短期來看，房地產在止跌回穩的政策刺激下，什么時候才能真正走向穩定？長期來看，房地產還有沒有機會？還能不能買房，還能不能指望買房賺大錢？

最近，高盛的預測引發了熱議，今天我們也就其給大家聊一聊。

5月16日，一財發布了高盛對明年房地產市場的預測視頻，其中核心觀點是，一二線城市房價將持續企穩，房地產市場將推進 “L 型復蘇”，即市場在經歷下跌后逐步企穩，呈現平緩的 “L” 型走勢。這個時間節點就是明年的下半年。

這也就意味著樓市要想走出谷底恐怕還需要點耐心和信心。2025年依然是止跌回穩的關鍵一年，所以從最近系列政策來看，政策強度不會太弱。即使在市場回穩的過程中，也將是分化趨勢，尤其是一線城市可能會率先回暖，呈引領態勢。

那么放長遠看，房地產的機會還大不大呢？

近日，高盛發布深度研究報告《轉向內需驅動；聚焦中國房地產價值鏈中的買入機會》。高盛認為，隨著可能出臺一系列支持內需的政策，以應對外部不確定性，房地產價值鏈股迎來了新的機遇。

內容很多，信息量很大，在此，我幫大家梳理出其中的幾個核心觀點，也預測了未來10年的房地產最終結局，供大家參考，一邊總結一邊幫大家解讀。

1、2035年住房需求將比峰值低40%，70%來自一線和二線城市。

高盛預計2035年中國住房需求為每年10億平（基本情景）或12億平（樂觀情景），較2017年峰值分別降40%和30%，由必要、升級、替換需求組成。

我覺得是比較客觀的，既符合住房需求告別高速增長爆發階段，又肯定了市場高度集中化的趨勢。高盛預計到2035年，前十大開發商的全國市場份額將接近50%（2024年為21%），在一線和二線城市的市場份額可能翻倍。

一線和二線城市將貢獻約70%的全國新增住房需求，成為市場主力支撐，推動房地產市場進入“新穩態”。2035年全國房地產可售資源穩定在每年16億-19億平，住宅銷售面積4.1億-5.2億平，一級市場滿足約40%的需求，其余由二級市場和公共供應滿足，市場逐步轉向“存量主導”。

2、未來十年二手房交易將超過新房交易，或占總量三分之二。

其實，現在存量房時代就已經來臨，正處在動能轉換的過程中。2020年到2025年，二手房交易占比從20年的20%到25年的46%，顯示了在新房市場急速下行時，二手房銷量占比開始提高到“半壁江山”的新高度。

高盛預測，隨著新房供應減少及開發商行業收縮集中，2035年二手房交易規模將超過新房。在基本/樂觀情景下，二手房銷售量將達8億/9 億平，周轉率從2025年的1.3%/2.4%（城市住房總量）升至 1.6%/1.8%，或從城市商品住房總量口徑的2.4%升至3.0%/3.3%，主要由一線和二線城市驅動。

屆時，二手房占總交易量/價值的66%/64%，接近發達國家60%-90%的水平，且約75%的交易集中在一線和二線城市。

3、2035年翻新需求幾乎翻倍，可以抵消新建住房的下降。

高盛預計，到2035年翻新需求將較2024年近乎翻倍，顯著抵消新建住房需求下降。基于1%綜合翻新率、超110億平建筑存量及二手房交易增長，2035年翻新需求達20億/23億平（2024年為12億平），占總建筑施工面積60%（2024年26%）。

前段時間，官方也調研中剛剛強調了房地產市場的潛力，特別是盤活存量房和城市更新，進一步說明老舊小區改造未來市場規模巨大。2025年全國老舊小區改造投資將突破4000億元，相當于創造18萬個長期就業崗位。這種改造模式，既盤活了沉淀資產，又創造了持續收益。

隨著接下來新房市場還會繼續擴大，未來10年翻新改造的市場空間也會水漲船高。這一過程中還會推動建材、家裝等產業鏈發展！

總結下來，短期內，房地產正面臨著動能轉換的挑戰和機遇，再對過去抱有幻想那只能是自尋死路，未來買房不僅要選對城市，更要選對板塊。