在中國房地產邁入存量時代的背景下，服務式公寓作為租賃市場的高端細分領域，正經歷著前所未有的轉型與重塑。隨著外籍客戶結構的調整與新一代中籍客戶住房觀念的轉變，高端租賃市場的生態格局正在被重新定義。

本期，通過市場觀察，讓我們一同剖析服務式公寓行業的迭代路徑，探索其未來發展的可能。

市場拐點

外需收縮與本土崛起的雙重變局

中國服務式公寓市場正經歷結構性調整。跨國企業外派策略的收縮與國內“雙循環”戰略的深化，推動市場需求從單一的外籍客群向本土高凈值人群延伸。URI研究中心調研數據顯示，北上深三地服務式公寓的外籍租戶占比下降超20%，而新能源、科技等新興行業的中籍從業者成為核心增量客群。這一變化倒逼行業突破傳統標準化模式，向靈活化、個性化服務快速迭代。

客群偏好分化：

過去，服務式公寓的主要客群以跨國企業外派員工為主，尤其是帶有子女的歐美籍家庭。然而，最新數據顯示，這一格局正在發生顯著變化：

1.客群結構調整：上海、深圳等城市的外派員工年齡趨于年輕化，帶小孩的家庭客戶占比下降；北京則因國際機構和外國政府駐京官員的穩定需求，客源結構相對平穩。

2.本土新貴崛起：互聯網科技、人工智能、生物科技、網絡博主等新興行業的快速發展，催生了大批高收入本土客戶。

非標需求旺盛：服務與空間的雙重升級

據URI調研，生活型租戶（占比48%）對項目美學設計、社交場景的關注度同比提升15%，而工作型租戶（占比52%）則更看重高效服務與商務配套。這一分化推動市場出現兩類典型產品：

1.商務旗艦型：聚焦企業外派需求，提供會議空間、行政酒廊等標準化服務；

2.生活美學型：通過藝術策展、屋頂花園、娛樂設施等非標設計吸引本土高凈值客群。

競爭加劇

酒店屬性增強與運營效能精細化

存量資產煥新：歷史建筑的“第二曲線”

部分具有歷史底蘊的存量物業通過改造重獲市場關注。例如上海的海格公寓通過保留建筑外觀、重構內部空間，將服務式公寓與精品酒店業態融合，出租率較改造前提升32%。此類項目憑借獨特的設計語言與在地文化標簽，在標準化競爭中開辟新賽道，成為“網紅”打卡點。

運營能力分化：服務精細化成決勝關鍵

在預算收緊的背景下，租戶對服務價值的敏感度顯著提升。超過50%的企業考慮削減住房預算，但對專業服務的需求排名同比上升18%。頭部運營商通過兩項策略鞏固優勢：

1.科技賦能效率：引入智能客房系統、在線服務響應平臺，壓縮運營成本；

2.場景化服務設計：針對外籍家庭提供國際學校接駁服務，為本土租戶定制社群活動。

投資趨勢

抗周期屬性下的價值重構

盡管商業地產整體承壓，服務式公寓憑借穩定的租金回報率持續吸引資本關注。2024年，核心城市優質項目的平均出租率維持在85%-90%，租金抗跌性顯著高于寫字樓與零售業態。投資者關注焦點從“規模擴張”轉向“運營效能”，從賺“快錢”到賺“慢錢”。

URI城市租住觀察到，具備以下特征的項目更受青睞：

1.區位稀缺性：毗鄰產業集聚區或交通樞紐；

2.產品迭代能力：可靈活適配客群需求變化；

3.品牌溢價：已驗證的服務標準化與客戶黏性;

4.科技賦能：在線預訂和應用程序更加智能，能讓客人快速獲得服務、更新信息甚至進行虛擬公寓參觀。另外，智能化管理系統的普及，如智能門鎖、水電監測系統等，可降低運營成本。

結語

服務式公寓市場的變革，本質上是中國經濟結構轉型和消費升級的縮影。從"外派驛站"到"生活主場"，從"標準產品"到"個性體驗"，這一領域正在經歷深刻的價值重構。對于運營商而言，唯有緊扣客群變遷、深耕產品創新、提升服務溫度，方能在新一輪競爭中贏得先機。

信息來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶