此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：禾潤公司

被告：茂業公司

第三人：恒信信托公司、宏盛銀行

（二）案件背景

2020 年 8 月 5 日，禾潤公司與茂業公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，約定禾潤公司以3523346 元購買茂業公司開發的一號房屋（位于北京市大興區新源大街 25 號院 1 號樓 7 至 8 層 706 號）。該房屋此前已由茂業公司抵押給恒信信托公司，用于為德泰隆基公司的 5 億元信托貸款提供擔保。合同附件約定，茂業公司應在 2021 年 2 月 28 日之次日起 730 日內，協助禾潤公司辦妥產權登記，否則需支付違約金。禾潤公司支付全部房款后，于2020 年接收房屋并實際占有使用，但茂業公司一直未辦理產權登記手續。此外，恒信信托公司已將主債權及抵押權轉讓給宏盛銀行，且法院生效判決認定宏盛銀行對已出售房產不再享有優先受償權。

（三）訴訟過程

禾潤公司起訴要求恒信信托公司、宏盛銀行協助辦理一號房屋抵押權注銷登記，茂業公司在抵押注銷后協助辦理產權登記，并由茂業公司承擔訴訟費用。茂業公司未答辯，恒信信托公司提交書面答辯稱其已非實際抵押權人且無他項權證原件，無法協助解押，請求判決宏盛銀行為解抵押義務主體；宏盛銀行表示服從法院判決。法院經審理，組織證據交換質證后作出判決。

二、爭議焦點

抵押權注銷義務主體：恒信信托公司已轉讓債權及抵押權，且不持有他項權證，是否仍需承擔協助辦理一號房屋抵押權注銷登記的義務，還是應由受讓方宏盛銀行單獨承擔。

產權登記協助責任：在抵押權注銷后，茂業公司是否應按合同約定，協助禾潤公司辦理房屋產權登記手續。

優先受償權與解押關聯：宏盛銀行對已出售房產喪失優先受償權后，其作為實際抵押權人，在房屋解押及產權登記過程中的法律責任如何界定。

三、案件分析

（一）合同效力與履行認定

禾潤公司與茂業公司簽訂的買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律規定，合法有效。禾潤公司已履行支付全部房款義務，且房屋已解除查封，茂業公司應按約定履行協助辦理產權登記的義務。

（二）抵押權相關責任界定

恒信信托公司雖轉讓債權及抵押權，但仍是登記的抵押權人，且其曾出具同意抵押房屋銷售的聲明，對房屋后續處置存在關聯責任。根據法律規定及合同約定，其應協助辦理抵押權注銷登記。

宏盛銀行作為受讓后的實際抵押權人，基于其對已出售房產喪失優先受償權的生效判決認定，同樣負有協助注銷抵押權的義務。

（三）法律適用依據

本案合同簽訂于民法典實施前，應適用當時的法律、司法解釋。《中華人民共和國合同法》明確當事人應依約履行義務；《中華人民共和國物權法》規定抵押物轉讓時抵押權的處理規則；生效判決對宏盛銀行優先受償權的認定，進一步明確了抵押權人與購房人之間的權利關系，為本案判決提供重要參考。

四、裁判結果

判決生效后 10 日內，恒信信托公司、宏盛銀行協助禾潤公司到房屋登記主管部門辦理一號房屋抵押權注銷登記手續。

一號房屋抵押權注銷登記手續完成后 10 日內，茂業公司協助禾潤公司到房屋登記主管部門辦理房屋產權登記手續。

五、案件啟示

合同約定的重要性：當事人簽訂合同時，應明確產權登記、抵押處理等關鍵條款，避免因約定不明產生糾紛。禾潤公司正是依據合同約定，主張茂業公司的協助登記義務。

抵押權變動的風險：金融機構在轉讓債權及抵押權時，需確保后續手續的完整性，避免因登記未變更導致承擔不必要的責任，如恒信信托公司雖轉讓權利，但仍因登記狀態被判定承擔解押義務。

生效判決的指引作用：法院在審理類似案件時，可參考生效判決對權利義務的認定，保證裁判尺度的統一，本案中對宏盛銀行優先受償權的認定，直接影響房屋解押及產權登記責任的劃分。

購房者權益保障：購房者在購買抵押房屋時，應關注抵押權狀態及開發商的履約能力，及時主張權利，禾潤公司通過訴訟維護自身合法權益，為購房者提供了維權范例。