2025年的光谷可謂是四代住宅爆發，包含驛山高爾夫觀嶺、招商天青府、 湖北科投｜萬科?光谷錦上等四代住宅都已亮相，不乏驚艷之作。

就在前兩天，光谷三環內的關山也迎來了板塊首個四代住宅——招商原頌，今天就來一起看看。

最新動態：招商原頌，即P(2023)090號地塊，目前已正式報規，共包含8棟住宅，套均面積約112平。

樓盤聚焦：

1、光谷三環內，武漢東站旁

招商原頌位于光谷三環內，佳園路與自主街的交匯處，北側約300多米就是雄楚大道高架，屬于關山板塊比較核心的地段。

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具體來看，項目住宅北側是項目商業地塊、特種飛行器研究所；西側是葛光小區，南面目前為待開發地塊、宇峰家園，東側為光谷創新港、省人民檢察院武漢鐵路運輸分院、武漢東站等。

項目屬于關山板塊核心地段，同時又相對遠離雄楚大道高架、光谷大道高架，環境要更加安靜一些。

不過項目旁主要以老社區、待開發用地為主，城市界面相對一般。

地鐵方面，項目離地鐵2、11號線交匯站點武漢東站不遠，步行前往僅600多米，地鐵出行還是很方便的。

另外，根據項目公示的規劃圖顯示，項目附近還有地鐵24號線控制線，預計附近也會有站點設置，不過這屬于遠期規劃，有自然更加好，沒有也沒什么影響。

商業方面，光谷K11以及武漢保利廣場都與招商原頌在同一條路上，距離約1.3-1.5公里也不遠，前往購物還是比較方便的。

另外也可以乘坐地鐵前往武漢其他商圈，比如2號線可直達街道口、江漢路商圈，11號線可直達光谷大悅城等。

醫療方面，項目2公里內就有武漢第三醫院光谷院區，4公里內即可抵達同濟醫院光谷院區，距離都不遠，自駕前往很方便，也都可以地鐵直達。

教育方面， 根據2024年的中小學劃片信息顯示，項目隔壁的葛光小區、陸景苑、宇峰家園等小區均屬于光谷九小和光谷四初的招生范圍。

光谷四初剛開學沒幾年，2024年的普高率約56%，整體數據還行，但在光谷也不算特別厲害的學區。

2、共規劃8棟住宅，戶型面積套均112平

根據規劃顯示，招商原頌共包含8棟住宅，其中6棟為總高33層的高層，以及2棟總高19層、26層的高層。

整個項目住宅采取的是圍合式布局，小區正中央打造了一片比較大的中央景觀園林，3號樓南面正對著中央園林，內部景觀最好，2、8號樓的景觀視野也不錯。

其余樓棟雖然小區內部景觀沒那么好，但外部建筑樓層多數都不高，視野以及采光都沒什么遮擋。

項目住宅計容建面為90941.04平米，規劃810戶，按照這個計算，項目戶型套均建面約112平，并且，規劃數據顯示，項目所有戶型面積均小于150平。

由此可以推測，招商原頌的主打面積段基本就是市面上主流的100-143平左右，整體偏剛改、改善定位。

3、準四代住宅，平均贈送約19平的陽臺
招商原頌打造的是準四代住宅，并且還是光谷三環內的首個準四代。

從項目效果圖來看，預計也有帶全景艙設計的戶型產品，分布樓棟為1、3、5號樓內，其余樓棟東西兩側還是以墻體結構為主。

效果圖來看，項目疑似為封窗交付。

此外，項目不計容建面中，還包含有270.55平的架空層（位于1號樓，首層5.2米架空），以及15421.52平的陽臺建筑面積。

根據東湖高新區的政策，不計容的陽臺建筑面積屬于全贈送面積，也就是說，招商原頌平均每戶的陽臺贈送面積可以達到約19平，再加上其余常見的比如飄窗、電梯前室等贈送，拓展面積還是比較可觀的。

詳細數據指標：

項目住宅地塊凈用地面積37109.91平，總建面151684.42平，其中住宅建面90941.04平，配套商業1835.19平，規劃有一所6班幼兒園，容積率2.50，規劃總戶數810戶，規劃機動車停車位1014輛，其中地上2個（幼兒園），地下1012個，車位比約1:1.25。

值得一提的是，雖然項目容積率為2.50比較低，但住宅樓棟絕大多數多數都是33層的高層。

造成這一現象的原因主要是 地鐵11號線和24號線控制范圍線經過地塊內部，東南角地塊規劃受限，根據平面圖也可以看到，招商原頌這一塊設置了6棟商業，住宅的可規劃占地也就大大減少了。

4、光谷交通拿地 招商代建

招商原頌，這是在2023年11月的土拍中，由光谷交通建設以底價10.56億元競得的P(2023)090號地塊中的B地塊住宅。

地塊還包含有一塊商業A地塊。

2024年10月，武漢招商地產古田置業有限公司中標光谷P（2023）090號地塊建設項目委托開發管理（代建）服務，中標價格為2690萬元。

這是招商在光谷落地的第二個代建項目，首個項目為P(2023)059號地塊，打造為招商天青府，第二個就是今天所說的招商原頌了。

招商天青府想必大家也很熟悉，招商在全國的第四座天青府，實景示范區前陣子剛開放，宋式美學與四代住宅的結合，效果驚人，展示面也相當驚艷，產品設計的也非常不錯，光谷首個小面積四代住宅，定位相當精準。

有招商天青府的案例在前，加上又是關山板塊的首個四代住宅，招商原頌的期待值也就更高了。

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5、關于價格

招商原頌目前剛規劃公示，價格自然也是沒有的，我們可以先看看周邊參考一下。

目前的關山板塊，主力新房就是光谷中央公園了，毛坯均價2萬左右，單價1.8萬起；還有維佳關山郡，主力均價毛坯1.7-2萬左右；

此前的千山凌云帶裝修均價2.2-2.3萬左右，最后清盤價格不到2萬；武漢東站附近的愷德光谷瑜園，當時毛坯均價2.1萬左右，2024年清盤價格1.7X萬起，也是毛坯。

從新房的角度來看，板塊均價差不多在1.8-2萬左右。

再看二手房，交付不久的愷德光谷瑜園目前暫無成交，掛牌均價1.45萬元，周邊小區比如麗島漫城、關山春曉、統建天成美景等，都屬于房齡比較老的小區了，目前的成交均價基本在1.23-1.61萬左右。

板塊價格對比前兩年還是有明顯下調。

招商原頌作為準四代住宅，產品對比關山之前的所有項目都更有優勢，但價格卻不一定會創出新高，甚至會出現驚喜，主要是因為：

1、品牌策略。招商目前在武漢的幾個項目其實都沒有很高的價格定位，甚至2024年的豪宅四代代表之一招商武昌序，定價也是比我們之前的預期低一些的，光谷招商天青府也是如此，所以我們有理由認為，招商原頌也會延續這一風格；

2、雖然招商原頌是關山板塊的首個四代住宅，有明顯產品優勢，但今年光谷的四代住宅太多了，三環外與三環內都屬于光谷，如果價格相差很大，環線的區別就會被忽略，銷售壓力也會明顯加劇。

加上招商原頌套均112平的戶型產品定位，也能看出走的是比較親民的路線，價格是很有可能出現驚喜的。

最終的價格還得看項目面世時的市場情況，還是那句話，感興趣的可以加小妹微信，隨時獲取項目最新信息

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