)變革土壤，國內(nèi)生命科學(xué)行業(yè)與地產(chǎn)已突破傳統(tǒng)的供需關(guān)系，形成了相互依存、協(xié)同發(fā)展的共同體。

其中，產(chǎn)業(yè)需求驅(qū)動著地產(chǎn)創(chuàng)新。行業(yè)快速發(fā)展倒逼傳統(tǒng)地產(chǎn)突破“空間租賃”思維模式，轉(zhuǎn)向以“產(chǎn)業(yè)賦能”為核心的專業(yè)化運營思路。地產(chǎn)商通過定制化設(shè)施與合規(guī)管理，助力企業(yè)專注核心研發(fā)而非基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而加速技術(shù)轉(zhuǎn)化效率。

與此同時，地產(chǎn)價值也在反哺著產(chǎn)業(yè)發(fā)展。地產(chǎn)作為生命科學(xué)企業(yè)除人力外的第二大成本項，對其精細(xì)化運營管理能夠形成降本增效閉環(huán)，成為企業(yè)構(gòu)筑核心競爭力的重要支撐。

數(shù)據(jù)也可以反映出生命科學(xué)企業(yè)對地產(chǎn)價值賦能作用的認(rèn)可。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《2024全球未來辦公調(diào)研》，在對全球25個國家及地區(qū)、2300家企業(yè)的深度調(diào)研中涵蓋了145家生命科學(xué)企業(yè)樣本，數(shù)據(jù)顯示：47%的受訪企業(yè)希望通過優(yōu)化房地產(chǎn)戰(zhàn)略來降低運營成本。比如通過出租或出售實驗室、倉儲物流等閑置設(shè)施獲取現(xiàn)金流，或?qū)⒌禺a(chǎn)設(shè)施轉(zhuǎn)化為金融產(chǎn)品獲取投資等。

而這種雙向賦能也進一步顯化了生命科學(xué)地產(chǎn)的顯著特征——強烈的產(chǎn)業(yè)集聚屬性。生命科學(xué)企業(yè)高度依賴生態(tài)協(xié)同，在區(qū)位選擇上傾向于資源密集、便于合作的區(qū)域。

以美國最大的生命科學(xué)園Durham的HUB RTP為例，該區(qū)域依托麻省理工學(xué)院科研資源，通過功能平臺、臨床醫(yī)院與交通樞紐的有機連接構(gòu)建完整產(chǎn)業(yè)鏈。生命科學(xué)企業(yè)在此可共享研發(fā)設(shè)備、即時調(diào)用臨床資源，快速突破技術(shù)壁壘，從而將新藥研發(fā)周期大幅縮短。

在國內(nèi)，上海張江、蘇州BioBay、深圳坪山等地也已形成科研、臨床、制造和流通等一站式產(chǎn)業(yè)集群，大大縮短了供應(yīng)鏈半徑，為生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械等領(lǐng)域企業(yè)提供了高效的創(chuàng)新環(huán)境。

02

三大維度選址，提高生科企業(yè)研發(fā)資源配置效率

生命科學(xué)地產(chǎn)的崛起，本質(zhì)是“空間即服務(wù)”的產(chǎn)業(yè)邏輯延伸。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)從“空間提供者”轉(zhuǎn)型為“戰(zhàn)略賦能者”，選址作為第一步便成為企業(yè)重構(gòu)競爭力的關(guān)鍵。

仲量聯(lián)行長期服務(wù)跨國企業(yè)在中國市場的拓展，積累了深厚的行業(yè)洞察和本土化服務(wù)經(jīng)驗。俞則人以一家跨國企業(yè)在華布局規(guī)劃為例，對生命科學(xué)企業(yè)選址邏輯進行了介紹。

該企業(yè)選擇將研發(fā)基地落子上海張江，借助當(dāng)?shù)厣詈竦娜瞬趴蒲匈Y源，提升研發(fā)效率與創(chuàng)新能力；同時將生產(chǎn)制造環(huán)節(jié)布局在江浙周邊等運營成本相對較低的城市，以控制整體生產(chǎn)成本；此外，還在海南、粵港澳大灣區(qū)等擁有特別準(zhǔn)入政策的區(qū)域設(shè)立據(jù)點，加速市場拓展。

基于上述案例，可以梳理出生命科學(xué)企業(yè)選址的核心邏輯：圍繞人才、經(jīng)濟戰(zhàn)略以及市場準(zhǔn)入政策等關(guān)鍵維度，精心構(gòu)建區(qū)位優(yōu)勢的“組合拳”。

首先是聚集人才優(yōu)勢。在生命科學(xué)此類知識密集型行業(yè)中，研發(fā)人才已從基礎(chǔ)要素升級為創(chuàng)新引擎。高質(zhì)量的區(qū)域人才儲備能直接帶來靶點發(fā)現(xiàn)、臨床轉(zhuǎn)化等環(huán)節(jié)的先發(fā)優(yōu)勢。

其次是全國布局協(xié)同。通過差異化資源配置構(gòu)建競爭力矩陣，如一線城市布局創(chuàng)新研發(fā)中心，二三線城市建設(shè)規(guī)模化生產(chǎn)基地，邊境口岸設(shè)立跨境醫(yī)療樞紐，來提升整體創(chuàng)新協(xié)同效率和市場覆蓋能力。

其三是緊跟利好政策風(fēng)向。政策是選址策略核心變量，直接影響成本結(jié)構(gòu)與長期潛力。企業(yè)需精準(zhǔn)匹配區(qū)域稅收優(yōu)惠、審批效率、補貼力度等差異，構(gòu)建“政策洼地-成本優(yōu)化-產(chǎn)業(yè)高地”的價值閉環(huán)。

綜上，通過以上選址策略，生命科學(xué)企業(yè)能夠根據(jù)不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的需求精準(zhǔn)匹配最優(yōu)區(qū)位，在最大范圍內(nèi)發(fā)揮人才與經(jīng)濟戰(zhàn)略優(yōu)勢的同時，降低成本投入，最終推動企業(yè)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

03

18年、3800+行業(yè)專家，提供生命科學(xué)全周期房地產(chǎn)服務(wù)

俞則人提到，隨著行業(yè)精細(xì)化分工的趨勢，生命科學(xué)外包服務(wù)也逐漸從業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)，向資產(chǎn)管理、設(shè)施運營等房地產(chǎn)領(lǐng)域滲透。

仲量聯(lián)行《2024未來辦公調(diào)研》數(shù)據(jù)顯示， 在租賃管理、設(shè)施管理、項目設(shè)計與施工等多個維度的房地產(chǎn)管理工作上，生命科學(xué)企業(yè)更傾向于選擇第三方房地產(chǎn)服務(wù)商合作。

對這一趨勢的前瞻性預(yù)判，正是仲量聯(lián)行及早戰(zhàn)略入局生命科學(xué)行業(yè)的原因。

經(jīng)過18年行業(yè)積累，仲量聯(lián)行目前在全球擁有3800名生命科學(xué)行業(yè)專家，為全球生命科學(xué)領(lǐng)域客戶提供包括戰(zhàn)略規(guī)劃、選址、建造、設(shè)施管理、評估和資產(chǎn)處置等企業(yè)全生命周期房地產(chǎn)服務(wù)解決方案。

除了服務(wù)跨國企業(yè)的在華需求，仲量聯(lián)行也憑借國際網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，為中國企業(yè)出海提供跨境房地產(chǎn)服務(wù)支持，包括海外市場進入策略和選址落地等一站式解決方案。

俞則人表示，作為專業(yè)的產(chǎn)業(yè)賦能者，仲量聯(lián)行基于"生命科學(xué)領(lǐng)域最專業(yè)的房地產(chǎn)合作伙伴"這一定位，通過深度理解行業(yè)特性，讓生命科學(xué)企業(yè)能夠更專注于核心研發(fā)創(chuàng)新，在人才吸引、技術(shù)轉(zhuǎn)化和商業(yè)落地等關(guān)鍵環(huán)節(jié)獲得房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)支持。

展望未來，隨著生命科學(xué)行業(yè)的精細(xì)化發(fā)展，房地產(chǎn)策略將在企業(yè)發(fā)展中扮演更具戰(zhàn)略意義的角色；在降本增效與戰(zhàn)略投資的平衡中，具備全周期服務(wù)能力的機構(gòu)將助力生命科學(xué)企業(yè)穿越周期，實現(xiàn)空間價值與商業(yè)價值的雙重躍升。