5月或將延續弱復蘇走勢，房企推貨“提質縮量”背景下，廣州、成都等新規項目集中入市或將帶動市場“點狀回溫”。

◎ 文 / 俞倩倩

4月恰逢“銀四”傳統營銷旺季，樓市新房成交和項目去化率環比持降，不過仍延續年內高位：4月30個典型城市項目平均去化率為38%，環比下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平。究竟當前熱銷樓盤有什么共性特征？5月又能否延續市場熱度穩步回升的態勢呢？

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4月30城平均去化率38%

優質項目入市托舉去化率同比正增13pcts

4月整體市場熱度較3月穩中微降，同比持增，延續年內高位：據CRIC調研數據，30個重點城市4月平均開盤去化率為38%，環比上下降6pcts，同比上升13pcts，與2023年高峰基本持平，延續穩中向好走勢。

分城市來看，熱點城市個數驟降，去化率超6成城市僅有成都、長沙、鄭州、杭州和天津，主要得益于適銷對路優質改善盤入市，而福州、長春、無錫、東莞、珠海等5城無項目開盤或加推，慘淡的成交行情抑制了房企推盤積極性。而從變化趨勢來看，環比跌多漲少而同比漲多跌少，典型城市大體可分為以下幾類：一是熱點城市諸如北京、上海、深圳等均出現環比持降，熱度回落，主要是受到供給結構影響；二是合肥、蘇州、南京等長三角城市回暖動力略顯不足，環比降幅均在4-8pcts左右，不過與去年同期相比，或持平或穩中有增，市場延續止跌企穩；三是重慶、濟南、青島、嘉興等弱二三線城市4月去化率均不足3成且環比持降，市場仍延續低迷走勢。

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穗鄭等新規項目去化顯著優于傳統項目

“好房子”助力需求釋放

目前來看，去化率環比出現穩步增長的城市無一例外都是核心區域改善盤集中入市支撐了短期市場熱度，值得關注的是，在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，高得房率的新規項目成為各地樓市“寵兒”，同片區內去化率往往優于傳統項目，由此可見，中高改客群購買力雄厚，更愿意為優質產品服務買單。

以廣州為例，4月全市共有13個新規產品入市，推貨量占全市六成，熱銷去化項目多為首開新盤，產品實用率多超120%，支撐市場去化熱度環比持增8pcts至23%。其中保利天奕項目4月25日首開去化率37%，五一期間續銷18套，表現較為突出。究其熱銷原因，項目位于海珠琶洲CBD，是保利“天字系”高端住宅，定位為“國際雅奢新標桿”，主打低密度、高舒適度的大平層產品，南北通透純板樓設計，使用率超120%；全玻璃幕墻+鋁板外立面，配備專梯入戶、恒溫泳池、多功能會所等高端設施是其設計亮點，而120-190平四房配置將置業琶洲門檻降低至850萬元/套，首開當天認購超百套。

再如鄭州，4月去化率穩中有增，主要得益于兩個四代宅項目入市，中原區龍湖中原頌項目和鄭東新區SIC超級總部中心潤府項目當月認購套數均超200套以上，霸榜4月鄭州項目銷售榜前2名，去化速度遠超其他傳統項目，可見即便在低迷市場走勢之下，四代宅同樣有不可比擬的競爭優勢，中高改對“好房子”的需求依舊迫切。

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優質配套“錦上添花”

滬長鎬漢等城軌交盤、學區房持續熱銷

除了強產品力之外，健全配套設施也是吸引購房者的重要因素之一，尤其是交通便利的軌交盤和具備強教育資源的學區房，也成為當前撬動銷量的不二法門。下表我們羅列了4月部分熱銷的軌交盤和學區房項目，主要是通過優質的交通配套或教育資源獲得銷售佳績。

上海軌交盤獲得了剛需、剛改客群的青睞，其中翡雲悅府、象嶼·蘇河棐廬、浦發蓮園等銷量居前，翡雲悅府首開228套房源入市日光，觸發積分63.84，主要得益于項目位于浦東新楊思規劃核心區，距離軌交613號線東明路站直線距離660米，地塊東南側規劃有九年一貫制學校(地下空間互為聯通)，規劃超40萬方商業，未來片區配套能級和社區界面生活環境將有大幅拾升。

而中部城市長沙、西安、武漢等強學區屬性樓盤持續熱銷，譬如西安地建嘉信臻境項目，周邊1公里范圍內規劃有高新一中灃東中學初中（科創）校區，且未來將引入高新系優質教育資源，也使得月度認購達到了87套。

再如武漢華僑城紅坊項目，為青山“紅房子”改造項目，200萬方商住綜合體，對口紅鋼城小學、武鋼三中初中部學區，學區資源優越。前期持續性調價促銷，整體去化流速快。

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蓉渝等二線城市五一期間

渠道加碼、特價房等方式加速以價換量

而對于以剛需客群而言，“以價換量”對于項目而言則是更為直接有效的方法，五一假期期間二線城市諸如成都、重慶、福州、廈門、蘇州等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

譬如成都，下表我們羅列了五一期間去化套數超15套以上熱盤，可以看出項目多位于非傳統核心區，且渠道成交占比超7成，以強渠道+性價比優勢取勝。

再如重慶，五一期間熱銷項目普遍依靠中介跳點，特價房源及多項成交大禮包推動成交，市場反饋積極，TOP10項目均實現周均成交的大幅上漲；其中中建壹品南濱星光城3號樓五一期間加推整棟3號樓154套房源，周邊在售競品少、總價低且中介主推，短短幾天成交過半，聯發觀音橋五一期間日均200組到訪，累計到訪破1000組；認購100套，金額破2億元。

總體來看，當前樓市延續止跌企穩的弱復蘇走勢，3月30城市項目開盤去化率為38%，延續高位。而從熱銷項目來看，核心區改善盤尤其是高得房率的新規項目集中入市撐起熱銷半邊天，去化率環比持增類城市基本都是依托新規項目入市帶動短期市場熱度，其次優質配套亦起到了“錦上添花”的作用，尤其是軌交盤和學區房持續熱銷；而對于成都、重慶、蘇州等二線城市而言，剛需客群消費降級嚴重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強渠道等策略實現銷量提升。

預判后市，我們認為，5月或將延續弱復蘇走勢，房企推貨“提質縮量”背景下，廣州、成都等新規項目集中入市或將帶動市場“點狀回溫”。京滬杭等熱點城市受限于高端住宅供應，若有區位佳+產品力強的適銷盤入市，短期內市場熱度還將延續；武漢、天津等經歷了前期深度調整，短期內市場有止跌企穩態勢，后續成交有望延續穩中有增的弱復蘇走勢；還有部分弱二線城市諸如福州、南寧、昆明、長春等短期內高庫存問題難解，整體去化難言樂觀。（來源：克而瑞地產研究）