北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

Q:

請問，我在海淀紫竹院有一套三居室出租，但因為是沒電梯的頂層所以租金感覺不合適，而且是臨街的，所以升值也比旁邊樓的少。我咨詢過裝電梯的事，回答是我們這小區算新的，就算能輪上也得十年之后了。所以我想要不然就賣掉，換個租金高升值好的，但不知道換到哪里，您有建議嗎？

A：

1、回遷房小區，本來就是自住為主的性質，投資性一般都不太強。所以期望值別太高吧，租售比如果還行的話就沒必要換，長期收租金不就得了。

2、不過畢竟是海淀的學區房，價格是包含學區溢價的。而且這學區還不錯，溢價比例應該至少在20%以上，租金也就少收了這個比例。這跟石景山豐臺或朝陽的對比一下就知道了，畢竟咱們不是真正的“租購同權”，租客是用不上學位的，自然也就沒人給這種配套支付租金。

3、另外再讓當地中介給算算置換的稅費成本吧，看看和租金相比是否劃算？覺得能接受再換。也就是說，雖然換到沒溢價的房子能增加租金收入，但因為支付了稅費，所以前幾年未必劃算，真正見到收益怎么也得兩三年之后了。

如果確定要換，那常規建議是換到朝陽，租金高，價格走勢也大多不落后。這套房三居室大概價值800萬吧，那以朝陽北部為主，因為房價高，這總價不算太特殊，不影響流動性。

4、另外多說一句，租金高和升值好是很難兼顧的，這就相當于股票的市盈率和升值率，升值好了租金收益率就顯的低，而租金高通常是因為漲的慢才顯出來的。所以別太強調兼顧，可遇不可求的事兒。

僅供參考。

二

Q:

請問，我家是北漂兒，一直在北京租房，近幾年一直在房山長陽?，F在有想法在這里買一套，不知道時機是否合適？我租的是長陽國際城的，請問這里的質量怎樣？性價比是高還是低？有沒有投資價值？

另外就是我們還沒有北京戶口，所以對孩子上學的問題也有考慮。問了房東和鄰居，他們都說是這里的學區很不錯，您認可嗎？

A：

1、房子是用來住的，不想租了就買唄。我覺得時機還可以，又是一次救市，我不認為還有什么下跌空間。畢竟租售比已經到了低點，北京的平均租金回報率都跟存款利息差不多了，房價再跌就必定有人來抄底了。

2、長陽國際城的質量中等吧。畢竟是北京的第一個限競房試點兒，算政策房，開發商的利潤空間也說的過去，所以質量至少比保障房強。

3、性價比算算租售比吧，北京現在平均值是600多，郊區一般上浮10%。所以這里如果在700多就算合適，600多算性價比高。另外如果是大戶型，那800以上也算正常。

4、投資價值也中等吧，畢竟帶有福利性質，所以自住為主，能不落后大盤就挺好了，別期望值太高。

5、我認可這里的學區不錯，但不太能達到“很不錯”的程度?；蛘哒f在近郊算很不錯的，跟市區橫向相比算中等，但沒必要抬的太高。

僅供參考。

三

Q:

請問，我家小孩在北京的央企公司工作，有戶口，公積金也已經能夠貸滿額度，之前一直租房，現在正在考慮結婚買房。我們兩家準備六個錢包一起湊錢，盡量少貸款，能用公積金就盡量不再貸銀行的了，畢竟兩個孩子的收入都不高，在北京生活壓力不再增加。想聽聽您的建議，對以下幾個樓盤怎么排序？盡量能兼顧為最好。

我們目前傾向第一個****，因為離二人的工作地點都相對近，而且感覺周邊道路更通暢，級別也高，應該能發展的更快。

A：

1、我對新房不熟啊，這幾個樓盤我就去過一兩個，還都沒仔細看。他們賣房的對新項目才熟悉呢，我不方便多說。

2、不過提醒一下，****的地段兒可以說不錯，交通方便，但是這里屬于典型的兩區交界，這條路就修了至少七八年才完工的。所以只能說基礎配套應該挺快，比如學校幼兒園和超市公園等項。但其他商業化的配套就更不好預測了，得看入住人口的規模，更看兩區的相互配合。

3、****也考慮好，這里周邊都是工業用地為主，住宅用地很少。理論上說可以算稀缺，但是因為規模小，也就不太好形成規模效應，很難吸引市區的人特意到這里來買房。新房階段還好說，很多人都圖個新，但成為二手房之后，想要買房人特意大老遠的過來只看一個小區，難度有點兒大。而且周邊沒什么參照小區，會讓人有心里沒底的感覺。

另外這樓盤已經賣了至少三年了，在開發商出錢出人做推廣搞促銷的情況下都不太好賣，成為二手房之后就得看市場了。

4、其他的沒什么建議，我實在是不熟，不敢多說。另外也考察好****，這里降價的折扣比較大，考察好品質方面是否和早期宣傳相符，也就是有沒有“減配減質”的情況。

僅供參考。

四

Q:

請幫忙分析一下，我家孩子面臨上學，戶口在東城平房里，我們自己的房在通州梨園，上學后是買房合適還是租房合適？如果買房買在哪里合適？不想賣掉現在的，想用二套政策貸款買，能湊不到300萬大洋。

A：

1、買房和租房哪個合適？這從幾方面說吧，一是居住感受，如果不習慣住別人的房子，那就是自己買房唄。

二是經濟方面，如果能接受租房，那用換租的方式至少不吃虧，大概率還能占點兒東城的便宜。

三是接送角度，如果能解決或接受換校區之后的接送，那就買房。但也考慮好，如果中學或高中的學校比較遠了，那接送則會影響孩子的休息，所以不如租房更靈活。

四是投資角度，如果有其他更穩妥的投資渠道，那沒必要買房，租房更劃算。買房則是膽子小和不懂理財的家庭的選擇，圖個穩妥。我不認為房價還能大漲，但北京的大概率能做到對抗通脹。

2、買在哪里？常規就是朝陽區唄，具體的看在東城哪個學區了。反正朝陽的絕大多數都沒學區溢價，居住的性價比正常，所以看自己的通勤吧。

3、預算方面做個總價的方案吧，然后才好說買在哪兒。

僅供參考。

五

Q:

請問，我兒子去年在北京上班，今年或明年才能拿到戶口，在***附近工作，計劃湊200萬在北京買房，月供貸款在200萬之內，您能有什么建議嗎？我作為父親，對房子的要求比較高，雖然知道北京的房價貴，但也希望至少買到兩居室，這樣在他結婚有孩子之后就不用換房。

當然對學區也是有要求的，但這點不強求，畢竟以我們家的教育傳統來說并不會完全依賴學校，只要中上學校就可以了。我一會給你發過去一組圖片資料，是我們在**市的房子，希望你按這個標準來找，一定要盡量做到。我會表示感謝的。

A：

1、沃天，您這口氣是語重心長啊，諄諄教誨+嚴格要求，但我這能力有限，臣妾實在做不到啊。

2、我真沒什么建議，您這要求太高了，甭說400萬預算了，800萬都夠嗆。首先說中上學校就挺難的，這種學區以東西海為主，占坑兒房都得400萬左右，老破小兩居室500萬起，商品房800萬都買不到多合適的。

其他區也不是沒有學區房，但以您兒子這單位地點就得排除豐臺石景山，就剩下朝陽區了，也不便宜，兩居室7/800萬也是起步價。

3、另外您老家的這套房確實不錯，放到北京同等地段至少價值上千萬，1500萬都正常。但畢竟這里是北京，沒法兒聊“一定”什么的，做不到就是做不到。

4、總之就這情況吧，您別感謝我了，我辜負了您的高標準嚴要求，不好意思。

僅供參考。

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