新一代開發(fā)商正在涌向本土酒店品牌。

欄目 | 旅者說

領(lǐng)域 | 酒店業(yè)

01

最近，我在青島一個行業(yè)活動上，認識了一個很有性格的80后酒店投資人朋友。

他叫白云蛟，厚業(yè)控股創(chuàng)始人，過去在地產(chǎn)白金時代掘到第一桶金，操盤過寫字樓、商業(yè)樓，也做過城市更新。

白云蛟是很有性格的一位酒店投資人/旅界實拍

但現(xiàn)在，白云蛟決定投酒店了，還一上來就扔了幾千萬進來,在青島的市北區(qū)國信體育中心這邊開出一家桔子水晶酒店。

炸裂的是，在我們倆的第一次交流中，哥們和我說自己投這家酒店之前，一次都沒住過，而且身邊朋友在都在勸他，白總，您這是自己物業(yè)啊，開個全季、亞朵不賺翻啦？

他不，寧可多砸?guī)装偃f，就要開一家桔子水晶。

人傻是吧？錢多是吧？

在當下這個所有人都在“求穩(wěn)”的市場環(huán)境里顯然是個大膽的舉動，更何況，他投的還是人生第一家酒店。

我忍不住問白云蛟：“現(xiàn)在這個時候，你怎么就這么有信心？”

人家回答得很坦然：“我不是為了開一家酒店，我是想讓整棟樓更值錢。”

起初，這話我沒太聽懂，或者本質(zhì)上認為這是孫宏斌、楊國強、許榮茂當初那一撥地產(chǎn)大老板砸五星酒店背后的商業(yè)邏輯，通過一家酒店去帶動整個商業(yè)地塊的增值。

同時，在我印象里，大多數(shù)中端、中高端酒店投資人想的無非是這酒店一年能掙多少錢？什么時候能回本？品牌影響力大不大？有沒有穩(wěn)定的客源？

但白云蛟看酒店投資的角度有點不一樣，或者說他代表了這一代地產(chǎn)人的典型商業(yè)思維。

他說的很文藝，“沒有內(nèi)容的空間資產(chǎn)，沒有靈魂。”對此，白云蛟解釋稱自己是在思考整個商業(yè)片區(qū)需要什么內(nèi)容，“酒店只是這個組合里的一部分。”

在他看來，青島這整個6萬㎡產(chǎn)商旅綜合體都是它的，酒店是串聯(lián)辦公、商業(yè)、會所的空間情緒紐帶，而單純靠出租寫字樓或者商鋪，在今天這個市場上已經(jīng)越來越難形成競爭力。

白云蛟投資的酒店/旅界實拍

“大家看房子，不再只看價格，也看整體配套和體驗感，你樓下有個像樣的酒店，客戶對整棟樓的認知都會變。”

我當場反問：“那你這是在用五年前的地產(chǎn)邏輯做現(xiàn)在的酒店決策？”

白云蛟沒否認，他說自己做過長租公寓，虧過不少錢，當時以為只要把房子裝修好、租出去就能賺錢，后來才知道，面對個人消費者，體驗比結(jié)構(gòu)重要太多了。

那次失敗經(jīng)歷，成了他今天格外謹慎的原因，白云蛟開始不再把任何一個單點業(yè)態(tài)當作現(xiàn)金奶牛，而是把酒店當作一個關(guān)鍵的商業(yè)節(jié)點，用來增強整個項目的“體感”。

“我不是在投一個酒店，而是在給商業(yè)項目補一塊最能‘說故事’的拼圖。”

02

白云蛟這套投資酒店的思路，說簡單點，是從“賺收益”轉(zhuǎn)向了“提價值”。

他不是傳統(tǒng)意義上的酒店投資人，也不打算變成那種“賺完一家換下一家”的連環(huán)操盤手。

他的想法更像是一個內(nèi)容編排師——這片商區(qū)有辦公、有商鋪、有運動公園，那還缺點什么能把這些連起來？答案就是酒店。

但說實話，在白云蛟跟我說“我連住都沒住過就決定投這個品牌”那一刻，我多少是懷疑他這個“新人小白”眼光的，很自然就問了他一句，“你不怕搞砸嗎？”

他笑了笑：“所以我看了很多。”也正是在比較過程中，白云蛟一眼就看中了水晶 ，因為這個品牌的理念剛好契合他對新中產(chǎn)用戶的判斷：“這些人再忙，也需要一方能喘息的自我天地。”

不過，在我的預(yù)設(shè)里，一個專業(yè)的投資人選酒店品牌，應(yīng)該像選供應(yīng)鏈：有數(shù)據(jù)、有模型、有團隊協(xié)同。

可在白云蛟的描述中，整個選酒店品牌的過程反而很“感性”，但你聽下去，又發(fā)現(xiàn)每一步其實都繞不過一個關(guān)鍵詞：權(quán)衡。

比如，白云蛟一開始很喜歡希爾頓歡朋，“我在深圳的項目邊上就有一家，看起來確實不錯，輕奢、舒服、定位清晰。”他說，“但太貴了。如果我做，裝修加配套可能得2700萬，回本周期起碼拉長一年以上。”

那一刻，我腦子里閃過一句話，他還是會算賬的。

另外一個白云蛟考慮過的酒店品牌是亞朵，“調(diào)性也可以，就是運營成本高。”他補充說，“人力成本、物資管理，還有那套文化系統(tǒng)看著挺好，但落到我手上不一定管用。”

他的原話是：“我沒那么多時間搞人文，我是來投資的。”

聽到這里我突然意識到一個問題：白云蛟不是在“選擇一個最好的品牌”，而是在“排除最不適合自己的選項”。

他選品牌的過程，就像在拼一個拼圖，每一塊都必須能扣得上他已經(jīng)擁有的辦公樓、商業(yè)街、物業(yè)結(jié)構(gòu)和團隊資源。

“我要的是一個能嵌進去、撐得住、還能拉一把其他物業(yè)的牌子。”他說，“而團隊的年輕人小伙伴對桔子水晶的認可度最高。”

為什么？

白云蛟認為是品牌調(diào)性，這是一個功能判斷問題。

他說：“我希望這個品牌是有彈性的，不是只能高高在上，也不是只能拼低價。它要能上得去，也扛得住周期。”

我琢磨了下，這話看似輕描淡寫，背后其實是一次理性到極致的篩選過程。

因為他提到，除了品牌調(diào)性外，他對酒店的細節(jié)和體驗也有著更高的要求，尤其是能不能符合現(xiàn)代商旅客人對生活方式的需求：“酒店不僅是住的地方，它是一個能讓客人恢復(fù)能量、放松身心的場所。”

而他最后選擇的桔子水晶這又有什么不一樣的地方呢？

白云蛟認為硬核的睡眠體驗、一杯有品質(zhì)的手沖咖啡、入睡前的微醺小酌和香氛這些都是品牌的核心競爭力。

我也確實被他說動了，好奇這家酒店到底有啥不同。

所以不久后，我出差時去體驗了一家水晶2.5最新版本的酒店，睡得確實舒服，不光有骨科大夫設(shè)計的絲漣床墊，房間藍牙音箱提供的白噪音歌單也挺實用，這是一個被低估了的品牌。

03

白云蛟不是唯一一個從地產(chǎn)行業(yè)跨進中高端酒店領(lǐng)域投資的人。

只是他走得更快了一步，把酒店看作資產(chǎn)的一部分，而不是一個獨立項目。

說到底，這是這代地產(chǎn)人共同面對的現(xiàn)實：靠開發(fā)賺錢的模式走到了盡頭，靠租金吃飯又太慢太輕。

他們開始尋找“資產(chǎn)+內(nèi)容”的組合解法。

有人開餐飲，有人做直播間，有人做城市更新項目里的“新青年社交空間”，而酒店，成了一個最合邏輯、也最具象的載體：

它能帶人流、有現(xiàn)金流，還能帶出“區(qū)域氣質(zhì)”，如果挑得好，甚至還能直接讓手里的物業(yè)漲一輪租金。

這時候，我開始明白，為什么在這批地產(chǎn)人眼里，像水晶這樣的酒店品牌會是一個“恰到好處”的選項。

它不算特別“潮”，也不走那種高高在上的調(diào)性爆棚路線；它沒有復(fù)雜的品牌文化故事，也沒有太多粉絲運營的負擔，但它穩(wěn)、它清晰、它容易管理，符合更廣闊市場的主流價值觀，是能嵌進大多數(shù)商旅場景的“萬金油”。

嵌進什么？嵌進寫字樓，或是嵌進商辦綜合體，嵌進一整套正在轉(zhuǎn)型的資產(chǎn)模型中，它都顯得“很合適”。

說得直白點，它沒有那么耀眼，但它剛好是這代投資人需要的那種“懂事的品牌”。

我并不是在說“水晶是唯一的答案”。

但從白云蛟這樣的轉(zhuǎn)型者身上，我看到的是一種“從資產(chǎn)角度思考酒店”的新邏輯。

時代變了，曾經(jīng)當年我們談酒店投資，問的是回本幾年？坪效多少？有沒有人住？

而現(xiàn)在，有些人開始問的是：這個酒店，能不能讓我的樓更有說服力？能不能讓我別的業(yè)態(tài)賣得更順？

在一個高速度增長不再存在的時代，酒店的角色也在悄悄變化，它不再只是一個“掙錢的地方”，而是變成一個“連接其他價值的節(jié)點”。

同時，這一代進軍中高端酒店品牌的投資人也很務(wù)實，他們不是全靠主觀判斷，而是對酒店行業(yè)已經(jīng)有了初步了解。

就像白云蛟和我提到，最終選擇水晶這個品牌，除了調(diào)性匹配，還有一點非常現(xiàn)實：“我們剛開業(yè)兩個月，60%以上的訂單來自品牌自帶的華住會員系統(tǒng)。”

由此，一個好的酒店品牌不僅能提升寫字樓的吸引力，還能補足客流量的短板，甚至能成為存量商業(yè)重塑故事的抓手。

這套思路可能還不會成為行業(yè)的主流，畢竟它對操盤者的要求更高，節(jié)奏也更慢。

但白云蛟們已經(jīng)在用他們的方式，重新定義“投酒店”這件事。

以前我們說：地段決定價值。現(xiàn)在還要補上一句：誰能讓地段講出好故事還能掙到錢，誰才配擁有它的價值。

如此看來，白云蛟沒有試圖顛覆什么，但他的思路代表了很多轉(zhuǎn)型中的商業(yè)地產(chǎn)人、投資人、資產(chǎn)持有者的某種共識，這并不是一次關(guān)于酒店的豪賭，而是一場關(guān)于空間、氣質(zhì)與資產(chǎn)的再布局。

今日話題：你如何看待新一代開發(fā)商投資中高端酒店的商業(yè)邏輯 ？歡迎在下方留言框與旅界君互動。

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